Судя по названию круглого стола «Стрит-ритейл: итоги кризиса и перспективы на будущее», проведенного Ассоциацией риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти, для брокеров торговой недвижимости города кризис уже позади. Прежде всего, потому что даже в сложившейся на рынке ситуации (сокращение спроса, почти двукратное падение стоимости аренды помещений, снижение торгового оборота у ритейлеров и пр.), участники мероприятия отыскали положительные моменты.
Под диктовку
Рынок стрит-ритейла, как и других сегментов коммерческой недвижимости, еще год назад был рынком арендодателя. «Это было довольно сложно, – сетует исполнительный директор компании Praktis CB Юлия Готовская. – Условия чаще диктовали собственники объектов. Около половины всего времени работы над сделкой у нас уходило только на то, чтобы найти арендатору подходящее по всем параметрам (расположению, цене, качеству) помещение».
Сейчас, по мнению участников круглого стола, рынок изменился с точностью до наоборот. Наступило время арендаторов, количество которых, между тем, по сравнению с прошлым годом уменьшилось сразу на 40-50%. Именно они сейчас диктуют правила игры, регулируют арендные ставки на помещения, условия договора и др. При этом, чем серьезнее бренд, тем больше у его оператора возможностей на подписание долгосрочных договоров на весьма выгодных условиях. «Эта ситуация будет только усугубляться: свободных помещений становится все больше, битва за арендаторов только началась», – уверена Юлия Готовская.
О том, что происходит перераспределение сил на рынке в пользу арендаторов говорит и тот факт, что в последнее время собственнику все чаще приходится оплачивать риэлторские услуги. Раньше это была прерогатива арендатора. «В ходе сделок многие арендаторы оговаривают условие оплаты риэлторских услуг за счет арендодателя, на что последний неохотно, но идет – сейчас чаще сделка происходит по форме 50*50», – констатирует директор компании «Олимп 2000» Людмила Прямицына.По ее словам, в этом есть определенный плюс для рынка: «Сейчас есть возможность создания психологии нового собственника. Кризис пройдет, а практика приживется». Авось приживется.
Не торговый центр
Основная причина, по которой сегодня высвобождаются площади в сегменте так называемой уличной торговли – снижение торгового оборота у ритейлеров. Самый большой спад, по мнению экспертов, произошел в сегменте «премиум» – до 70%. Средний ценовой сегмент «просел» примерно на 50%, нижний – до 30%. По оценкам Юлии Готовской, из-за невозможности платить за аренду помещения на основных торговых магистралях города освободили занимаемые площади уже 15-20% магазинов. «Некоторые торговые сети ранее по соображениям престижа стремились взять в аренду хотя бы один магазин на Невском проспекте. Иногда заведомая убыточность такой точки покрывалась доходами от магазинов в других районах. Сейчас позволить себе такую роскошь многие из ритейлеров уже не могут», – добавляет начальник отдела коммерческой недвижимости АН «Невский Альянс» Алла Янет.
В настоящий момент возможность дальнейшего расширения своего бизнеса рассматривает небольшое количество торговых операторов. В первую очередь это компании, работающие в нише продовольственных товаров. Речь идет не только о крупных сетевых ритейлерах, но и о средних и малых предприятиях, имеющих в своем активе один-два магазина или только выходящие на рынок. Из-за снижения арендных ставок (по оценкам собравшихся за круглым столом экспертов – на 20-30% за последний год) открыть небольшие магазины у дома или даже «построить» новую сеть становиться проще. Таким образом, в ближайшее время можно ожидать появления на рынке большого количества маленьких магазинчиков по 100-150 кв. м, торгующих товарами первой необходимости.
«У ритейлеров, которые работают в сегменте эконом-класса также появилась возможность выхода в традиционно дорогие торговые коридоры города. Здесь ставки упали еще больше – по некоторым объектам до 50%», – уверена Людмила Прямицына. Кроме того, впервые за долгий период на открытом рынке Петербурга появились предложения по аренде помещений на главных торговых магистралях города – Невском проспекте, Большом проспекте Петроградской стороны, Московском проспекте. «В бывших витринах бутиков висят телефоны собственников, обещающих огромные скидки, чего на моей памяти не случалось уже лет восемь. Интерес к таким объектам, безусловно, есть, тем более что понижение ставок – значительное», – комментирует Юлия Готовская. Например, при аренде помещения на Невском, по ее словам, сейчас можно договориться о скидке в 15-20%. Цену на помещение в центре, которое год назад можно было снять за 9-10 тыс., в результате переговоров можно сбить до 5 тыс. руб. за кв. м. А все согласования занимают не больше месяца, тогда как раньше на заключение договора аренды уходило от 3-4 месяцев до полугода.
Еще одна группа ритейлеров, которые могут «выжать все» из экономической ситуации на рынке – крупные западные сети. Схожая ситуация была в 1998 г., когда в Петербург вышел финский Stockmann, открыв первый магазин на Невском проспекте, который вполне успешно действует по сей день. И как утверждает Юлия Готовская, интерес международных сетевиков к Северной столице уже вполне осязаем. «Скорее всего, они выйдут на рынок через приобретение действующих торговых сетей, а добирать будут – отдельными помещениями. В частности, сейчас идут переговоры о приобретении французским Carrefour федеральной сети «Седьмой Континент», и американский Wall-Mart планирует выход на российский рынок. С кем ведет переговоры последний – пока не известно, но учитывая развернутую рекламную кампанию вокруг этого события, намерения у ритейлера явно серьезные», – считает она. Но, по оценкам экспертов, серьезные сделки будут происходить не раньше этой осени, при условии, что текущая экономическая ситуация не усугубится. А к тому моменту, по мнению менеджера коммерческого отдела АН «Дарко» Марины Лаухиной, арендные ставки на некоторые торговые помещения могут снизиться еще на 10-15%.
Спальные места
Ситуация в сегменте стрит-ритейла в спальных районах Петербурга, по мнению участников круглого стола, выгодно отличается от того положения, в котором находятся торговые точки, расположенные в исторической части города. По словам Аллы Янет,в условиях кризиса наиболее активно развиваются торговые коридоры в спальных районах, в том числе создающиеся «с нуля». «В первую очередь это связано с тем, что в этих районах ведется активное строительство. Стрит-ритейл формируется рядом с крупными коммерческими объектами, а также на первых этажах жилых новостроек. Торг по аренде ведется и здесь, но ставки падают не столь серьезно, поскольку существует постоянный спрос», – поясняет она.
Наибольшее число заявок со стороны арендаторов приходится на помещения в активно застраиваемых северных районах города (Приморский и Выборгский), а также вблизи станций метро. По словам Людмилы Прямицыной,цены реальных сделок по аренде помещений под торговлю в Приморском районе сегодня достигают 700-1,5 тыс. руб. за кв. м в месяц. Самые высокие ставки зафиксированы у Комендантской площади – 1,2-1,3 тыс., чуть ниже котируется Яхтенная ул. – 700-800 руб. за «квадрат». Они примерно такие же как, например, на юге города – в Кировском районе, но в пределах ста метров от вестибюлей метрополитена.
По мнению генерального директора АН «Адвекс-Московский» Максима Чернова,всегда востребованы торговые помещения на первых этажах жилых домов: будь то спальный район или центр города. «На фоне снижения спроса на крупные помещения под торговлю товарами премиум-класса, возрос интерес к встройкам площадью 30-100 кв. м», – утверждает он. В этой ситуации, по словам эксперта, активно формируется класс «домовладельцев первого этажа». Существуют частные инвесторы и крупные риэлторские компании, формирующие целый пул из таких объектов – от нескольких десятков до сотни. Как утверждает Максим Чернов, они скупают помещения по всему городу, если есть необходимость – переводят их в нежилой фонд, а затем – сдают в аренду: «Такие помещения будут приносить может и небольшой, но стабильный доход даже во время войны».
Диапазон цен на помещения в сегменте стрит-ритейла, руб./кв. м/месяц
Снижение цен предложения и увеличение вакантных площадей в сегменте стрит-ритейла, %
Количество помещений в сегменте стрит-ритейла, выставленных в аренду и на продажу
Источник: компания Colliers International SPb
