Способов расчетов по сделкам с недвижимостью великое множество, начиная с передачи денег «на коленках», вошедшей в практику в начале 1990-х годов, и заканчивая различными вариантами безналичных переводов. Схемы расчетов эволюционировали вместе с рынком недвижимости, становясь все цивилизованнее и «белее». Однако нестабильная ситуация в экономике заставляет людей снижать расходы на услуги профессиональных посредников – проводить сделки и расплачиваться по ним на свой страх и риск.
Забытые хранители
Первый рыночный способ расчета по сделкам с недвижимостью предложили в 90-е годы прошлого века риэлторские компании. Они взяли на себя посреднические функции при оплате проводимых операций. По мнению менеджера петроградского отделения «Адвекс-Недвижимость» Елены Василевской, такой способ был удобен для клиентов, однако оставлял руководству агентства возможность «запустить руку» в чужие деньги.
Сейчас расчеты в риэлторских компаниях уже не практикуются. По утверждению генерального директора агентства недвижимости «Олимп 2000» Людмилы Прямицыной, в ближайшее время такую услугу могут начать предоставлять только очень маленькие фирмы, у которых из-за низкой рентабельности вновь возникнет соблазн воспользоваться «заемными» средствами.
Но в целом, отмечают специалисты, рост уровня финансовой грамотности населения привел к тому, что денежный поток и доверие граждан в условиях стабильной экономики сместились в сторону расчетов через банковские учреждения.
Ментальные предпочтения
В настоящее время финансовые институты могут предложить клиентам несколько вариантов расчета по сделкам с недвижимостью. У каждого из способов – свои особенности хранения денег, порядка доступа к ним, оплаты услуг посредников и свои риски.
По единодушному мнению участников рынка, наиболее распространенный и любимый среди населения способ расчета при заключении сделок с недвижимым имуществом – оплата наличными. Желание «пощупать деньги своими руками», уверена Людмила Прямицына, играет ключевую роль при выборе именно этой схемы. Ее суть заключается в том, что на период сделки стороны арендуют в банковском хранилище ячейку. В нее закладываются деньги – уже проверенные, пересчитанные и разложенные по опечатанным пакетам. Половина оговоренной суммы выплачивается после подписания договора купли-продажи и его нотариального заверения, 40% – после регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Оставшиеся 10% выдаются бывшему владельцу после подписания акта приема-передачи объекта.
Перед закладкой денег в ячейку составляется и подписывается всеми участниками соглашение о проведении взаиморасчетов – в нем указаны условия внесения и получения денежных средств.
«Договор также устанавливает порядок доступа к ячейке. Классическая схема: к сейфу одновременно допускаются три человека – представитель банка, продавец, покупатель. Ключ от ячейки, как правило, передается покупателем продавцу после определенного этапа сделки, например, прохождения государственной регистрации», – рассказывает заместитель генерального директора агентства недвижимости «Невский Альянс» Юрий Полищук.
В большинстве случаев, как считает главный специалист отдела ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала ОАО «Альфа-Банк» Анна Шевченко, использование для расчета индивидуальных банковских сейфов (ИБС) отвечает интересам всех участников сделки с недвижимостью. Клиенты вполне уверены в благоприятном завершении операции, так как непосредственно присутствуют при пакетировании денег и их закладке в ИБС.
Однако при выборе данного способа оплаты необходимо помнить, что ответственность банка ограничивается только сохранностью сейфа и организацией допуска к нему в соответствии с условиями аренды. Если у банка отзовут лицензию, получить деньги обратно будет весьма непросто.
Но, несмотря на эти недостатки, руководитель Службы регистрации городского расчетного центра «Расчетный Домъ» Даниил Коротков уверен, что сейфинг в настоящее время остается самым быстрым и безопасным способом расчетов. «Даже в случае прекращения, по каким-либо причинам, деятельности банка, содержимое сейфов не является собственностью компании (в отличие от расчетных счетов) и, соответственно, может быть изъято только арендатором сейфа, но никак не банком единолично», – поясняет он.
Оплата под надзором
Вариантов расчета через банковскую ячейку также несколько: деньги можно оставить на хранение непосредственно в банке либо передать их стороне по сделке в специальном расчетном центре. Такие заведения – относительно новое явление на российском рынке финансовых услуг. Первые из них были открыты несколько лет назад некоторыми банками или частными лицами.
Как правило, расчетные центры предоставляют клиентам услуги по аренде ИБС для простого хранения ценностей и проведения расчетов по сделкам с недвижимостью. Основная задача центра – контролировать прохождение сделки, запрашивая необходимые документы в профильных госструктурах. Все нюансы поступления денег и условия их выдачи прописываются в договоре, который заключается сторонами при аренде банковской ячейки.
Благодаря широкому спектру услуг расчетные центры быстро прижились на российском рынке. Юрий Полищук уверен, что подобные организации популярны по одной простой причине: «Из-за кризиса люди экономят на услугах риэлтора, поэтому чаще обращаются к маклеру или пытаются провести сделку самостоятельно, но при этом все равно хотят свести риски к минимуму. Вот для них и существуют расчетные центры. Это выход из ситуации для людей, которые вообще решили обойтись без агента, но, тем не менее, друг другу не доверяют».
Безналичное доверие
Несмотря на свои преимущества, наличный способ оплаты подходит далеко не всем. «Существует ощутимая разница в предпочтениях физических и юридических лиц, и с годами она становится заметнее – юридические лица все чаще прибегают к безналичным расчетам. Возможно, это связано с усилением налогового режима», – предполагает Людмила Прямицына.
Самый простой способ безналичной оплаты – перевод денег со счета на счет. Он производится покупателем после регистрации сделки. Но, по мнению руководителя офиса Городского ипотечного банка в Санкт-Петербурге Андрея Пименова, этот вариант не безопасен для продавца: право собственности на квартиру он в данном случае теряет, а деньги за объект еще не получил. «В таком положении продавец будет находиться от 10 дней до месяца – все время регистрации сделки в Федеральной службе госрегистрации. Однако если по прошествии этого времени платеж так и не поступит, пострадавшей стороне будет легче опротестовать сделку в суде: подтверждением перевода денег служит не расписка, а официальный платежный документ, то есть его отсутствие», – поясняет специалист.
Кроме этого стороны могут воспользоваться аккредитивом(аккредитив – обязательство, принимаемое банком по поручению покупателя произвести платежи в пользу продавца после предъявления им документов, соответствующих условиям аккредитива). После заключения договора банк открывает на имя продавца специальный счет «Аккредитивы к оплате», на который покупатель перечисляет денежные средства. Однако доступ к счету продавец получает только после государственной регистрации сделки. «Минусом этой схемы является сложность расчетов для цепочек и расселений. Также в данном случае возникает необходимость указать в договорах купли-продажи полную стоимость объектов, что может не устроить многих участников подобной сделки», – объясняет Елена Василевская.
В результате аккредитивная схема не получила на рынке распространения. «Во-первых, она более затратная, чем остальные варианты расчетов, во-вторых, не совсем безопасная: на момент проведения сделки деньги зависают в банке. Аккредитив – это блокированный счет, которым ни продавец, ни покупатель до определенного времени (скажем, регистрации договора в Федеральной службе госрегистрации) воспользоваться не могут. И если с банком в этот период что-нибудь случится или сделка будет подвергнута аресту, деньги «зависнут» на неопределенный срок», – рассказывает Юрий Полищук.
Для того чтобы снизить риск, специалисты рекомендуют переводить средства частями. Однако в реальности при безналичном способе оплаты шанс потерять деньги очень мал. Чтобы оградить себя от такой возможности, советует Андрей Пименов, необходимо выбирать для перевода средств устойчивые банки с хорошей репутацией.
Риски по минимуму
На сегодняшний день аналитики не могут точно сказать, сколько людей используют безналичные схемы расчета, констатируя только, что до конца прошлого года количество их постоянно увеличивалось. По некоторым данным, в настоящее время «по безналу» рассчитываются 20–30% участников сделок с недвижимостью, в основном юридические лица. Среди народных масс, отмечает Людмила Прямицына, этот вид расчетов пока не пользуется популярностью – в большинстве случаев люди хотят видеть «живые» деньги. Однако риэлторы надеются, что с укреплением банковской системы население начнет больше доверять безналичным схемам, а «расчеты в подворотне» станут благополучно забытым анахронизмом.
Тарифы при проведении расчетов с использованием ИБС:
аренда банковской ячейки на месяц – от 1000 руб.;
минимальный срок аренды ячейки – 1 день ($4–5 по курсу ЦБ);
штраф за каждый день просрочки аренды ячейки – $2,5 (по курсу ЦБ).
Тарифы при проведении расчетов в безналичном порядке:
открытие счета Заемщика – бесплатно;
открытие счета Продавца – 130–500 руб.;
внутрибанковский перевод суммы кредита со счета Заемщика на счет Продавца – бесплатно;
перевод суммы кредита со счета Заемщика на счет Продавца, открытый в другом банке, – 200 руб., независимо от суммы кредита.
Тарифы при проведении расчетов с помощью аккредитива:
открытие аккредитива в валюте РФ – 1500–3000 руб. (на срок 1–3 месяца);
обслуживание счета – в основном, бесплатно;
перевод средств со счета на счет – от 0,15% до 1,5%, в зависимости от суммы переводимых средств;
получение наличных средств со счета – от 0,5% до 6%, в зависимости от суммы.
По данным Санкт-Петербургского филиала ОАО «Альфа-Банк» и Городского ипотечного банка в Санкт-Петербурге.
