В последние годы строительством элитной недвижимости в городе заинтересовались девелоперы, ранее работавшие исключительно на рынке массового жилья. Вследствие чего рынок существенно пополнился новым предложением, заявленным в премиум-классе. Об этом заявила на прошедшей 13-14 мая в Петербурге II Международной конференции Elite Estate директор по маркетингу холдинга RBI Екатерина Гуртовая. По ее словам, именно из-за этого, сегодня потребители рискуют выбрать квартиру, лишь отдаленно напоминающую элитную.
“Многие застройщики, начавшие работу на рынке элитного домостроения в последние годы, по большей части предлагают проекты, не соответствующие критериям и требованиям к объектам премиум-класса. Происходит это из-за неправильно сформированной концепции проекта на этапе предевелопмента, а также экономии на качестве объектов”, – утверждает она. – До 15% строящегося в настоящее время, так называемого элитного жилья, может быть отнесено к более низкому классу”.
Кроме того, застройщики, которые в текущих рыночных условиях не имеют возможности получить дополнительное финансирование на реализацию своих проектов и испытывают сложности с продажами, возможно, будут их корректировать. “Выбирая проект, покупатели должны быть предельно внимательны. При заключении договора необходимо прописывать все его ключевые характеристики, чтобы не получить некачественный продукт в результате возможных мер по оптимизации проекта”, – советует Екатерина Гуртовая. Дабы у людей, желающих приобрести элитную недвижимость в Петербурге, был некий ориентир, она представила собравшимся классификацию, принятую в холдинге (см. таблицу).
Классификация элитного жилья, принятая в холдинге RBI
| Качественные характеристики | Класс АА | Класс А | Класс B |
| Расположение | Эксклюзивное, в центре города, рядом с историческими достопримечательностями | Исторический центр города | Исторический центр города или ключевые городские магистрали (например, Московский пр.) |
| Обеспеченность машиноместами в паркинге | Достаточная (более одного машиноместа на семью) | Достаточная или предельная (одно машиноместо на семью) | Минимальная (возможно, менее одного машиноместа на семью) |
| Планировка квартир | Свободная | Нет возможности | Нет возможности |
| Инженерия (кондиционирование, вентиляция, электроснабжение и др.) | Современные инженерные системы от ведущих производителей, высокое качество материалов (центральное кондиционирование, приточно-вытяжная вентиляция и т.д.) | Хорошее качество инженерных систем (шахты для индивидуальных систем кондиционирования, естественная вентиляция и т.д.) | Хорошее качество инженерных систем, но, возможно, отсутствие некоторых опций (к примеру, нет кондиционирования) |
| Инфраструктура | Обязательное наличие различных объектов инфраструктуры в доме (бассейн, фитнесс-зал, сигарная комната, детская комната и т.д.) | Возможно наличие объектов инфраструктуры, преимущественно в меньшем объеме (к примеру, только фитнес-зал и спа-салон) | Объекты инфраструктуры могут отсутствовать |
| Архитектурные решения, в том числе фасадные | Уникальные архитектурные решения (навесные вентилируемые фасады, архитектурные формы на фасадах и т.д.) | Интересные архитектурные решения | Стандартные архитектурные решения |
Комментарии
Геннадий Стерник,
профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА имени Г.В. Плеханова
– Застройщики и продавцы элитной недвижимости в своей маркетинговой и ценовой политике назначают цену объекта, исходя из собственных представлений о предпочтениях покупателей. Вложив определенный бюджет в раскрутку бренда компании (с учетом ее реальных и мнимых достижений), объекта (с учетом его реальных и мнимых достоинств), места (с учетом его реальных и мнимых преимуществ), застройщик старается повысить привлекательность объекта в глазах покупателей. Это, в свою очередь, позволяет ему увеличить и ценовой уровень.
Таким образом, главным критерием выделения элитной недвижимости становится ее стоимость. Применимая же на практике классификация элитного жилья должна создаваться на основе факторов, на нее влияющих. Эти факторы можно разделить на три группы: качество местоположения (район, удобство подъезда, видовые характеристики и др.), качество самого объекта (используемые материалы, степень строительной готовности, накопленный износ, характеристики и размер помещения, а также нематериальные характеристики), и качество субъектов рынка (репутация застройщика, архитектора, продавца, управляющей компании, маркетинговая и ценовая политика, предпочтения и бюджет покупателя).
Нематериальные характеристики (историческая, культурная аура), что наиболее актуально для Петербурга, могут существенно увеличить цену объекта на вторичном рынке. Так, в Москве квартира маршала Рокоссовского на Кутузовском проспекте была продана по цене на 70% выше рыночной. Квартиры в доме на Весенней улице в Крылатском пользовались повышенным спросом до тех пор, пока там жил президент Ельцин. А «антикварная недвижимость» Северной столицы даже без реконструкции квартир достигает в листах ожидания цены квадратного метра в $40-60 тыс.
Владимир Федоров,
заместитель генерального директора компании “Леонтьевский мыс”
– Элитное жилье – понятие весьма расплывчатое, неопределенное. Так было в прошлом, так есть и сейчас. Однако все понимают, что это нечто дорогое, отличное по качеству от общей массы предложения, одним словом – роскошь и богатство. Тем не менее, общий спад на рынке недвижимости затронул и сегмент элиты. Финансовый кризис привел к изменению потребительской парадигмы. На первый план выходит такое понятие как ликвидность.
Элитные объекты должны быть безупречны с точки зрения местоположения (близость и визуальная доступность водоемов, садово-парковых рекреационных зон, историко-архитектурных ансамблей), качественными, как по концепции, так и по архитектурно-строительным параметрам. Кроме того, непременный атрибут настоящего элитного жилья – его индивидуальность. Такой объект должен иметь яркие, отличительные черты, быть непохожим на уже существующие, нести идею определенного стиля жизни. Наконец, элитное жилье должно быть максимально комфортным: застройщики обязаны делать акцент на безопасности и логистике.
Сегодня, в связи с кризисом, также возрастает значимость источника инвестиций проекта – как показатель надежности и гарантий, что он будет завершен в срок.
Илья Андреев,
коммерческий директор строительной корпорации “Возрождение Санкт-Петербурга”
– Перед покупателями элитной недвижимости стоит непростая задача. На что в первую очередь обратить внимание при выборе квартиры? Какие характеристики являются наиболее существенными? Какие инженерные системы действительно надежны и удобны в эксплуатации? Определение “элитный” зачастую присваивают жилью, относящемуся к более низкому классу. Не все застройщики демонстрируют профессиональное отношение к делу. В то же время, осведомленность и искушенность покупателей с каждым годом растет. Поэтому у девелоперов одним из приоритетных вопросов является поиск правильной стратегии для привлечения клиентов.
Помимо главного критерия элитной недвижимости – места и его окружения, опытный девелопер должен заострить внимание на трех главных качествах: инфраструктуре, инженерии и планировках.
Количество элементов инфраструктуры и ее “открытость” для широкого круга посетителей зависит от масштаба и местоположения объекта и всегда определяется сугубо индивидуально. Зачастую при планировании жилой недвижимости застройщики не учитывают реальных нужд и потребностей покупателей квартир или же наоборот – переоценивают их. Тем самым, клиенты либо не получают требуемых услуг, либо вынуждены нести дополнительные неоправданные расходы.
Инженерные системы с каждым годом становятся более совершенными, но при этом и быстрее устаревают. К примеру, сегодня покупатели все чаще отказываются от центральной системы кондиционирования, которую застройщики продолжают устанавливать в элитных домах.
Элитные клиенты особое внимание уделяют планировкам квартир. В частности, они должны иметь возможность ее изменять, что также является особенностью таких проектов. Кроме того, менталитет российского покупателя, и в особенности покупателя недвижимости премиум-класса, таков, что он предпочитает лично заниматься вопросами ремонта и дизайна интерьера. Этот процесс вызывает у него большое количество положительных эмоций. Сегодня мы далеки от наших западноевропейских соседей, которым привычнее и удобнее приобретать элитные квартиры уже с мебелью.
По данным холдингаRBI в настоящее время на первичном рынке Петербурга в продаже находятся всего 6 элитных объектов класса АА (16,1 тыс. кв. м), 25 – класса А (139 тыс.) и 59 – категории В (344,4 тыс.).
Диапазон цен на квартиры в объектах класса АА варьируется в пределах от 293 тыс. до 1,6 млн (средняя – 621,7 тыс.), класса А – от 136,7 тыс. до 360 тыс. (214,7 тыс.), категории В – от 86 тыс. до 222 тыс. (112,2 тыс.) руб. за кв. м.
