Глубоко и высоко нерентабельные паркинги

Одним из основных факторов, определяющих развитие рынка мест постоянного хранения и кратковременной парковки, является общая численность автомобилей в мегаполисе. За последние десять лет, по данным городской администрации, количество частных транспортных средств в Петербурге увеличилось в пять раз – до 1,5 млн. Между тем число гаражей, стоянок и паркингов осталось на очень низком уровне: только 40% автомобилей в городе хранятся организованно. Причем их большая часть располагается в индивидуальных боксах, которые возводились гаражно-строительными кооперативами (ГСК). Доля открытых стоянок – еще 25-30%.

Только 6% автомобилей хранятся в современных многоэтажных и заглубленных паркингах. Еще 30% к их числу Смольный в ближайшие годы планирует добрать за счет ликвидации ГСК и строительства на их территориях современных парковок. Чиновники подсчитали, дабы переселить всех гаражников, которые сейчас занимают почти тысячу гектар городской земли, требуется застроить пятиэтажными паркингами всего 357 га. Дело за малым – договорится с владельцами гаражей о переезде и найти застройщиков, которые готовы ввязаться в проекты с достаточно низкой доходностью, но с высокой социальной напряженностью.

А авто и ныне там…

Решить проблему строительства многоярусных паркингов петербургские власти не могут уже более десяти лет. В 1997 г. администрацией города был утвержден перечень первоочередных объектов строительства таких объектов на 1997–1998 гг. Затем в 2001 г. была утверждена новая программа строительства паркингов на срок до 2005-го, которая, по оценке участников рынка, была реализована не более чем на 10%. По ней в течение пяти лет за счет средств частных инвесторов планировалось возвести в различных районах Петербурга 122 стационарных объекта хранения автотранспорта: 22 гаража-паркинга в 2001 г., 32 – в 2002-2003 гг., еще 56 объектов – в 2004-2005 гг.

Для реализации программы городские чиновники решили предоставлять инвесторам земельные участки под возведение паркингов на льготных условиях. Девелоперы частично освобождались от выплат на развитие городской инфраструктуры при условии соблюдения сроков строительства. За первые три года реализации программы было издано 11 распоряжений о возведении паркингов, предусматривающих освобождение инвесторов от перечислений в бюджет на общую сумму более $1,5 млн. Но необходимого результата так и не добились: разрешений на возведение самых различных паркингов выдано не мало, а построено за годы реализации программы всего около 30 паркингов (17 – в 2002-2003 гг., пять – в 2004 г. и девять – в 2005-ом). Всего же, по данным «Городского центра автостоянок и гаражей», в настоящее время в городе действуют 65 многоэтажных паркингов. По информации КУГИ, на начало этого года под строительство паркингов с инвесторами было заключено 93 договора аренды участков общей площадью 513,9 тыс. кв. м.

Ликвидировать. Согласно графику.

Самым распространенным местом хранения личных автомобилей в Петербурге по-прежнему являются индивидуальные типовые гаражи в составе ГСК. С учетом относительной дешевизны машиноместа, такие объекты наиболее привлекательны для большинства автовладельцев. На их долю, по оценкам экспертов, сегодня приходится 60% рынка: более 400 коллективных автостоянок насчитывают около 325 тыс. гаражей. Как правило, они располагаются на территориях, не пригодных под капитальное строительство: в буферных зонах вокруг промпредприятий, вдоль железных дорог, линий электропередач и др. Но часть из них находятся внутри жилых массивов или на участках перспективной застройки. Именно они все чаще попадают в поле зрения частных инвесторов и городских властей.

Большая часть земель, занятых типовыми гаражами, по мнению чиновников, сегодня используется неэффективно: многоуровневые паркинги занимают куда меньше места, а автомобилей в них помещается больше. Кроме того, на многих участках, занятых ГСК, можно реализовать инвестпроекты – построить гипермаркеты, офисные здания, склады и др. Еще ряд участков расположены на территориях под строительство объектов транспортной инфраструктуры (например, коридоры трасс Кольцевой автодороги или Западного скоростного диаметра).

В начале прошлого года губернатор Валентина Матвиенко на одном из заседаний правительства обещала, что хаотичного сноса гаражей в Петербурге не будет: ликвидировать их будут по четкому графику (до 2010 г. планируется снести 250 тыс. гаражей). Тогда же градоначальница поручила профильным комитетам разработать новую адресную программу размещения паркингов в каждом районе города – к июлю, а от инвесторов – предоставлять до 20% мест для льготников во вновь построенных объектах.

Программа подготовлена не была, но к установленному сроку ее рассмотрения появилось постановление «О мерах по обеспечению и защите прав жителей Санкт-Петербурга, являющихся владельцами гаражей». Документ этот предлагает членам подлежащих ликвидации ГСК альтернативу: участок под многоярусный паркинг на льготных условиях плюс место на открытой автостоянке на время его строительства или денежную компенсацию. Большинство экспертов считают перспективы возведения (или даже его организации) паркингов силами владельцев подлежащих сносу гаражей, мягко говоря, туманными. Возможность же получения от города адекватной компенсации не признают многие члены ГСК. Во всяком случае ее параметры в вышеупомянутом нормативном акте «О мерах по обеспечению и защите…» прописаны не были. Более того, гаражники опасаются, что в случае выхода на участок инвестора, о цивилизованных путях решения проблемы сразу забудут.

Для души и разума

Предметом данной статьи не является описание всех имущественно-правовых проблем, связанных с ликвидацией гаражных объединений в Петербурге как класса. Поэтому – лишь некоторые факты, выявляющие рыночные перспективы данного сегмента. Выделение земли во временную аренду под возведение одноэтажных гаражей-боксов городские власти прекратили еще в 2001 г. Более того, в последние годы чиновники взяли территории, занимаемые такими гаражами, под жесткий контроль. В частности КУГИ сейчас ведет активную работу по переоформлению на городские структуры (в лице «Городского центра автостоянок и гаражей») договоров аренды земельных участков, ранее занятых частными автовладельцами. В имущественном комитете уверяют, что речь идет исключительно о договорах с истекшим сроком действия или заключенных на неопределенный срок, действующие – досрочно не расторгаются. Правда, руководитель «Городского центра автостоянок и гаражей» Владислав Маслянчук обещает, что все гаражи останутся на своем месте и плата за них не изменится (сейчас члены ГСК в среднем платят от 3 до 6 тыс. руб. в год за гараж).

Однако любые действия чиновников приводят к новым протестам со стороны арендаторов гаражей (в частности, в лице «Всероссийского общества автомобилистов»). Буквально в конце прошлого года эта организация, представляя «интересы более 200 тыс. собратьев по проблеме», направила открытое письмо главе российского правительства. В нем действия петербургских властей именуются не иначе как «массовой террор» или «геноцид» гаражников.

Усугубляет ситуацию то, что власти не скрывают, что со временем хотят ликвидировать все городские гаражи и передать занимаемую ими землю частным инвесторам. «Данное ООО (имеется ввиду компания, не так давно созданная на основе «Городского центра автостоянок и гаражей» – прим. ред.) будет вначале отбирать землю у гаражных кооперативов, сносить гаражи, и когда-нибудь, возможно, через десять лет, строить паркинги. Причем с владельцев гаражей будут взиматься минимум 150 тыс. руб. за машиноместо. Это непосильная сумма для многих из них. На какой-то период автомобили просто окажутся на улице. Гаражники лишатся своих боксов, в которые вкладывали душу несколько поколений», – уверены члены ГСК, подписавшие данное письмо.

Вероятно, когда речь идет о «душе», да еще и «нескольких поколений», здравый смысл отходит на второй план. Между тем, по мнению экспертов, в мерах, предпринимаемых городским правительством, есть рациональное начало. Но именно начало. «Изымать эти земли целесообразно для строительства паркингов за счет городского бюджета. Инвестиционное использование изъятых у ГСК территорий будет крайне нерационально. Паркинги всегда были низкодоходными, сейчас же вряд ли найдутся инвесторы, готовые развивать это направление», – уверен управляющий партнер Агентства развития и исследований недвижимости Игорь Горский. Его мнение не вполне разделяет генеральный директор компании «СтройИнжиниринг» (построили пять многоярусных паркингов в Петербурге, еще такое же количество проектов – в работе) Руслан Чипчиков. По его словам подготовка этих участков для инвесторов – своевременные действия, но власти должны самостоятельно решать имущественно-правовые вопросы с их арендаторами. «Договорится с огромным количеством собственников и различных организаций практически невозможно. Здесь нужны жесткие и даже, возможно, непопулярные меры. Но они в любой случае должны быть утверждены на уровне городских властей», – считает он. Застройщики уверены, что без законодательного закрепления правил игры, установленных государством и публично утвержденных, компромисс невозможен. Власти должны снять социальную остроту с этой проблемы. Пока это не будет сделано, не один нормальный инвестор в этот бизнес не пойдет.

Назовите свою цену

Всего, по данным Фонда имущества, с 2006 г. в городе был реализован с торгов 21 участок под строительство многоярусных паркингов: пять – в 2006 г., шесть – в 2007 г., семь – в 2008-ом и три – с начала текущего года. Причем стоимость участков по итогам аукционов превышала начальную на 10-80%. Объем выручки от этих аукционов составил более 860 млн руб.

С начала этого года торги по участкам под паркинги пытались провести трижды: в марте планировалось продать шесть пятен, в апреле – еще три. Однако первые весенние аукционы были перенесены ввиду отсутствия заявок: инвесторов не устроила начальная цена лотов. Если еще год назад практически все участки расходились как горячие пирожки, сегодняшняя финансовая нестабильность заставила застройщиков поумерить аппетиты.

Однако уже в апреле, прочувствовав рыночную конъюнктуру, Комитет по строительству совместно с Фондом имущества внесли свои коррективы в решение гаражной проблемы, решив продавать участки, занятые ГСК им же самим, установив небольшую стоимость таких лотов. Специально для этого подготовили два земельных участка в Выборгском районе, на ул. Жака Дюкло. В настоящее время эти территории частично занимают действующие коллективные автостоянки, поэтому главным отличием прошедших торгов стала их низкая стартовая цена. Городские чиновники надеялись, что таким образом смогут привлечь к участию в аукционах владельцев расположенных здесь гаражей. «Такой подход к организации торгов реализовывает положение постановления городского правительства, касающегося обеспечения и защиты прав владельцев гаражей. Объединившись, члены расположенных на этих территориях ГСК, могут принять участие в аукционе, а в случае победы – построить паркинги под свои нужды с наименьшими затратами», – комментировал ноу-хау бывший председатель Комитета по строительству, а ныне – вице-губернатор Роман Филимонов.

Начальный размер арендной платы самого крупного участка площадью 13,9 тыс. кв. м был установлен на уровне 400 тыс. руб. Здесь необходимо возвести многоэтажный паркинг площадью 25 тыс. кв. м не менее чем на 1 тыс. автомобилей. Аукцион по этому участку не вызвал особого интереса у инвесторов: в результате лот ушел за номинал компании «Петро-Геоспецстрой». По условиям торгов, застройщик должен возвести объект за три года и передать городу 265 машиномест общей площадью около 6,6 тыс. кв. м в построенном паркинге.

Второй участок площадью 3,5 тыс. кв. м был выставлен на торги по цене 100 тыс. руб. Здесь должен быть построен многоэтажный паркинг площадью 7,5 тыс. кв. м на 300 автомобилей. Из них после завершения строительства объекта 79 машиномест общей площадью 1,9 тыс. кв. м победитель торгов также будет обязан передать в собственность города. На этот участок претендовало сразу семь инвесторов. Начальная цена по итогам аукциона выросла более чем в десять раз – до 1,225 млн руб. Победитель – компания «ЛенСтройУправление».

По мнению очевидцев торгов, такие итоги объясняются просто: на территории первого участка сейчас размещаются четыре коллективные автостоянки (поэтому инвестору придется решать имущественно-правовые вопросы с владельцами гаражей), второй же участок – фактически пуст. Среди присутствующих в аукционном зале, члены ГСК замечены были, но активного участия в самих торгах не принимали. Кстати, по информации того же стройкомитета о вводе многоярусных паркингов на территории Петербурга, за последние пять лет гаражно-строительные кооперативы участвовали в возведении таких объектов лишь трижды. В 2005 г. ГСК «Выборгский» построил паркинг площадью чуть более 10 тыс. кв. м на улице Веденеева в Калининском районе, в 2008-ом гараж-стоянку площадью 11,4 тыс. «квадратов» на Зеленогорской улице возвел ПГК «Зеленогорский». В начале этого года ГСК «Островной» обзавелся собственным многоярусным паркингом площадью 12,7 тыс. кв. м на улице Кораблестроителей в Василеостровском районе.

Низкая начальная стоимость лотов, по мнению экспертов, не столько привлечет к строительству паркингов членов гаражных кооперативов, сколько даст дополнительный ценовой стимул для частных застройщиков, занятых в этом бизнесе. Что и продемонстрировали прошедшие торги. Да и тут не все однозначно: ведь в городе по-прежнему существует практика целевого выделения участков под возведение паркингов. Все введенные в строй за последние пятилетку объекты, возведены на «целевых» участках. Первые же торги по таким пятнам прошли в 2006 году, а на строительство многоярусного паркинга в среднем уходит около трех лет. Следовательно, ни один из объектов, приобретенных на торгах, не достроен и просчитать всю экономику этих проектов пока невозможно.

Уравнение со всеми неизвестными

По данным Комитета по строительству, в этом году планируется подготовить и передать в Фонд имущества для реализации на торгах 28 земельных участков для проектирования и строительства паркингов вместимостью около 7,2 тыс. автомобилей. Из них, восемь пятен – под возведение подземных паркингов на 730 машиномест. Кроме того, в городском «Управлении инвестиций» на актуализации находятся документы еще по пяти проектам: один паркинг на 150 машиномест в Василеостровском и четыре объекта на 1,6 тыс. автомобилей в Приморском районах. Повторное объявление торгов по этим участкам намечено на третий квартал текущего года.

В перспективах удачной продажи всех этих участков эксперты сомневаются. Из-за высокой стоимости земли строительство паркингов, как правило, не окупает затрат инвесторов. Поэтому, по мнению экспертов, продуктивными могут оказаться только торги с низкой стартовой ценой. По словам Руслана Чипчикова из «СтройИнжиниринга», у его компании пока не было необходимости участвовать в торгах, все участки под строительство были выделены им целевым назначением. На апрельских аукционах застройщик присутствовал в качестве наблюдателя: «Новые условия торгов достаточно привлекательны для инвесторов и строителей. Фактически речь идет о бартерных отношениях: снижается цена участка под строительство паркинга, но увеличивается количество передаваемых застройщиком машиномест в собственность города. Проще рассчитаться готовым товаром потом, чем сейчас изымать крупные средства из бизнеса – их попросту нет».

Между тем, по оценке эксперта, все застройщики паркингов в Петербурге работают не более чем на 10% от возможных мощностей рынка. Основная причина – низкая рентабельность таких проектов. «Строительство паркингов – нишевой рынок. Крупные стройкомпании, как правило, не занимаются их возведением из-за высокой стоимости земли и низкой доходности таких проектов: им выгоднее построить жилой дом или бизнес-центр. Покупателей же сдерживает достаточно высокая цена за машиноместо», – считает генеральный директор компании Knight Frank SPb Олег Барков.

По словам Руслана Чипчикова, сейчас стоимость одного машиноместа в многоуровневом паркинге в спальном районе Петербурга может варьироваться от 300 тыс. до 1,5 млн. руб. в зависимости от стадии проекта, его месторасположения, типа постройки и даже яруса парковки – чем выше, тем дешевле. Но в городе есть единичные объекты, цена на которые выше в несколько раз. «В наших паркингах себестоимость строительства одного машиноместа (бокса) составляет 400-500 тыс. руб. При этом большинство из них к моменту ввода в эксплуатацию заполняются в среднем лишь на 30%. Затем места распродаются в течение трех лет и сдаются в аренду», – комментирует он. Таким образом, средний срок окупаемости проекта составляет около семи лет.

Еще сложнее построить рентабельный паркинг в центре Петербурга, где их ощутимо не хватает. Жесткие требования к фасадам, этажности, санитарные нормы влекут за собой дополнительные расходы, соизмеримые с затратами на строительство жилого дома. Кроме того, в центральных районах попросту нет площадок под строительство таких объектов. Единственную возможность решить эту проблему власти видят в строительстве паркингов под землей. В начале прошлого года, когда участники рынка недвижимости пребывали в легкой эйфории от высокой доходности коммерческих проектов, такие проекты в Петербурге появились. Даже прорабатывались решения об освоении подземного пространства под городскими площадями, садами и скверами. Среди возможных мест размещения парковок назывались Греческая, Манежная и даже площадь Островского. В многофункциональном комплексе под площадью Восстания также планировалось организовать большую стоянку. Однако сегодня инвесторы, девелоперы и застройщики оказались в очень стесненных условиях из-за проблем с финансированием проектов. Поэтому о реализации дорогих и амбициозных проектов, по мнению экспертов, можно забыть на ближайшие три-пять лет. Этот рынок по-прежнему останется под контролем небольшой группы застройщиков, которые медленно, но верно возводят свои объекты.

Гаражи, автостоянки и паркинги, введенные в эксплуатацию в Петербурге за последние пять лет*

 Источник: Комитет по строительству СПб

* учитывались только отдельно стоящие здания (в таблицу не включены гаражи и паркинги, построенные в составе жилых и коммерческих объектов)

Материал журнала "Деловая недвижимость" смотрите здесь

Текст: Дмитрий Кирман