На стоимости съемного жилья скажется «выброс» на загородный рынок новых предложений, которые могут изменить как классность арендуемых помещений, так и характер взаимоотношений дачников с хозяевами. Одновременно появляется больше возможностей для найма коттеджей и дач к югу от Петербурга.
Полюса для притяжения
Весна началась с нервных обсуждений на интернет-форумах: лето отменяется – хозяева дач раздули ставки вдвое против прошлогодних, даже хибара с удобствами на улице стала почти недоступной. Это – правда, но неполная. Можно договориться об аренде дачи или коттеджа по ценам ниже прошлогодних, еще более вероятно найти подходящий дом и платить по прежним ставкам.
«Пока владельцам коттеджей ситуация неясна, они полагают, что на фоне растущих цен на товары должна, даже во время кризиса, дорожать и их услуга. Они ведут себя нелогично и резко повышают арендные ставки, – рассказывает менеджер АН «Петроаренда» Татьяна Николаева. – Хозяева, которые завышают цену, могут остаться без нанимателей. Они будут держать цену до лета, а потом судорожно снижать ее и обвинять риэлторов в плохой работе». Многие петербуржцы нынешним летом могут отказаться от съема коттеджей. В этом случае будут выбраны лучшие предложения, прочим суждено простаивать.
По словам Татьяны Николаевой, в ряде случаев хозяин заявляет, что у него выросли расходы на обслуживание, заморожена стройка, а дизельное топливо и электроэнергия подорожали. Но риэлторы считают, что нельзя возлагать на нанимателей проблемы собственников. Приходится объяснять, что клиент – это не способ улучшить материальное положение, надо договариваться. Если раньше к пожеланиям хозяина подтягивали клиента, то теперь – наоборот.
Бывает, владелец не знает реальных ставок и выставляет дом в аренду за ту сумму, которая ему, сельскому жителю, кажется значительной, а для горожан таковой вовсе не является. А иногда арендатор хочет снять шикарный коттедж задешево. «Арендатор и собственник разошлись, как Северный и Южный полюс, – говорит менеджер департамента аренды жилищного фонда компании «Петербургская недвижимость» Наталья Никитина. – А агентство находится на экваторе, чтобы притянуть их друг к другу. Сейчас это – основная проблема».
Усилия агентств недвижимости, руководство которых знает, что средний доход петербуржцев в последние месяцы упал на четверть, в известной мере сдержали рост арендных ставок. Но десятки тысяч нанимателей в агентства не обращаются. Их плата за дачи в еще большей мере зависит от торга и от везения.
Скидка против цены
«Цены держатся на прошлогоднем уровне, изменения незначительны. Из тех собственников, с которыми мы работаем, примерно 5% снизили ставки, 15% – повысили, все остальные оставили их на прежнем уровне», – описывает общую ситуацию в сегменте аренды дачных домов руководитель отдела агентства «Прогаль» Ольга Михеева.
«Ценник в среднем по области сократился на 10–20%, – сообщила Наталья Никитина. – Прежде всего, это касается коттеджей. Объекты, которые в прошлом году можно было сдать за 220, а то и 250 тыс. руб. в месяц, сейчас выставляются по 180 тыс., и, может быть, даже будут скидки до 160 тыс. руб. В ряде районов снижение достигает 30%».
«Цены упали в два раза. Если раньше клиенты искали коттеджи за 100 тыс. руб. и выше, то теперь – дома за 30–50 тыс. руб. Больше стали спрашивать дешевые дачи, меньше – коттеджи», – утверждает директор департамента аренды жилищного фонда агентства «Бекар» Елена Исаенко.
По данным «Петербургской недвижимости»,сейчас стоимость аренды коттеджа (со всеми удобствами) начинается с 45 тыс. руб. в месяц. Средний уровень – 70–80 тыс. руб. Однако есть предложения и за 200 тыс. Это зависит от местоположения и наличия дополнительных удобств, вроде сауны, теннисного корта, наличия в коттедже нескольких спален, достаточного (150–300 кв. м) метража и возможности зимнего проживания.
Кроме того, величина платы за городом зависит от срока найма и числа людей, которые будут жить в доме.
«В нынешнем году владельцы коттеджей, построенных специально для сдачи, например, на базах отдыха, готовы идти на скидки – в ряде случаев до 20%, – добавляет генеральный директор медиа-центра «Загородный отдых» Юлия Лытаева. – Арендаторам предлагаются «эксклюзивные пакеты», например, «пакеты выходного дня», а с понедельника по пятницу снижение может достигать 50% от первоначальной цены, хотя пока это – не массовая тенденция. Не исключено, что летом такие скидки предоставляться не будут».
Во всяком случае заломить цену и запросить нынешним летом за коттедж несоразмерную месячную плату – значит остаться без постояльцев, риэлторы в этом уверены.
Кризис спроса
«Заморозка» арендных ставок вызвана, прежде всего, некоторым сокращением спроса. О реальном его уровне судить сложно, поскольку разные агентства работают с разным слоем нанимателей и собственников. А потому приходится сопоставлять оценки маклеров, опирающихся, скорее, на собственные впечатления.
«Спрос ограничен, – говорит Елена Исаенко. – В прежние годы в марте-апреле коттеджей уже не хватало на всех, так как потребность в их найме была очень высока. А сейчас идут единичные обращения. Число клиентов, желающих снять загородный дом, уменьшилось раз в десять. В основном это семейные люди, желающие вывезти на лето детей за город со всеми бабушками и тещами».
Но в целом в сегменте загородной аренды спрос стал ниже прошлогоднего только на 5–10%, как полагают в АН «Прогаль». И подтверждают, что сегодня большим, чем прежде спросом пользуются дешевые дачи, а также коттеджи среднего уровня, стоимость аренды которых составляет от 40 до 70 (иногда до 100) тыс. руб. в месяц. Интерес к дорогим коттеджам уменьшился. Впрочем, нынешний сезон – особенный: люди еще не определились, где проведут лето. Многие только сейчас пришли к выводу, что не смогут отправиться в Турцию или Египет. Они начинают звонить в агентства и выяснять возможности аренды на лоне местной природы.
Уровень спроса снизился, это подтверждают и в «Петербургской Недвижимости», но многие арендаторы стараются обойтись без агентства – они сами объезжают дачную местность, вешают объявления, стараются найти дом через знакомых. Потому что комиссионные, составляющие до 50–80% от суммы месячного платежа, сейчас кажутся отдыхающим лишним расходом. Люди экономят. «Агентства, чтобы удержать клиентов, рассматривают возможность предоставить скидки. Агент и договор все-таки дают гарантию, что клиент не выбросит деньги на ветер, – говорит специалист «Петербургской Недвижимости» Татьяна Жевликова. – Но появился и новый вариант решения проблемы: клиенты стремятся не снять, а купить загородный дом, в любом районе, лишь бы цена и условия жизни были приемлемыми. Сейчас деньги достаются труднее, и люди начинают считать их, полагая, что накопленные средства лучше пустить на покупку, чем на съем коттеджа».
К тому же стало много заявок на более короткие сроки аренды, добавила Елена Исаенко: «Раньше петербуржцы снимали коттеджи на все лето, сейчас – на один-два месяца, возможно, таких клиентов – большинство». Впрочем, в других агентствах говорят, что сроки аренды, как правило, остаются прежними.
Баня в аренду
На снижение цен воздействует и растущий объем предложения. Новой тенденцией, характерной именно для нынешнего года, стала масса предложений по гостевым домикам. Хозяева оставляют за собой основной коттедж и сдают гостевой дом с удобствами на своей территории. А иногда даже баню с комнатой отдыха. «Прежде такие дома почти не сдавались. А теперь даже там, где стоят дешевые объекты, хозяева стараются сдать какую-нибудь времянку на своей территории», – подчеркивают в «Прогале».
Сотрудники «Петербургской Недвижимости» также считают, что предложений стало больше. Многих владельцев кризис побудил впервые выставить свои объекты в аренду, чтобы заработать хотя бы в течение лета и, благодаря этому, завершить ранее начатые постройки, например, бань на своих участках. Поэтому практически в любом районе можно найти хорошие варианты. Но арендаторы в дешевом дачном сегменте стали требовательнее и ждут хороших условий проживания. Хозяева, не вкладывающие средства в улучшение жилья, могут остаться ни с чем: дома без удобств будут пользоваться меньшим спросом.
В сегменте баз и домов отдыха с коттеджами в арендуобъем предложенияв этом году вырос, ведь строятся все новые и новые подобные объекты, причем увеличение происходит равномерно по всем районам вокруг Петербурга, как сообщила Юлия Лытаева.
За 101-й километр
Популярные направления традиционны – петербуржцев интересуют прежде всего Курортный район города и Всеволожский области. Значительная доля спроса в сегменте аренды коттеджей, как и ранее, приходится на Карельский перешеек.
О Красном Селе арендаторы даже не спрашивают, как и о Стрельне – в последнем случае, вероятно, опасаясь слишком высокой платы, утверждают специалисты в «Петроаренде». «Клиенты требуют домов именно на Сестрорецком курортном направлении. Сдвига к югу не наблюдается», – соглашается Елена Исаенко.
Между тем предложение по летней аренде растет, прежде всего, к югу от города, уверенно заявляют эксперты «Петербургской Недвижимости». И клиенты, по словам Татьяны Жевликовой, уже готовы подумать об окрестностях Красного Села, Пушкина или Гатчины, потому что там можно снять дом дешевле: «Из-за того, что у клиентов нет теперь возможности снять коттедж в Курортном и Всеволожском районах или около Ладожского озера, они согласны рассматривать предложения в других районах. Согласны ехать и дальше от города, чем раньше, например, за Зеленогорск – в Молодежное, Приветнинское, Коробицыно и т. д. Арендатор называет желаемую стоимость, и если мы ему предлагаем варианты в Курортном районе, которые его не устраивают, он просит прислать предложения в любом районе в 50 км от города. Или на расстоянии не более 100 км в зависимости от финансовой возможности».
А если Финляндия?
«Иногда встает вопрос об аренде дорогого коттеджа стоимостью $3–5 тыс. в месяц. Клиент ищет хороший дом с нормальной отделкой, насыщенный инженерией, бытовой техникой, с ландшафтом, охраной, транспортной доступностью, но таких объектов на рынке не было и нет, найти их не удается, – говорит директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер. – Специально их не строят – это абсолютно нерентабельный бизнес. Рентабельность – не более 3–5%, у коттеджа она может быть даже ниже, чем у квартиры. Такие объекты могут появиться на рынке только тогда, когда человек строил для себя, но сейчас дом не нужен и он готов сдавать его».
А вот в соседней Финляндии рентабельность домов для отдыха, по его словам, достигает 6–8%. Этим пользуются петербуржцы, имеющие средства на оплату коттеджа для своей семьи в Суоми на все лето. Не случайно даже на новогодние праздники коттеджи в 300-километровой зоне от границы бывают забронированы еще в ноябре.
Но в этом сезоне ситуация несколько иная. По словам директора турфирмы «Гамаюн» Сергея Волосатова, спрос на аренду объектов в Финляндии уменьшился на десятки процентов – возможно, он вдвое ниже прежнего: «Люди откладывают поездки. Если прежде они бронировали коттеджи задолго до даты заезда, теперь заказывают накануне». Да и цены у соседей пока не меняются (если снижаются, то очень незначительно). И все же смещения спроса с «финской» на местную аренду, по мнению этого эксперта, не произойдет, потому что в Северной столице и Ленобласти нет достаточного количества коттеджей, нет и качества.
«Переориентация с зарубежного отдыха на местный незаметна. Спрос на Финляндию есть всегда – это близко, экономично и экологично. Чем выше заработки, тем выше требования. Когда людей не удовлетворяют местные условия, они ездят в Финляндию», – поддерживает эту точку зрения Елена Исаенко.
Однако говорить о тенденциях, связанных с арендой в Суоми, специалисты не рискуют. Оказывается, как раз в летний период агентства, берущие на себя роль посредников при аренде зарубежных коттеджей, бывают вытеснены с рынка. О ценах и спросе они советуют поговорить… с людьми с улицы – в очереди у консульства Финляндии. Пользуясь многократными визами, наниматели напрямую договариваются с финскими хозяевами.
Успеть до лета
До начала календарного лета остается меньше двух месяцев. Реально ли снять коттедж либо дачу сегодня – или уже поздно? Специалисты расходятся во мнениях.
С точки зрения Татьяны Николаевой, «начало весны – время единичных звонков, выводы о тенденциях нынешнего года делать еще рано: накануне лета арендодатели могут пойти на существенные уступки, ведь спрос ниже обычного, а коттеджи, как правило, сдаются только на четыре месяца». Да и спрос обычно нарастает по мере приближения сезона. К лету многие наниматели посчитают свои реальные доходы в условиях кризиса.
«Сейчас самый пик спроса, а вот клиенты, которые обратятся в конце мая, вряд ли смогут подобрать подходящий коттедж: к этому времени все «разбирают», – считает Наталья Никитина.
«Значительная часть ликвидных объектов уже сдана, потому что к нам начали обращаться еще в январе.Процесс сдачи в аренду идет активно, – говорит Ольга Михеева. – Владельцы дорогих объектов, которые тянут время, полагая, что смогут сдать дома в мае, делают ошибку. В мае искать будет уже некого».
Из расхождений в подходах экспертов тоже можно сделать выводы: дорогие коттеджи на Карельском перешейке наниматели, действительно, разберут в ближайшие недели, но дома и дачи в менее престижных направлениях при желании можно будет найти и позже. Если же денег у арендатора хватит только на съем дачи или пристройки к трехоконному домику, беспокоиться стоит только о затратах времени на то, чтобы ездить, договариваться и уламывать хозяев снизить планку запросов до разумного уровня.
