За городом берут только дешевое

На загородном вторичном рынке в этом сезоне спросом пользуются только объекты до 2-3 млн рублей. Если в аналогичный период прошлого года основной спрос был сосредоточен в сегменте до 10 млн рублей, то теперь порог ценовой конкурентоспособности существенно ниже. Платежеспособность покупателей среднего класса, которые приобретали объекты в ценовой категории до 10 млн руб., заметно упала. Конечно, и раньше объекты стоимостью до 5 млн рублей были востребованы, - но теперь востребованы только они: продажи идут в основном в этом сегменте. В ходе торга цены, как правило, снижаются еще на 5-15%. А в сегменте объектов дороже 3-5 млн продажи сравнительно редкие.

Особенно пострадал рынок объектов стоимостью свыше 15 млн руб. Хотя риэлторы считают, что в этом сегменте платежеспособность покупателей не изменилась и интерес по-прежнему есть, однако реальных сделок не происходит: интересанты прицениваются и не спешат. Конечно, сделки и до кризиса по сравнению с остальными сегментами здесь были единичны – однако на нестабильном рынке покупатели явно предпочитают присматривать более предсказуемые и ликвидные дома в коттеджных поселках элитного класса.

Минус на минус

Цены на загородные домовладения постепенно снижаются, но не так заметно, как на квартиры вторичного рынка городской недвижимости. Кроме того, зачастую декларируемая цена продажи и реальная значительно отличаются. Сейчас очень сложно говорить об общей ценовой ситуации на загородном вторичном рынке, поскольку серьезную роль в ценообразовании играют субъективные факторы. С одной стороны, сделок на загородном рынке в последнее время совершается немного, с другой, информации о сделках крайне мало, трудно отследить истинную ценовую ситуацию. Как правило, суммы сделок не разглашаются.

Но статистика предложения показывает: медленное снижение цен идет. По данным Общества землепользователей «Прогаль», распределение предложения объектов по данным на начало мая отражает увеличение доли готовых построек стоимостью до 1,5 млн рублей и участков до 1,25 млн рублей за объект. По сравнению с прошлым месяцем количество готовых построек наиболее востребованных ценовых интервалов 750–1500 тысяч рублей и 1,5–2,5 млн рублей увеличилось на 20% и 23% соответственно. Так, в Приозерском районе увеличилась доля продаваемых готовых построек дешевле 2,5 млн рублей - теперь треть выставленных на продажу объектов этого района можно приобрести по цене 1,5–2,5 млн рублей. В Кингисеппском, Волосовском, Лужском и Кировском районах области почти половина всех построек оценена продавцами в 750 тыс. – 1,5 млн рублей.

На восток

География спроса переориентируется: покупатель ищет, где дешевле – и обращает внимание на до сих пор мало востребованные районы. Самый широкий выбор домов за сумму до 750 тысяч рублей в мае предлагался в Волховском районе (по данным ОЗ «Прогаль» - 31% рассматриваемого диапазона). Вторым по объему предложения в недорогой группе следует Тосненский район с 18% построек. Во Всеволожском, Гатчинском, Кировском и Лужском районах Ленобласти расположено по 11–13% предложения этого ценового сегмента. В следующем интервале 750–1500 тысяч рублей эта же четверка районов занимает лидирующие позиции. Каждая пятая постройка по такой цене расположена в Кировском районе области. Трем другим принадлежит по 11–13% объектов. Доля остальных районов колеблется в пределах 4–7%.

Аналогичная ситуация – на рынке земельных участков. В предложении земельных участков площадью до 40 соток объектами до 500 тысяч рублей больше всех в мае располагал Тосненский район. Доля этого района по недорогим наделам в сравнении с прошлым месяцем увеличилась почти в два раза и составляет 33%. Намного меньше (17%) здесь доля Лужского района. Далее плотной группой идут Кировский (12%), Гатчинский (11%), Выборгский (10%) и Волховский (10%) районы Ленинградской области.

Что не дешевеет

Тенденцию к снижению цен не демонстрируют только те объекты, которые и так были дешевы. Эксперты отмечают возрождение интереса к садоводческим товариществам. Кризис, кстати, не единственная причина возобновления «старой любви». Дачная амнистия позволила оформить свои права на земли в садоводческих товариществах множеству землевладельцев. Кроме того, сейчас можно и прописаться в дачном домике – то есть садоводства стали вполне «юридически полноценны».

Кстати, дома в деревнях тоже пользуются спросом. И в основном – на расстоянии свыше 100 км. Главное - состояние дома, возможность сразу поселиться в нем на дачный сезон. Этот вид недвижимости тоже не показывает тенденции к снижению, что неудивительно – дома в деревнях и так стоили недорого: в «глубокой Ленобласти» можно было подобрать вариант и за 150-200 тыс. руб.

Комментарий

Николай Лавров,
заместитель директора агентства недвижимости «Бекар»:

Сезонное оживление на первичном и вторичном загородном рынке, тем не менее, есть. Хотя, к сожалению, проявляется оно в основном в росте числа интересантов, а не покупателей: люди звонят, узнают, интересуются, но редко покупают, предпочитая переждать неспокойные времена.

Поэтому цены на объекты сегодня демонстрирую не реальную стоимость объекта на рынке, а уровень амбиций продавцов. Так как цены на такие объекты покупатели на этапе рекламы снижают крайне неохотно, звонки по этим объектам – явление не частое. В случае же, когда звонок потенциального покупателя есть, в ходе торга цена объекта может снижаться на 30-50%. То, пройдет сделка или нет, зависит сегодня от готовности продавца идти на уступки в цене.

Ян Витолин,
заместитель генерального директора АРИН 

Нельзя сказать, что сегодня загородный рынок абсолютно замер, однако существует много примеров тому, что сделки откладываются. Повторной продажи домиков в сданных несколько лет назад коттеджных поселках, которые происходили в прошлом сезоне, либо нет, либо их ничтожно мало. Связано это с тем, что покупка загородной недвижимости - выбор осознанный. Покупки такого рода совершались под полный расчет и на долгое время, для себя, не для инвестиций. На падающем рынке не выгодно продавать, поэтому, скорее всего, даже те немногие, кто планировал продажу, сейчас отказались от этой мысли. Неразвитость загородной ипотеки, в свою очередь, исключает попадание на рынок «залоговых» коттеджей.  

Татьяна Боровик,
менеджер департамента загородной недвижимости компании «Петербургская недвижимость»: 

Обычно на загородном рынке в марте начинается оживление, однако в этом году особой активности не наблюдалось. И сейчас на рынке мы наблюдаем такую ситуацию: если в начале весны и предложений, и покупателей было мало, рынок практически «стоял», то сейчас мы можем заметить, что число продавцов увеличивается. При этом пока они твердо стоят на своем, и цены снижать не намерены. А вот покупатели не просто хотят сэкономить, но стеснены в средствах. Поэтому по докризисным ценам покупать не могут. Тем более, сейчас нет ипотеки, а объекты на вторичном городском рынке несколько снизились в цене, - поэтому, если человек меняет городское жилье на загородный дом, то и средств у него на покупку коттеджа у него, соответственно, меньше. Думаю, что осенью продавцы будут готовы несколько «скинуть» цены, и сделки тогда пойдут.

Цена дома на начало мая 2009 (тыс. руб.)

Источник: Общество землепользователей «Прогаль» 

Цена за сотку земли на начало мая 2009 г. (тыс. руб.)

Источник: Общество землепользователей «Прогаль»

Текст: Олег Мейер