По данным аналитиков, в Петербурге почти 6 тыс. га депрессивных территорий, которые обладают неплохим потенциалом развития. Однако в ближайшее время не стоит ждать их массовой реновации. Приходится говорить скорее о возникновении новых депрессивных земель, чем об исчезновении старых.
Депрессивная история
В Петербурге под поднятием «депрессивная территория» чаще всего подразумевают кварталы в центральных частях города, застроенные промышленными предприятиями.
Разумеется, производства всегда старались строить на окраинах. Пример тому – промышленный пояс за Обводным каналом, который в XIX веке был границей города. Освоение этой территории в конце XIX-начале XX века привело к тому, что жилые кварталы стали располагаться в непосредственной близи от производственных зон. Что и предопределило образование первых депрессивных территорий.
Яркий тому пример – история квартала, ограниченного улицами Шкапина и Розенштейна. В середине XIX века на этой земле построили Балтийскую железную дорогу и заводы Русско-американского товарищества резиновых мануфактур «Треугольник», благодаря чему этот район стал быстро развиваться. В начале прошлого века здесь началось строительство жилья для рабочих товарищества и служащих железной дороги. Территория постоянно благоустраивалась и до революции считалась одним из образцовых кварталов города.
Однако вскоре после революции ситуация начала быстро меняться. Производственные мощности «Треугольника» расширялась, а его руководство не предпринимало никаких мер для защиты окрестных земель от загрязнения.
Увеличение территории предприятия привело к тому, что санитарно-защитные зоны завода и Балтийской железной дороги стали единым целым. Что стало катастрофой для жилых зданий и экологии этого квартала. В середине 1960-х годов дома на улицах Шкапина и Розенштейна объявили непригодными для постоянного проживания, однако процесс их расселения начался лишь в конце 90-х.
Без спроса
По мнению старшего консультанта департамента консалтинга Colliers International Евгении Тучковой, сегодня «депрессивная» территория – это в первую очередь квартал с нереализованным потенциалом. По ее словам, в реалиях сегодняшнего дня под это определение подпадают зоны промышленных предприятий, кварталы, застроенные жильем первых массовых серий, а также территории, занятые транспортными, инженерными и военными объектами.
Как отмечает руководитель аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов Андрей Соколов, основным признаком депрессивной территории является низкий спрос на расположенные в этих зонах объекты жилой и коммерческой недвижимости. «Отсутствие покупательской активности зачастую бывает обусловлено соседством с производственными предприятиями, плохой экологической обстановкой, низкой транспортной доступностью», - считает Андрей Соколов.
По его словам, со временем отсутствие спроса неизбежно приводит к остановке развития той или иной территории. Так произошло с зоной Обводного канала, Синопской и Выборгской набережными, Уральской улицей, а также - некоторыми районами, застроенными хрущевками (территорией у метро «Елизаровская», частью Полюстрово и Октябрьской набережной). Сегодня «депрессивными» также считаются периферийные районы с низкой транспортной доступностью.
При этом далеко не все подобные зоны обладают потенциалом для развития.
В пример можно привести часть территорий исторического района Коломны, что расположены вдали от развивающихся зон в центральных районах города. Сложившийся имидж кварталов Коломны вряд ли удастся изменить в ближайшие годы.
С другой стороны, по оценкам экспертов, весьма неплохим потенциалом обладают промышленные территории на Васильевском острове. Близость к Финскому заливу и удачная локация позволяет надеяться, что в ближайшей перспективе этим кварталам дадут новую жизнь. По тем же причинам весьма существенным потенциалом обладают территории промпредприятий, расположенные на городских набережных.
Территориальные проекты
Как считает директор департамента консалтинга GVA Sawyer в Петербурге Ирина Солонова, именно бывшие промышленные территории являются наиболее перспективным и ценным ресурсом для девелопмента.
По оценке Colliers International, в Петербурге из всех пригодных для реновации производственных зон порядка 2 тыс. га занимают заводы, которые в ближайшие годы планируется перевести на другие площадки. В целом, депрессивные территории Петербурга – это свыше 10 тыс. га (общая площадь города составляет порядка 140 тыс. га).
В последние пять лет было реализовано около двух десятков проектов по редевелопменту промышленных предприятий, расположенных в так называемых депрессивных зонах.
При этом большая часть работ по преобразованию территорий – это строительство офисных или торговых центров на территории того или иного завода.
В пример можно привести реализацию проекта по строительству бизнес-центров «Сенатор» на Большом проспекте Васильевского острова и улице Профессора Попова, 37, где была проведена реконструкция бывших площадей «Обойной фабрики» и фабрики «Россиянка». Проведена реновация корпусов завода «Красный треугольник», на территории завода «Ильич» открылся одноименный бизнес-центр, реализованы другие крупные проекты.
Процесс развития бывших производственных территорий идет уже несколько лет. И если раньше инвесторы в основном занимались реновацией точечных объектов (в пример можно привести создание комплексов River House, «Сити Центр», «Акватория», «Нобель», «Линкор» и т.д.), то в последние 2-3 года появились проекты регенерации крупных территорий. Это центры Clover Plaza, «Электрик», «Адамант-парк», «Балтийский завод», проекты «Измайловская перспектива» и «Московская товарная». Однако в нынешних условиях реализация многих из этих и других проектов под большим вопросом.
Фактор кризиса
Как отметил руководитель проектов Becar Realty Group Денис Лола, в последние годы город планомерно избавлялся от депрессивных территорий. Что, в свою очередь, было обусловлено стабильным ростом экономики. Однако из-за сокращения инвестиций и бюджетных расходов массовых проектов по переселению предприятий из центра в ближайшей перспективе не предвидится.
Более того, по словам Евгении Тучковой, многие территории, на которых ранее хотели реализовать крупные инвестпроекты, снова могут превратиться в заброшенные пустыри.
По мнению директора департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерины Марковец, в дальнейшем рост или сокращение количества депрессивных кварталов будет зависеть от общей экономической ситуации в стране. «Есть территории, застроенные хрущевками, где очень сложно реализовать тот или иной проект. Особенно – если речь идет о зонах, удаленных от центра города, которые имеют низкую инвестиционную привлекательность - к примеру, в Красносельском, Фрунзенском, Невском районах. Учитывая, что в ближайшее время денег на развитие таких территории не будет, они могут пополнить список депрессивных зон Петербурга», - считает Екатерина Марковец.
По ее словам, появление новых депрессивных территорий не сильно повлияет на стоимость расположенной в таких кварталах недвижимости - цена жилья и коммерческих объектов в таких кварталах всегда была низкой. «Стоимость земли определяется перспективами развития района и функциональными возможностями участка. Чем дальше он расположен от зон сложившейся деловой активности и центральных магистралей, тем менее интересна такая земля для инвестора», - отметила Екатерина Марковец.
По словам Андрея Соколова, цены на недвижимость в депрессивных зонах на 20-50% ниже стоимости аналогичной недвижимости в том же районе, но с более удачным местоположением.
«В кризис местоположение стало играть еще более важную роль в ценообразовании. Коммерческие объекты, расположенные в депрессивных местах, потеряли до 50-60% своей стоимости. Так, офисные помещения на Уральской улице продаются сейчас по цене от 20 тыс. руб. за кв. м, на Обводном канале – от 30 тыс. руб. за «квадрат». Стоимость аренды офисов класса В на депрессивных территориях сейчас составляет около 500-600 руб. за кв. м в месяц, тогда как других частях города максимальная ставка – 1,5 тыс. рублей за метр», - отметил Андрей Соколов.
Даже в период экономической нестабильности многие депрессивные территории в центральной части города не теряют своей инвестиционной привлекательности. При этом очевидно, что в ближайшие годы подобные проекты станут реализовывать не так активно, как раньше. Докризисный опыт реновации депрессивных кварталов показал, что многие компании принимали в расчет лишь оптимистичные прогнозы дальнейшего роста, зачастую забывая учитывать потребности потребителей. Очевидно, что экономический кризис заставит инвесторов грамотней подходить к реализации своих проектов.
