Загородный рынок в стагнации с осени прошлого года. С ноября до марта года количество сделок серьезно упало, - эта тенденция коснулась всех районов, в том числе и наиболее востребованных северных: Всеволожского, Выборгского, Приозерского. В листингах предлагались объекты, цены на которые были установлены прошлой осенью, и домов дешевле 1,5 млн (даже в крупных садоводческих массивах вроде "Дуная") было не найти. С весны в рекламе появились принципиально новые варианты: "живые" предложения того же класса, но значительно более дешевые, за 600-700 тысяч рублей.
Сегодняшний рынок в ситуации разнонаправленного движения цен: часть продавцов пытается реализовать дома по минимальной стоимости - не ожидая подъема цен в обозримом будущем, люди хотят получить на руки хотя бы что-то. Другая часть, напротив, еще не созрела для снижения цен - как правило, это те хозяева, которые занялись продажами в апреле-мае этого года.
В целом стоимость как домов, так и участков на северных направлениях снижается. По данным БН, к июню этого года в Выборгском и Всеволожском районах средние цены предложения на земельные участки снизились по сравнению с июнем прошлого года на 5-7%. В декабре-январе уровень цен предложения резко поднялся (с летних 280-370 тыс. за сотку в зависимости от района до 300-410 тыс/сотка). Но с марта началось последовательное снижение, которое продолжается и сейчас. Меньше всего эта тенденция заметна в Приозерском районе: район, где участки в основном приобретали любители спокойного отдыха на природе, был наименее "перегрет" в плане цен.
При этом объем предложения земельных участков вырос - в основном за счет увеличения предложения в Приозерском районе (в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года), в Выборгском и Всеволожском районах увеличение предложения менее заметно - на 25-30% по сравнению с июнем прошлого года.
Резкий "вброс" пустующих участков на рынок произошел в апреле-мае. К продаже предлагаются как участки под индивидуальное жилищное строительство, так и в садоводствах (примерно в равных долях).
Похожие процессы идут и в секторе готовых построек: средняя стоимость предложения участков с постройками также снижается. Но здесь падают в цене в основном дома в садоводствах - спрос на них невелик. Стоимость домов и коттеджей пока что удерживается на уровне июня прошлого года (по сравнению с октябрем-ноябрем прошлого года все же произошло снижение цен на 5-7%). Так, в октябре средняя стоимость участка с постройкой во Всеволожском районе составляла 400-410 тыс. руб./сотка, а сейчас не поднимается выше 390 тыс. руб./сотка. Объем предложения по сравнению с июнем прошлого года не увеличился.
Наблюдаются и некоторые парадоксальные тенденции: стоимость участков под ИЖС снижается во всех северных районах. Но при этом предложение в секторе садоводств остается неизменным по цене, а во Всеволожском районе даже начало расти. Это можно объяснить появлением большого количества новых предложений: хозяева выставляют свои объекты в продажу, но еще не успели сориентироваться в рыночной ситуации. Немалая часть домов и участков предлагается в надежде "на авось": продавцы надеются продать свое имущество по докризисным ценам в разгар сезона.
В структуре спроса наибольшая доля у домов и участков во Всеволожском районе - более двух тысяч заявок на покупку. На Выборгский район приходится около полутора тысяч заявок, на Приозерский - всего около 750.
Наибольшая часть спроса во Всеволожском районе концентрируется на объектах стоимостью 1-1,5 млн (13% заявок) и коттеджах свыше 5 млн (32% заявок), а также на участках не дороже 2 млн (55%). В Выборгском и Приозерском районах спросом пользуются дома в ценовом диапазоне 3-3,5 млн и участки в той же ценовой группе. В Выборгском районе также отмечается интерес к домам дороже 5 млн руб. - они составляют 20% в структуре спроса. В Приозерском районе есть и обширная группа клиентов, интересующихся дешевыми участками по 500 тыс. - 1 млн руб. (36% заявок).
Однако, реальных сделок мало - шанс на реализацию имеют лишь те варианты, где хозяин готов снизить цену на 40-50% по сравнению с прошлым годом. Пока что пойти на это готовы далеко не все.
Динамика средних цен предложения на земельные участки, северные районы области, руб./сотка
| Всеволожский | Выборгский | Приозерский | |
| Январь 2009 | 242 095,3 | 158 195,6 | 126 176,6 |
| Февраль 2009 | 237 771,0 | 163 385,9 | 125 718, 2 |
| Март 2009 | 224 310,0 | 151 164,6 | 110 537,0 |
| Апрель 2009 | 218 455,4 | 156 311,7 | 116 385,6 |
| Май 2009 | 219 049,9 | 134 283,7 | 108 551,0 |
| Июнь 2009 | 217 648,7 | 129 336,9 | 106 594,5 |
Динамика средних цен предложения на земельные участки с постройками, северные районы области, руб./сотка
| Всеволожский | Выборгский | Приозерский | |
| Январь 2009 | 395 505,8 | 353 595,6 | 329 996,2 |
| Февраль 2009 | 422 949,2 | 380 231,4 | 310 100,9 |
| Март 2009 | 429 466,5 | 368 398,3 | 295 919,0 |
| Апрель 2009 | 407 304,6 | 352 069,4 | 280 037,6 |
| Май 2009 | 403 598,1 | 328 092,9 | 298 056,1 |
| Июнь 2009 | 394 904,3 | 320 560,3 | 298 707,6 |
Объем предложения объектов по северным районам области
Всеволожский
Выборгский
Приозерский
Динамика средних цен на участки, в зависимости от их целевого назначения, руб./сотка
| Всеволожский, ИЖС | Всеволожский, садоводство | Выборгский, ИЖС | Выборгский, садоводство | Приозерский, ИЖС | Приозерский, садоводство | |
| Март 2009 | 286 540,7 | 171 390,2 | 184 941,8 | 107 561,2 | 137 464,6 | 85 784,6 |
| Апрель 2009 | 272 083,7 | 175 331,3 | 195 578,5 | 106 285,5 | 118 491,0 | 100 416,7 |
| Май 2009 | 276 626,3 | 178 905,2 | 169 638,3 | 95 760,9 | 117 353,8 | 92 612,3 |
| Июнь 2009 | 271 396,7 | 176 920,9 | 150 255,9 | 82 679,1 | 118 044,0 | 95 330,9 |
Динамика средних цен на участки со строениями, в зависимости от их целевого назначения, руб./сотка
| Всеволожский, ИЖС | Всеволожский, садоводство | Выборгский, ИЖС | Выборгский, садоводство | Приозерский, ИЖС | Приозерский, садоводство | |
| Март 2009 | 508 576,9 | 364 797,0 | 424 516,8 | 330 258,1 | 270 902,9 | 365 000,1 |
| Апрель 2009 | 475 929,8 | 352 308,9 | 398 066,8 | 322 696,4 | 280 039,3 | 367 072,2 |
| Май 2009 | 493 220,0 | 334 829,8 | 389 833,3 | 286 068,9 | 266 631,0 | 369 487,8 |
| Июнь 2009 | 475 612,6 | 332 607,4 | 378 951,0 | 281 380,0 | 258 537,4 | 346 315,4 |
Спрос на объекты разных ценовых групп, северные районы области
|
Всеволожский район |
Выборгский район |
Приозерский район |
||||
|
дома и дачи |
участок |
дома и дачи |
участок |
дома и дачи |
участок | |
| <500 | 1,63% | 2,63% | 4,08% | 6,06% | 0,00% | 2,27% |
| 500-1000 | 8,94% | 23,68% | 2,04% | 0,00% | 11,59% | 36,36% |
| 1000-1500 | 13,01% | 31,58% | 2,04% | 12,12% | 4,35% | 4,55% |
| 1500-2000 | 8,13% | 14,47% | 4,08% | 0,00% | 2,90% | 0,00% |
| 2000-2500 | 7,32% | 3,95% | 4,08% | 0,00% | 2,90% | 0,00% |
| 2500-3000 | 0,00% | 9,21% | 0,00% | 21,21% | 0,00% | 15,91% |
| 3000-3500 | 8,13% | 0,00% | 53,06% | 48,48% | 26,09% | 31,82% |
| 4000-4500 | 13,01% | 0,00% | 4,08% | 0,00% | 17,39% | 0,00% |
| 4500-5000 | 7,32% | 13,16% | 6,12% | 12,12% | 4,35% | 9,09% |
| >5000 | 32,52% | 1,32% | 20,41% | 0,00% | 30,43% | 0,00% |
Пять самых дешевых предложений июня по северным районам области
| объект | район | нас.пункт | ижс/сад |
площадь участка |
площадь дома |
цена, тыс. руб. |
цена, руб./сотка |
| дом | Всеволожский | Дунай | САД | 10 | 30 | 1 100 | 110 000 |
| дом | Всеволожский | Пери | САД | 13 | 56 | 1 450 | 111 538 |
| дача | Всеволожский | Васкелово | САД | 7 | 30 | 800 | 114 286 |
| дача | Приозерский | Пески | САД | 14 | 35 | 1 600 | 114 286 |
| дом | Приозерский | Владимировка пос. | ИЖС | 12 | 42 | 1 600 | 133 333 |
Пять самых дорогих предложений июня по северным районам области
| объект | район | нас.пункт | ижс/сад |
площадь участка |
площадь дома |
цена, тыс. руб. |
цена, руб./сотка |
| дом | Выборгский | п Волочаевка | ИЖС | 17.5 | 367 | 20 000 |
1 111 111
|
| коттедж | Выборгский | Левашово | ИЖС | 9.3 | 270 | 9 900 |
1 100 000
|
| коттедж | Выборгский | Рощино пгт. | САД | 10 | 140 | 10 900 |
1 090 000
|
| коттедж | Выборгский | Медное озеро -2 | 20 | 150 | 20 000 |
1 000 000
|
|
| дом | Приозерский | пос. Запорожское, Переправа | ИЖС | 20 | 183.5 | 16 000 |
800 000
|
Комментарии экспертов
Алла Зайцева, заместитель генерального директора Общества землепользователей "Прогаль":
К началу лета произошло (что не может не радовать) увеличение доли объектов в ценовых сегментах 750–1500 тысяч рублей за дом и 500–1250 тысяч рублей за участок. Статистика продаж, особенно в части готовых построек, отражает значительный интерес покупателей именно к этим сегментам.
По северным районам картина напоминает прошлый год. Так, предложение земли во Всеволожском районе в основном находится в самом дорогом сегменте от 2500 тысяч рублей (40%). Чуть меньше трети (31%) участков продается за 1250–2500 тысяч рублей, каждый четвертый за 500–1250 тысяч рублей. В предложении загородных домов здесь можно найти дом из любого ценового сегмента. Максимальное (37%) предложение здесь за 2500–7500 тысяч рублей. На 10% меньше домов в самом дорогом сегменте от 7500 тысяч рублей. Оставшиеся равномерно распределены по недорогим сегментам.
В Приозерском районе чуть более 40% земельных участков продаются за 125–500 тысяч рублей, по 27% оценено в 500–1250 тысяч рублей. Дороже 2500 тысяч рублей предлагается только 8% наделов. В Выборгском районе наибольший выбор участков - за 500–1250 тысяч рублей (47%). Дешевле 500 тысяч рублей предлагается только 6% земли.
Ольга Трошева, заместитель директора Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости»:
Наибольшим спросом на рынке сейчас пользуются участки. Кроме того, интересны покупателям и готовые дома со всеми документами на строение и на землю, причем по достаточной невысокой стоимости. Если это дом для постоянного проживания, то его стоимость должна соотноситься с ценой городской квартиры, потому что при выборе покупатель задумывается что лучше приобрести – трехкомнатную квартиру в многоэтажном доме, где есть рядом необходимая инфраструктура или дом за городом, где ситуация с инфраструктурой и транспортной доступностью иная.
В настоящее время получила распространение следующая тенденция. Компании и физические лица скупают участки в «хороших» садоводствах, строят там дома по «экономичным» технологиям – панель-каркас, Velox, используют также при строительстве газобетон или возводят даже щитовые дома и затем реализуют их. В такой «полуорганизованной» застройке для сезонного проживания стоимость дома составляет от 2,5 млн. руб. Есть такие «сообщества» и ближе к городу, например, на расстоянии 20 км, но там, соответственно, земля находится уже не в садоводстве, и стоимость дома – 5-9 млн. руб.
