К началу лета 2009 года средние ставки аренды офисных помещений (не только в бизнес-центрах, но и вне их) по сравнению со значениями лета 2008-го снизились на 8–9% в Кировском, Фрунзенском и Красносельском районах и на 14% в Москов- ском. Причем в первых трех перечисленных районах «дно» пришлось на март (574 руб. за кв. м в месяц), а с апреля цены начали подниматься и к июню достигли 687 руб. за кв. м. В Московском процесс сниже- ния цен продолжался до мая – стоимость квадратного метра опустилась до 625 руб.
Если говорить о рынке качественных офисных объектов, то есть о бизнес- центрах классов А и В+/В, то коммерческую недвижимость в южной части горо- да можно разделить на три части: зону Московского проспекта (от Обводного канала до станции метро «Московская»), деловую зону «Пулково-3» и всю остальную недвижимость – которые представляют собой в основном реконструкцию промышленных корпусов, а некоторые сооружения – торгово-офисные объекты, сосредоточенные в Кировском и Фрунзен- ском районах. В первой зоне расположены преимущественно бизнес-центры классов В и В+, ситуация со свободными площадями в которых сопоставима со средней Рынок в «мелкой нарезке» В южных районах города заметно выросло число вакантных офисных площадей, в которых доступна «мелкая нарезка» (50–100 кв. м). До 90% из указанного объема приходилось на бизнес-центры классов В+, В и административные здания. Оставшиеся 10% – офисы на нижних этажах жилых домов. по городу – около 18–20%. Средняя ставка аренды – от 700 до 1 050 руб. за кв. м в месяц. В Кировском и Фрунзенском райо- нах представлены бизнес-центры классов В и С, где заполняемость чуть выше, чем средняя по городу, – около 16–18%. Но и ставки ниже: на бизнес-центры класса С они составляют 500–750 руб., для класса В разброс – 700–1 050 руб. А вот в дело- вой зоне «Пулково-3» ситуация резко от- личается. Развивать эту территорию пред- полагалось в условиях растущего рынка, поэтому в кризис заполнить пустующие площади в БЦ «Аэроплаза» и в ближайшее время открывающемся «Пулково-Скай» будет крайне затруднительно.
С зимы общая структура предложения на рынке офисной недвижимости существенно изменилась. Средняя площадь в данном сегменте уменьшилась практи- чески вполовину – сейчас на рынке все чаще предлагаются помещения метражом 60–100 кв. м. Даже в бизнес-центрах класса В+ собственники готовы идти на уступки и допускать «мелкую нарезку» – иначе практически невозможно сдать площади, которых в конце первого квар- тала, после выезда старых арендаторов (или сокращения занимаемых ими «квадратов»), освободилось немало.
Также велико число помещений, пре- доставляемых в субаренду, – по оценкам риэлторов, их количество достигает 30%. Существенная доля небогатых компаний, которые занимали площади в админи- стративных центрах, предлагают излишки своих собственных помещений.
Наконец, третья заметная тенденция: лишь небольшая часть площадей предлагается в аренду без отделки. Если соб- ственник не готов выполнять отделку своими силами, арендаторам предоставляются арендные каникулы продолжи- тельностью минимум один-два месяца.
Цена продажи офисных помещений в Красносельском, Фрунзенском и Кировском районах держится на уровне лета прошлого года – в среднем 85–97 тыс. руб. за кв. м. а в Московском – понизилась почти на 15%, с 110–115 до 95–100 тыс. руб. за кв. м. Заметно, что число объектов на продажу в Московском районе существенно выше, чем в Красносельском и Кировском в сумме. Переизбыток предложения сказывается на ценах. Снизилось и качество предоставляемой на продажу офисной недвижимости: предложение увеличивается за счет малометражных помещений в цокольных и полуподвальных этажах жилых домов.
Рынок торговых площадей показывает несколько иные результаты. Здесь, напротив, стоимость аренды по сравнению с июнем прошлого года понизилась в Кировском и Красносельском районах на 4–5% (с 1 340 до 1 280 руб. за кв. м в месяц), а в Московском – всего на 1% (с 1 130 до 1 120 руб.). И это несмотря на возросшее количество предложений, которое в три-четыре раза перекрывает показатели прошлого года. Аналитики объясняют данный факт качеством торговых площадей: в предложении помещений под торговлю и сферу услуг в Московском районе тон задают объекты, расположенные вдоль основной трассы, ведущей из города, – на Московском проспекте и Пулковском шоссе. Это достаточно
качественная недвижимость, которая пользуется спросом даже в период общего спада на рынке.
Стоимость продажи торговых площадей значительно «просела» по всем районам в период с марта по май – снижение цены предложения составило 22–25%. Однако в июне наметилась стабилизация, а в Московском и Кировском районах – даже некоторый рост (на 5–7%).
Комментарии
Владислав ФАдееВ,
ведущий эксперт-аналитик GVA Sawyer в Санкт-Петербурге:
– За последние два-три месяца ситуация в сегменте бизнес-центров практически не изменилась. но это не рынок встроенных помещений, поэтому его волатильность существенно меньше. Падение средних заявленных арендных ставок за этот период составляет около 3%.
Для Фрунзенского и Московского районов достаточно характерна ситуация смены помещения. основными компаниями, принимающими подобные решения, являются небольшие фирмы в бизнес-центрах класса В. они часто переезжают в объекты более низкого класса или во встроенные помещения. Основной спрос приходится на площади до 50 кв. м.
Денис Лола,
руководитель проектов Becar Realty Group:
- На юге города начиная с января было заявлено несколько достаточно крупных коммерческих проектов. так, компания «Стройлеспродукт» планирует построить 12-этажный офисный центр на пересечении Варшавской улицы и корпусного проезда. Фирма проводит изыскания на участке 6 440 кв. м, севернее дома 7 по Варшавской улице, напротив ТЦ «Мебельный континент». Общая площадь офисного центра – около 40 тыс. кв. м.
А структуры «Газпрома» в Санкт Петербурге решили провести реконцепцию масштабного проекта строительства конгрессно-выставочного центра на Пулковском шоссе: инвестор планирует увеличить площадь комплекса почти в два раза – до 500 тыс. кв. м. Стоимость проекта в этом случае может достигнуть $1,3 млрд. В новой интерпретации выставочные площадки займут 100 тыс. кв. м, конгрессный центр – 120–180 тыс. кв. м, бизнес центр класса В – 20 тыс. кв. м.
Средняя цена предложения торговых помещений
аренда в месяц, руб./кв. м
Средняя цена предложения торговых помещений
продажа в месяц, руб./кв. м
Изменение объема предложения
офисных помещений, аренда, пункты
Изменение объема предложения
торговых помещений, аренда, пункты
Пункт – производная от реального предложения на рынке.
