Сегмент загородной недвижимости сжался. По данным Village Consulting, объем сделок уменьшился в 4-5 раз, по сравнению с 2008 годом. С рынка ушли или начали распродажу своих объектов по демпинговым ценам компании, которые имели проблемы с юридическими правами на землю, непроработанную маркетинговую концепцию и финансовую модель. В результате из продажи выбыло 20-25% объектов.
По данным Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», в 20% проектов за полгода не продано ни одного объекта, причем больше половины этих проектов вышло на рынок в 2008 году, остальные – в 2009-м.
Начиная с осени прошлого года, загородный рынок развивается по синусоиде: периоды оживления сменяются спадами. Продавцы – и частные лица, и девелоперские компании, и агентства недвижимости – пытаются приспособиться к ситуации. В результате появились новые (или давно не применяемые) технологии бизнеса, призванные привлечь покупателя, цены снизились, характер предложения приблизился к характеру спроса.
Силки для клиентов
Некоторые участники первичного рынка теперь сокращают расходы на рекламу своих объектов, строительство, разработку проектов новых поселков, отмечают в Village Consulting. Однако есть компании, заметил директор компании «Адвекс «Загородная недвижимость» Станислав Азацкий, которые, напротив, увеличили рекламные объемы.
Многие провели реконцепцию – перепозиционирование поселков с понижением класса. В первую очередь это касается поселков среднего ценового сегмента, спрос на которые в последние месяцы был самым низким.
Решая главную задачу – оптимизации расходов на строительство – застройщики, по наблюдениям Village Consulting, также проводят реконцепцию иного толка, вместо готовых домов предлагая участки, ограничившись расходами на инженерную подготовку и прокладку дорог. Такой способ оптимизации, отмечает заместитель директора Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» Ольга Трошева, помогает проводить «быстрые» продажи. По данным «Петербургской Недвижимости», сейчас в 52% проектов предлагаются к продаже участки без подряда, хотя еще в конце прошлого года их было 40%, а годом ранее – не более 30%. Вместе с тем подобный способ реализации проектов в Village Consulting считают вынужденной мерой из-за нехватки средств – и у застройщиков, и у потенциальный покупателей. «В малых и средних по численности коттеджных поселках, где ценовой диапазон ниже, инициаторами приобретения участков без подряда выступают сами покупатели. Ввиду нехватки денег. Таким образом они имеют возможность растянуть строительство дома», - отмечают консультанты.
«Реконцепции» также подвергаются садоводческие товарищества. «Компании и физические лица скупают участки в «хороших» садоводствах, строят там дома по «экономичным» технологиям и затем реализуют их. В такой «полуорганизованной» застройке для сезонного проживания стоимость дома составляет от 2,5 млн рублей», - рассказала Ольга Трошева.
На вторичном рынке продавцы сегодня предпочитают прямые сделки, отмечает заместитель директора АН «Дарко» Марина Буторина, однако готовы предоставить рассрочку. Отчасти это вынужденная мера, когда продавец заинтересован быстро провести сделку, или не хочет снижать цену, а покупатель не располагает необходимой суммой. Схемы рассрочки, как правило, выбирает покупатель, процентов за рассрочку с него никто не берет. Однако схема должна вписываться в действующее законодательство. По словам Станислава Азацкого, обычная схема – рассрочка на полгода при уплате половины стоимости объекта. Рассрочка до года – редкий случай.
И на первичном, и на вторичном загородном рынке вот уже несколько месяцев покупатели и продавцы торгуются, прежде чем заключить договор. По мнению консультанта компании «Стинком» Светланы Невелевой, царит атмосфера восточного базара, когда торг не просто уместен – необходим. Цены в листингах снижаются незначительно, утверждает Станислав Азацкий, но продавцы готовы подвинуться на 15-30% за время торга. Те, кто не хочет снижать цену, снимают объекты с продажи и предлагают их в аренду. Желающие арендовать загородные дома есть.
Продавцы работают с клиентами индивидуально – по схеме оплаты, выбору подрядчика при покупке земельного участка, опциям при единовременной оплате, скидкам. «Но большие скидки только там, где проект под большой угрозой», - предостерегает Светлана Невелева.
Компания «Евросиб девелопмент» плотно работает с автосалонами, принадлежащими «Евросибу» - пытается решить проблемы сразу двух направлений бизнеса: покупая участок стоимостью от 3 млн рублей в будущем поселке «Галактика», клиент получает в подарок автомобиль – например, Ford или Mazda.
Задача у всех применяемых технологий одна: реализовать объекты как можно быстрее и с минимальными потерями для продавца.
Земельный интерес
Характер спроса за последние месяцы изменился. В частности, покупательский интерес заметно сместился к недорогим объектам (и домам, и участкам), готовым постройкам и наделам без подряда.
В службе регистрации компании «Расчетный Домъ» зафиксирован рост количества сделок на загородном рынке в течение мая-июня – на 30-40%. При этом примерно половина сделок – с земельными участками.
«На первичном рынке спрос по среднему ценовому диапазону практически отсутствует. Не изменился уровень интереса к элите. В эконом-классе покупатели спрашивают только готовые дома с полной отделкой и готовыми документами ценой до 5-6 млн рублей», - перечисляют покупательские предпочтения специалисты Village Consulting.
Менеджер по продажам компании «Евросиб девелопмент» Анна Радовильская отмечает: звонков от потенциальных клиентов стало больше. Это, по ее мнению, связано в том числе с удешевлением земельных участков. Однако сделок происходит намного меньше обращений: покупатели ждут, когда цены упадут еще ниже.
В Village Consulting самый высокий спрос отмечают на земельные участки без построек – 80-90% в общем объеме.
На вторичном рынке девиз покупателей – приобрести подешевле. Станислав Азацкий наблюдает активный спрос на земельные участки стоимостью до 1 млн рублей.
По словам руководителя направления загородной недвижимости ОЗ «Прогаль» Людмилы Юшиной, спросом стали пользоваться дома и участки в далеких Кингисеппском, Киришском, Тихвинском, Сланцевском, Лодейнопольском районах Ленобласти – низкие цены сегодня важнее транспортной доступности.
В Village Consulting утверждают: на вторичном рынке старые дома теперь покупателям неинтересны – все хотят новые.
«Круг покупателей сузился – остались те, кто в условиях общеэкономических проблем сохранил стабильный уровень доходов и у кого есть желание иметь загородный дом», - говорит Людмила Юшина.
На поводу у покупателей
По данным «Петербургской Недвижимости»,на конец полугодия в продаже находился 161 коттеджный поселок на разной стадии готовности. В процессе проектирования – около 30 поселков, причем две трети из них - последующие очереди находящихся в продаже проектов.
По данным Village Consulting, лидером по числу поселков остаются северные районы Ленинградской области и пригородов Петербурга: Выборгский, Всеволожский, Курортный.
«Лидеры по объему предложения на вторичном рынке также не меняются. По участкам – это Всеволожский (28%), Выборгский (15%) и Ломоносовский районы Ленинградской области. В части построек - Всеволожский (32%), Выборгский и Гатчинский (по 11%) районы области», - рассказала заместитель генерального директора Общества землепользователей «Прогаль» Алла Зайцева.
Большое количество коттеджных проектов заморожено, однако новые объекты на рынок по-прежнему выводятся. Это происходит по инерции, объясняют специалисты Village Consulting, - на рынок выходят проекты, реализация которых начиналась 2-3 года назад.
По наблюдениям Ольги Трошевой, девелоперы постепенно переключаются со строительства дорогих объектов на возведение дешевых. Например, на рынок почти не выводятся элитные поселки, а на долю бизнес-класса приходится менее 20% рынка, хотя еще недавно она была значительно выше, а лет пять назад достигала 80% в общем объеме. Причем объекты бизнес-класса переходят в более дешевый сегмент.
На вторичном рынке предложение оказалось более гибким. По словам Аллы Зайцевой, к началу лета увеличилась доля объектов в ценовых сегментах 750–1500 тыс. рублей за дом и 500–1250 тыс. рублей за участок. По сравнению с прошлым годом появилось много недорогих объектов, но и дорогих стало больше.
К радости потенциальных покупателей цены на загородном рынке несколько снизились.
По словам Ольги Трошевой, в сегменте «эконом» первичного рынка цены упали на 10%, но происходит это за счет ухудшения характеристик объекта (меньше площадь участка и дома, дешевле стройматериалы и т.д.).
Сегодня стоимость предложения сильно разнится с фактической ценой продажи, так как многие застройщики и девелоперы, излишне диверсифицировав свою деятельность (начали сразу много проектов), ощущают острую нехватку денежных средств, - поясняют в компании Village Consulting. Поэтому предлагают различные бонусы и скидки – от 3% до 30%. Скидка на объект зависит, в основном, от степени готовности и способа оплаты.
«В течение последних шести месяцев в динамике цен четко прослеживаются абсолютно разнонаправленные тренды. Это связано с тем, что в некоторых районах одни девелоперы замораживают продажи, тем самым понижая средний показатель по району, а другие одновременно повышают стоимость предложения с повышением степени готовности объекта. Более внятную ценовую динамику, по нашему мнению, можно будет наблюдать осенью 2009 года», - заявил коммерческий директор Village Consulting Олег Карзов.
На вторичном рынке, рассказала Людмила Юшина, снижение цен происходит неравномерно: «В период загородного бума в последние два-три года цены приблизительно похожих объектов выравнивались в сторону более качественных и дорогих, а сейчас характеристики объектов покупатели рассматривают более критично, что привело к значительному, но выборочному снижению цен - по малоликвидным предложениям».
Станислав Азацкий также отмечает уменьшение цен на земельные участки: те, что в прошлом году стоили 1,5-1,8 млн рублей, сегодня предлагаются за 1-1,2 млн, участки в садоводствах – 350-800 тыс. рублей, участки под ИЖС – до 2 млн рублей.
Покупатели, поясняют в Village Consulting, требуют либо жилые дома для постоянного проживания со всей городской инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, либо дачные дома для сезонного проживания с городскими удобствами, но органично вписанные в природный ландшафт – прослеживается четкое разделение спроса на дачное жилье и дома для постоянного проживания.
Это разделение и станет в ближайшей перспективе основным ориентиром для застройщиков, полагают эксперты. Почти все представленные на рынке коттеджные поселки не пользуются спросом, покупателю нужно что-то новое.
По словам Светланы Невелевой, сегодня популярны и в ближайшее время таковыми останутся три основных продукта. Во-первых, это объекты эконом-класса, которые приобретают люди взамен городского жилья, стремясь выиграть по цене. Во-вторых, это готовые дома в дачных поселках, достроенных или существующих поселениях. Они интересны покупателям второго дома, которые стремятся сыграть на кризисе – купить дешево. Третий продукт, самый массовый по количеству сделок, – земельные участки в организованной застройке. Они интересны абсолютному большинству покупателей. Это люди, которые не имеют средств на приобретение целого дома и получают возможность повременить с расходами. Жаждущие индивидуальности в жилище также предпочитают купить участок. Наконец, земля рассматривается как объект инвестиций.
Станислав Азацкий ожидает дальнейшей корректировки цен: «Думаю, в 2008 году цены были сильно завышены, причем примерно на 70% выставленных на продажу объектов. На некоторых объектах цена вдвое превышала реальную. Поэтому цены продолжат снижаться. В силу инертности рынка это продлится, скорее всего, до будущей весны. Те объекты, владельцы которых цены еще не снизили, подешевеют примерно на 30%».
Загородный сегмент считается устойчивым ко всякого рода потрясениям. Возможно, поэтому игроки загородного рынка не ожидают помощи государства, но ищут способы устоять самостоятельно.
Распределение коттеджных поселков по районам
Источник: Village Consulting
Как менялись предпочтения по технологиям на строительстве малоэтажных комплексов
| Вид конструктива | 2005 г | 2006 г | 2007 г | 2008 г | 2009 г |
| Каркас | 19% | 14% | 15% | 32% | 35% |
| Камень | 35% | 39% | 41% | 38% | 36% |
| Дерево | 46% | 47% | 44% | 30% | 29% |
Источник: Village Consulting
Цена за сотку земли на июнь 2009 (тыс. руб.)
| Район | min | средневзвешенная | max |
| СПб, Выборгский | 180 | 200 | 354 |
| СПб, Красносельский | 185 | 260 | 1551 |
| СПб, Курортный | 130 | 508 | 2612 |
| СПб, Приморский | 333 | 1040 | 2166 |
| СПб, Пушкинский | 100 | 152 | 1562 |
| Волосовский | 20 | 24 | 100 |
| Волховский | 12 | 26 | 83 |
| Всеволожский | 15 | 191 | 833 |
| Выборгский | 18 | 113 | 416 |
| Гатчинский | 25 | 79 | 350 |
| Кингисеппский | 11 | 23 | 66 |
| Кировский | 22 | 69 | 490 |
| Ломоносовский | 25 | 122 | 333 |
| Лужский | 5 | 23 | 83 |
| Приозерский | 20 | 73 | 275 |
| Тосненский | 14 | 52 | 168 |
Источник: ОЗ Прогаль
Цена дома на вторичном загородном рынке в июне 2009 (тыс. руб.)
| Район | min | средневзвешенная | max |
| СПб, Выборгский | 1350 | 3586 | 45 000 |
| СПб, Красносельский | 1200 | 2460 | 15 000 |
| СПб, Курортный | 3700 | 14 034 | 110 000 |
| СПб, Приморский | 2800 | 15 142 | 92 000 |
| СПб, Пушкинский | 2250 | 7520 | 28 700 |
| Волосовский | 200 | 1786 | 5500 |
| Волховский | 100 | 670 | 4950 |
| Всеволожский | 500 | 5425 | 140 000 |
| Выборгский | 200 | 3685 | 30 000 |
| Гатчинский | 150 | 2248 | 24 000 |
| Кингисеппский | 180 | 815 | 5990 |
| Кировский | 230 | 1039 | 16 500 |
| Ломоносовский | 800 | 2784 | 15 500 |
| Лужский | 190 | 1053 | 13 500 |
| Приозерский | 380 | 2590 | 60 000 |
| Тосненский | 290 | 1469 | 32 000 |
Распределение предложения домов на вторичном загородном рынке по ценам
| До 750 тыс. рублей | 20% |
| 750-1500 | 20% |
| 1500-2500 | 15% |
| 2500-7500 | 30% |
| Свыше 7500 | 15% |
Источник: ОЗ Прогаль
Распределение предложения земельных участков по ценам
| До 125 тыс. рублей | 2% |
| 125-500 | 22% |
| 500-1250 | 30% |
| 1250-2500 | 25% |
| Свыше 2500 | 21% |
Источник: ОЗ Прогаль
Средняя стоимость коттеджа (с участком) по классам в первом полугодии 2009 года, млн руб.
Средняя стоимость коттеджа с участком по районам в первом полугодии 2009 года по классам, млн руб.
Источник: Консалтинговый центр «Петербургской Недвижимости»
Динамика средней стоимости домовладений по классам, млн. руб.
| Классы | 1 кв. 2008 | 2 кв. 2008 | 3 кв. 2008 | 4 кв. 2008 | 1 кв. 2009 | 2 кв.2009 |
| элита | 24,8 | 35,5 | 38,8 | 36,7 | 37,7 | 41,6 |
| бизнес | 10,2 | 17,4 | 19,8 | 20,9 | 23,0 | 19,3 |
| средний | 5,9 | 8,8 | 10,0 | 9,6 | 11,0 | 10 |
| эконом | 4,9 | 5,2 | 5,5 | 5,8 | 5,1 |
Источник: Консалтинговый центр «Петербургской Недвижимости»
Стоимость земли в дачном некоммерческом партнерстве, руб./сотку
| Район | min | max | среднее |
| Курортный | 320 000 | 540 000 | 454 000 |
| Тосненский | 50 000 | 350 000 | 233 000 |
| Выборгский | 50 000 | 707 000 | 216 000 |
| Всеволожский | 60 000 | 522 000 | 211 000 |
| Приозерский | 31 000 | 420 000 | 159 000 |
| Гатчинский | 55 000 | 260 000 | 135 000 |
| Кировский | 29 000 | 300 000 | 133 000 |
| Ломоносовский | 50 000 | 80 000 | 67 000 |
| Лужский | 15 000 |
Источник: Консалтинговый центр «Петербургской Недвижимости»
Стоимость земли под индивидуальное жилищное строительство, руб./сотку
| Район | min | max | среднее |
| Курортный | 624 000 | 936 000 | 850 000 |
| Всеволожский | 105 000 | 783 000 | 426 000 |
| Выборгский | 152 000 | 700 000 | 354 000 |
| Ломоносовский | 260 000 | 363 000 | 301 000 |
| Приозерский | 125 000 | 125 000 | 125 000 |
| Гатчинский | 90 000 | 90 000 | 90 000 |
| Волховский | 75 000 | 150 000 | 81300 |
Источник: Консалтинговый центр «Петербургской Недвижимости»
Стоимость земли в коттеджных поселках в зависимости от коммуникаций, руб./сотку
| Коммуникации | мин | макс | средн |
| Отсутствие коммуникаций | 15 000 | 300 000 | 147 000 |
|
Полный пакет коммуникаций (свет, вода, газ, канализация) |
120 000 | 936 000 | 379 000 |
|
Свет, вода, канализация (без газа) |
93 000 | 330 000 | 188 000 |
| Только свет | 31 000 | 522 000 | 161 000 |
Источник: Консалтинговый центр «Петербургской Недвижимости»
