Эти вопросы всесторонне обсуждалась участниками XII Национального конгресса по недвижимости, организованного Российской Гильдией Риэлторов (РГР). В его рамках корреспондент «БН.ру» встретился с генеральным директором группы компаний “Доступное жилье” Александром Денисовым. Корпорация участвует в развитии рынка доступного жилья в Пермском крае: сама строит и продает дешевое жилье. Попутно создает и реализует жилищные программы, выступая связующим звеном между краевыми властями и застройщиками, застройщиками и потребителями, потребителями и банками.
– Несмотря на то, что в последние месяцы ситуация на рынке недвижимости Перми и Пермского края несколько стабилизировалась (даже наблюдалось повышение цены на некоторые типы жилья), надо понимать, что всеми ожидаемого дна мы достигнем не раньше конца этого года. Лето – обычно очень неактивный период на рынке недвижимости. Нам необходимо дождаться осени, когда люди начнут возвращаться из отпусков, рынок жилья – как первичного, так и вторичного – активизируется.
Кроме того, многие эксперты предрекают вторую волну кризиса, поскольку ситуация в банковском секторе остается напряженной. Банки столкнулись с проблемой невозврата кредитов, продолжает расти просроченная задолженность. Около половины заемщиков, если пока и не являются дефолтными, уже испытывают определенные трудности с возвратом ипотечных займов. Долги у банков продолжают накапливаться. К чему это приведет прогнозировать сложно.
– При этом реструктуризировано на данный момент не более 300 кредитов – вот где ничтожная цифра. Одна наша компания сейчас работает с 60 пермскими заемщиками (для локального рынка, на мой взгляд, существенный показатель), которых банки признают проблемными. Многие заемщики подавали заявки в Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), но ответ сегодня они могут ждать 3-4 месяца. А задолженность заемщиков по кредитам продолжает расти, проблему надо решать немедленно. Некоторые уже продали дачи, машины и пр. – они готовы платить, но вопрос – когда и сколько? Для того чтобы процесс пошел, АРИЖК должно активизировать процесс реструктуризации кредитов.
К сожалению, сейчас клиенты, особенно в регионах, обращаются к ипотечным брокерам, когда у них возникли серьезные сложности и по кредиту допущены значительные просрочки. Нам приходится срочно решать их проблемы с банками. Причем трудности в том, что головной офис банков зачастую расположен в Москве, нам же приходится работать с региональными отделениями, которые обязаны согласовать каждый свой шаг. Это еще больше усложняет процесс переговоров, а, следовательно – оттягивает конечный результат.
Несомненный плюс программы АРИЖК – конкретные механизмы, на основе которых могут совершенствовать собственные стандарты коммерческие банки. Ведь у последних вся работа до сегодняшнего дня была настроена на то, чтобы выдать кредит. Реструктуризировать его – значит полностью поменять условия: по срокам, по процентным ставкам, платежной нагрузке, работе с закладными и др. Начало положено, технология расписана – действуйте…
– Хотя бы с выдачи стабилизационных кредитов – по той же схеме АИЖК – на определенный период, например, на год. Понятно, что для многих заемщиков – это финансовая «смерть» с отсрочкой, но для других – спасение. Надо честно признать, банкиры и до кризиса понимали, что многие заемщики приписывают себе суммы в справках о доходах. Некоторые учитывали свои неофициальные доходы, которые сегодня сократились в первую очередь. Сейчас главное для всех – минимизировать потери. Но банки пока не готовы идти на реструктуризацию кредита, поскольку для этого нет механизмов: в большинстве случаев тот же заемщик, с новыми условиями, под стандарты банка уже не подходит. Основное условие реструктуризации кредита – отсутствие большой задолженности по ранее выданным кредитам.
– На данный момент, да. Но в принципе проблемная недвижимость банкам тоже ни к чему. Во-первых, цена такого актива значительно ниже, чем при покупке. Например, в Перми стоимость жилья уже понизилась на 40-45%. (Сейчас цена квадратного метра на вторичном рынке в среднем составляет около 50 тыс. руб., первичном – 45-47 тыс. руб. за кв. м.) При этом оценщики часто завышали стоимость объектов, чтобы заемщик получил большую сумму кредита. В среднем те заемщики, которые взяли кредит 1-1,5 года назад, выплатили не больше 5% от всей суммы кредита, плюс первоначальный взнос – от 10-20%, минус штрафные санкции, пени, судебные издержки при выставлении дефолтной квартиры на торги. Все это должно быть отражено в балансе банка, где штрафы, пени и другие издержки списать нельзя. Получается что задолженность заемщика перед банком как минимум на 30% выше, чем стоимость квартиры.
Еще одна проблема – досрочное погашение кредита. Клиенты часто обращаются с тем, чтобы единовременно погасить часть кредита, и ежемесячные платежи сделать ниже. На это банки также не идут – сумма засчитывается, но уменьшается не ежемесячный платеж, а срок выплаты кредита. А ведь для человека важен текущий момент, ему сейчас расплачиваться нечем. Мы стараемся сегодня объяснять это все банкам. Понятно, что в Москве ведется активная работа в этих направлениях, но в регионах ждут указаний свыше. Чем быстрее мы выработаем схемы взаимоотношений с проблемными заемщиками, тем меньше будет проблем – как у банков, так и у их клиентов.
– Согласен, не стоит ожидать, что после выхода из кризиса, банки снова начнут как и раньше, всем выдавать ипотеку. Такого не будет. Раньше двухуровневая банковская система с одной стороны поддерживалась АИЖК с бюджетными деньгами, с другой стороны – иностранным капиталом. Сегодня выход один – внутренний ресурс.
Речь идет о том, чтобы государство помогло совместной деятельности бизнес-сообщества с потребителями. Программа “Дом для вашей семьи” основана именно на принципе государственно-частного партнерства (ГЧП). Все процессы жестко контролируются краевой администрацией.
Если просто и кратко – механизм заключается в том, что администрация авансом выделяет под строительство земельный участок. На нем образуется тендер застройщиков, которые застраивают его домами по льготной цене для населения. Стоимость участка в среднем составляет 30% себестоимости строительства объекта. Эта разница в виде рассрочки предоставляется покупателям сроком до шести лет под 6% годовых. Таким образом, бюджету гарантирована возвратность. Это уникальные условия.
Практика уже наработана – по такой схеме мы построили около 35 домов (более 60 тыс. кв. м. жилых площадей). Работая с администрацией, мы также помогли заселить порядка пяти домов в ситуации, где граждане могли остаться обманутыми дольщиками. Смогли добиться достройки этих объектов, без финансовых бюджетных вложений, за счет того, что администрация выделила земельный участок под строительство следующего дома.
– Последний вопрос, какова на сегодня стоимость жилья в домах, строящихся по программе?
– В среднем – 37-42 тыс. руб. за кв. м.
Группа компаний «Доступное жилье» образована в 2001 г. как кооператив финансовой взаимопомощи граждан в улучшении жилищных условий «Построим сами». Основная цель – реализация принятой Гордумой Перми целевой муниципальной программы «Дом для вашей семьи», в соответствии с концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования России (постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г.).
Спустя еще пять лет был образован потребительский ипотечный кооператив (ПИК) «Строим вместе – Любимый дом», работающий по всероссийской программе массовой ипотеки «Строим вместе».
Корпорация «Доступное жилье» в настоящее время осуществляет девелопмент и строительство, а также весь спектр риэлторских услуг и ипотечный брокеридж (включая работу с ипотечной задолженностью) на ранке недвижимости города Пермь и Пермского края.
Группа компаний «Доступное жилье» является членом Пермской Торгово-промышеленной палаты РФ, Ассоциации «Пермские строители», Российской Гильдии Риэлторов, Гильдии народных кооперативов России, Национальной саморегулируемой организации жилищных кооперативов и участников рынка жилищного кредитования, Лиги сертифицированных ипотечных брокеров, Межрегиональной антикризисной системы сопровождения ипотечных заемщиков.
