Квартал умеренного оптимизма

Упавший в четвертом квартале прошлого года объем предложения начиная с февраля стал подниматься. За продавцами на рынок возвращаются и покупатели.

Зима проблем

Декабрь 2008 года стал для вторичного рынка недвижимости самым тяжелым месяцем за последнее десятилетие. Проблемы были даже не в снижающихся ценах: риэлторы не раз говорили, что им все равно где работать – на растущем или падающем рынке, главное, чтобы он не остановился. А в декабре рынок просто стоял, количество сделок было если не на нуле, то близко к нему.

«Начало года выдалось крайне удручающим для всех игроков рынка. Предложение существенно сузилось. Резкие скачки валют деморализовали продавцов – владельцы снимали объекты с продажи даже при внесенных залогах или фиксировали цены в валюте, что дополнительно пугало покупателей», – рассказывает заместитель директора АН «Бекар» Николай Лавров.

Первые ростки

Растерянность и ожидание перемен первых месяцев кризиса сменились робким возвращением к прежним позициям. Хотя в январе и феврале показатели были, как и в декабре, низкими, март 2009-го принес некоторое облегчение: объем предложения начал расти.

«В конце года многие не захотели продавать квартиры по низкой цене, сняли их с продажи и частично переориентировались на рынок аренды. Сейчас ситуация коренным образом изменилась. Все больше продавцов, решив, что глобального снижения цен уже не будет, выставляют квартиры на продажу», – поясняет Елена Иванова, директор компании «Адвекс. Центральный».

По данным Центра исследований и аналитики ГК «БН», к концу марта объем предложения на вторичном рынке (количество объектов, одномоментно выставленных на продажу) составил 12,5 тысячи квартир, увеличившись за квартал на 5,5%, а в декабре этот показатель не превышал 11,5 тысячи вариантов.

Цены вели себя соответственно перепадам предложения. По сведениям агентства «Петербургская недвижимость», за второе полугодие 2008 года произошло снижение средних цен на 15% в рублях и на 45% – в долларах США. По мнению Сергея Дроздова, генерального директора АН «Петербургская Недвижимость», сейчас падение цен исчерпало свой потенциал. С ним согласен и Владимир Спарак, заместитель генерального директора «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН). «Основным итогом первого квартала 2009 года мы считаем то, что рынок недвижимости прошел свое «дно». Стоимость жилья на вторичном рынке за квартал уменьшилась примерно на 4%. При этом основное снижение завершилось в конце февраля. В марте цены практически остановились. Это касается типового жилья и объектов бизнес-класса», – говорит он.

Центр исследований и аналитики ГК «БН» констатирует, что к концу марта средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Петербурга составила 93,6 тыс. руб./кв. м. Всего за минувший квартал средние цены предложения упали на 6,68%.

Интересуются

Уже с конца января покупатели значительно активизировались. По данным Центра исследований и аналитики ГК «БН», активность спроса за I квартал 2009 года – по сравнению с IV кварталом 2008-го выросла на треть. «Повысилась активность покупателей, хранящих сбережения в рублях, они увидели, что рубль обесценивается гораздо быстрее недвижимости. В результате во второй половине февраля темпы падения цен снизились почти до нуля», – констатирует Николай Лавров.

В целом эксперты отмечают если не рост, то оживление рынка. «Начиная с середины января покупательская активность постоянно повышалась. Был небольшой застой с середины февраля до середины марта, что можно связать с праздниками, когда люди «спят». Но во второй половине марта спрос опять активизировался», – уточняет господин Владимир Спарак.

Кроме того, на рынок вернулись инвесторы, продавшие квартиры в начале кризиса и хранившие выручку в валюте. Они решили опять вложить средства в уже подешевевшие квадратные метры.

Еще один признак оздоровления рынка видит Елена Иванова: «Если в декабре-январе сделки происходили с комнатами или, в лучшем случае, с однокомнатными квартирами, то сейчас покупатели интересуются жильем большей площади – двух- и даже трехкомнатными квартирами». Минимальная стоимость однушки в спальном районе города сегодня, по данным агентства недвижимости «Адвекс-Центр», составляет 2,6 млн руб. В середине лета 2008 года минимум фиксировался на уровне 3,4 млн, а все что дешевле – относилось к категории откровенного неликвида.

Генеральный директор агентства «Александр-Недвижимость» Сергей Сосновский отмечает активность сделок с использованием субсидий, как городских, так и федеральных.

По информации аналитиков «БН», в списке самых популярных объектов у покупателей жилья на вторичном рынке Петербурга лидируют однокомнатные квартиры стоимостью 2,3 млн руб. вне зависимости от района, второе место занимают комнаты по цене 1,1 млн. В тройку наиболее популярных запросов вошли также двушки стоимостью 3,2 млн в любом районе города. Особой популярностью по-прежнему пользуются Выборгский, Калининский, Приморский и Московский административные районы Северной столицы.

По данным «Петербургской Недвижимости», лидерами спроса остались однокомнатные квартиры (39% среди всех совершенных сделок), а также комнаты (в структуре проведенных сделок их доля - 32%). Покупателей более всего интересовали однокомнатные квартиры в современных кирпичных домах (Невский и Калининский районы) порядка 42 кв. м, а также подобные объекты во Фрунзенском районе, но поменьше, около 34 кв. м общей площади. Высокий спрос отмечен на комнаты по 15–17 кв. м в старом фонде Центрального района города.

Скорее жив

По мнению Сергея Сосновского, сейчас рынок в стадии стабильности. «Мы отслеживаем баланс между открытыми и закрытыми сделками и видим, что в данный момент их количество примерно сравнялось. Это говорит о том, что рынок сейчас находится в равновесии», – уверен он.

«Рынок живет вопреки всем опасениям. Продаж стало не намного больше, но тенденция к их росту есть. Покупают самое дорогое и дешевое. Увеличилось количество прямых сделок. Их объем достиг половины всех операций, которые прошли за это время через нашу компанию», – утверждает Екатерина Романенко, исполнительный директор ЗАО «Юридическая фирма «Экотон».

Положительно воздействовало на рынок выполнение государством своих обещаний: девальвация рубля пока прекратилась. «Можно заметить, что сейчас рынок быстро реагирует на изменения в экономической конъюнктуре, на заявления правительства и т. д. Есть потенциальные покупатели, которые держат руку на пульсе и предпочитают переждать момент. Однако большая часть участников вторичного рынка – это те, кто улучшает свои жилищные условия. Подобные покупатели и продавцы всегда будут на рынке, потому что людям надо где-то жить. Что, кстати, хорошо для рынка – сейчас он стал более сбалансированным: продавцы пошли на уступки и снизили рублевые цены на низколиквидное жилье», – замечает Сергей Дроздов.

«Рост активности рынка продолжится, если, конечно, не будет никаких серьезных экономических изменений в стране. Другой вопрос, что мы пока не видим никаких серьезных предпосылок к тому, чтобы стоимость недвижимости начала активно расти. Поэтому нынешний уровень цен с небольшими колебаниями может продержаться до начала осени. Потом начнется их рост», – предполагает Владимир Спарак.

«Надеюсь, тенденция сохранится, и мы все вернемся к нормальному количеству сделок с недвижимостью», – говорит Екатерина Романенко.

Объем предложения, кол-во объектов, выставленных на продажу

Структура предложения по административным районам СПб 

Структура спроса по административным районам СПб

* по данным Центра исследований и аналитики ГК «БН»

Текст: Павел Никифоров