- Какова сейчас ситуация на рынке, в том числе загородном?
- Не скажу ничего нового: вся жизнь рынка сосредоточена в сегменте эконом-класса. В основном все продажи происходят на типовых, недорогих объектах. Недвижимость бизнес-класса или класса люкс продается очень сложно.
По моей оценке, вся недвижимость сегмента эконом-класса подешевела на 30-35% (если считать от максимальных значений лета прошлого года). Процесс этот не заканчивается. И удешевление будет еще, скорее всего, в ближайшее время продолжаться.
В сегменте эконом-класса существует и рынок загородной недвижимости – там тоже продаются только дешевые объекты – в садоводствах, недорогие дачи и участки, небольшие домики. Рынок качественных коттеджей встал практически полностью – так же как рынок недвижимости комфорт-класса в городе.
Это видим мы. Может, кто-то из специализирующихся на бизнес-классе риэлторских компаний скажет другое, но мы работаем практически во всех направлениях, и ситуация вот такая.
- Земельные участки стоимостью от 500 тыс. руб. до 3 млн руб. Причем более половины спроса приходится на диапазон до 1,5 млн руб. Диапазон цен для дач – от 1,5 млн руб. до 4,5-5 млн. Это домики в старых садоводствах или населенных пунктах довольно далеко от города. Кстати, проявляется тенденция: людей не пугает расстояние, они готовы покупать далеко от города, до 200 км.
Также в последнее время мы видим возрождение спроса на участки для личного подсобного хозяйства или огородничества: это, судя по всему, влияние экономической нестабильности. Петербуржцы хотят подстраховаться на случай финансовых трудностей, иметь дополнительный источник жизнеобеспечения в виде огорода с картошкой и овощами.
- Наши отделения есть в Выборге, Луге, Приозерске, Кировске, Шлиссельбурге, Отрадном – достаточно далеко от города. И повсюду объем сделок снизился. Нет таких чудесных мест, которых бы не коснулись общие негативные тенденции.
- Думаю, ситуация в каждой компании зависит от ее специализации. Наше агентство в большей степени ориентировано на загородный рынок, мы работаем на нем много лет. Поэтому среди открытых сделок примерно 60% приходится на долю загородных объектов, а 40% - это городское, в основном готовое жилье.
- Падение очень существенное, чуть ли не в пять раз. Надо учитывать, что весна-лето 2008 года были нетипично активными. Но в апреле в РФН количество открытых сделок увеличилось по сравнению с мартом на треть. Эти сделки пока не все завершены, но рост активности налицо – после семи месяцев затишья.
- Это и есть весеннее оживление загородного рынка, подготовка к летнему сезону?
- Не могу сказать, что «загород» проявляет себя лучше города. Явно заметна тенденция увеличения интереса к достаточно дорогой недвижимости, стало больше просмотров. Люди, способные купить дорогие объекты (в городе или пригороде), изучают рынок и предложения, «проводят маркетинг». Похоже, ими движет опасение купить сегодня дороже то, что завтра может подешеветь.
То есть деньги пока лежат в ячейках, а люди просто выжидают. Отложенный спрос рано или поздно превратится в спрос реальный. Жизнь продолжается, о чем я все время напоминаю нашим агентам и менеджерам. Люди женятся, разводятся, рождаются и умирают, и все перемены требуют изменения жилищных условий. Эти изменения нельзя откладывать очень надолго.
- Алан Гринспен, бывший глава ФРС США, как-то высказал мысль, с которой я полностью согласен: в кризисы надо покупать то, что хотите оставить себе. Если вам нужна дача или участок для строительства дома – надо покупать. Потому что в другой раз такой возможности может и не быть.
Кстати, эксклюзивные объекты с выдающимися характеристиками и сейчас пользуются спросом – те, что раньше «уходили» даже без рекламы в широком доступе. Сегодня они есть в продаже, но владельцы таких объектов менее прочих склонны к торгу, они предпочитают отложить сделку. Такие объекты довольно дороги, цены на них не упали, но их все равно покупают. Это наделы на берегу озера, Финского залива или реки, возможно, в уникальном поселке.
– У риэлторов сегодня много работы по аренде. Усилилась ротация арендаторов: из дорогих бизнес-центров они переезжают в менее дорогие, сокращают занимаемую площадь. Среди владельцев и арендодателей недвижимости идет такая борьба за клиента, которая приводит их к более цивилизованным формам сотрудничества с риэлторами.
Практически все продавцы коммерческой недвижимости готовы работать с агентствами по эксклюзивным договорам, чего раньше не было. Они также проявляют готовность заключать эти договоры на достаточно длительный срок. Поэтому сектор коммерческой недвижимости в компании мы развиваем и усиливаем.
- Наверное, это у всех происходило примерно одинаково. Пришлось приостановить несколько проектов: мы планировали строительство нескольких коттеджных поселков эконом-класса. Для этого приобрели достаточно большой массив земли в собственность, а также вошли в масштабный проект – завод по производству сборных домов по немецкой технологии. Это одно из крупнейших производств подобного ассортимента. Завод построен и готов работать в полную силу, для производства есть все ресурсы. Ждем прояснения ситуации со спросом и ценами.
Заморожено также проектирование торгового центра во Всеволожске.
Деньги, предназначенные для этих проектов, мы перенаправили на более актуальные сейчас направления. Это, в частности, интернет-проект, к которому подключаются все больше городов (и покупателей жилья в них). Я считаю, что информацию об объектах недвижимости проще и удобнее получать через Интернет. Для пользователей есть масса сервисов, который обеспечивают быстрый поиск объекта. Поэтому проекты в сети будут расти и развиваться. Конкуренция на этом рынке всем только на пользу.
Экономить же за счет переезда в меньшие помещения отделениям РФН смысла не было: практически все офисы у нас в собственности.
- Это слишком трудоемкая операция для того, чтобы использовать ее в качестве кратковременной меры. Да и необходимости такой не было. У нас нет глобальных стратегических проектов, которые заставили бы метаться, решать какие-то сверхзадачи рискованными методами. Мы постепенно развиваемся, вкладывая собственные деньги. Долгов у нас нет, и я считаю это очень важным моментом. Я очень горжусь тем, что у меня никогда в жизни не было долгов.
- Брал бы, но очень аккуратно. То, что сегодня происходит с некоторыми известными предпринимателями – это их право, их выбор. Они хотели быстрее домчаться до финиша, быстрее заработать.
Если бы я занимался подобным бизнесом, беря в долг, обязательно имел бы подушку безопасности на всякого рода случаи. Я консерватор в бизнесе, это мое кредо.
- Я думаю, прежних объемов рынок долгое время не вернет. Он станет сдержанным и скромным, темпы роста цен и активность сделок будут такими, к каким привык Запад много лет назад. Этот перелом наступил, поэтому все, кто был ориентирован на заработок быстрых денег, уйдут с рынка недвижимости.
Цены, безусловно, поднимутся, объем операций вырастет. Это мы увидим уже осенью.
- Чтобы обеспечить полноценное развитие риэлторского бизнеса, необходима диверсификация по сегментам рынка. Нужны и сопутствующие направления. В РФН это интернет-проекты, геодезическое подразделение. Эти составляющие укрепляют главный бизнес, обеспечивая стабильность и перспективность.
- Я не считаю, что государство должно просто помочь деньгами. Оно должно отрегулировать правовые взаимоотношения между строителями и дольщиками. Дольщики должны иметь возможность потребовать возмещения причиненного им ущерба через суд, через страховые фонды, созданные строителями.
Государство должно задействовать механизмы, при которых люди, вложившие деньги, в законном порядке (по суду) получат как минимум – свои деньги, как максимум – оплаченное жилье. Достроить его должны другие строители – например, за счет страхового фонда, по аналогии с системой страхования вкладов.
Когда люди стоят перед Смольным с транспарантами «помогите обманутым дольщикам», а губернатор или глава строительного комитета оправдываются по телевидению и ищут экстренную помощь – это ситуация не правовая, ее просто не должно быть. Это значит, что вовремя не были созданы нормальные юридические механизмы.
В сегодняшней ситуации государство может помочь в кредитовании строительной отрасли – дать гарантии, поддержать важные для города компании, у которых много дольщиков.
- Знаете, это похоже на нашу дорогу: кто-то едет по своей полосе с дозволенной скоростью, а кто-то вылетает на встречную на 150 км/ч. Он торопится приехать к финишу раньше, быть лучше других – вопреки правилам.
Резкий поворот дороги - как теперешний кризис. Кто шел в своем ряду по правилам, в поворот вписался, а лихач на своем «бентли» вылетел в кювет.
Но люди не должны страдать от того, что водитель лихачил. И дело государства – создать подушку безопасности на случай банкротства, регулировать правила игры на рынке.
При которых страдать будет тот, кто поворачивал по встречной полосе с превышением скорости, а не пассажиры.
ЗАО «Русский фонд недвижимости СПб» основано в 1994 году. В РФН работает более тысячи сотрудников. Отделения РФН действует во Всеволожске (2), Вырице, Девяткино, Зеленогорске, Кировске, Колтушах, Красном Селе, Кузьмолово, Ломоносове, Луге, Петергофе, Пушкине, Песочном, Рощино, Сертолово, Сестрорецке, Стрельне, Токсово, Шлиссельбурге, Отрадном, Приозерске, Выборге, Санкт-Петербурге (2).
