Речь в данном случае идет, конечно, не о государственном регулировании рыночной деятельности, а о прожектах городских властей, реализация которых предполагала участие в них субъектов петербургского рынка коммерческой недвижимости. По мнению экспертов, можно выделить три основных направления, в которых планировалось сотрудничество города и риэлторов: создание «агентств развития территорий», передача в «доверительное управление» и «комплексное освоение территорий».
АРТом будешь
Инициатором создания агентств развития территорий (АРТ) был Валерий Назаров, возглавлявший на тот момент КУГИ Петербурга. «Развитие большинства депрессивных территорий упирается в ряд сложнейших имущественно-правовых, социально-экономических и градостроительных проблем, решить которые город самостоятельно не в состоянии. По инициативе КУГИ в качестве связующего звена между городом, собственниками депрессивных объектов и инвесторами были призваны выступить наиболее авторитетные коммерческие компании, получившие статус агентств развития территорий», – прокомментировал Валерий Назаров инициативу властей Петербурга. В этой связи следует отметить, что всего на территории Петербурга находится 15 крупных промышленных зон, общая площадь которых составляет 6,5 тыс. га. По замыслу властей АРТ должны были взять на себя наиболее сложную работу, связанную с координацией деятельности собственников и арендаторов на определенной территории. Речь прежде всего шла о согласовании градостроительных вопросов и инженерной обеспеченности. В результате у каждой из территорий появлялись единые управляющая, транспортная, инженерная и архитектурная концепции.
Начало деятельности АРТ в Петербурге положило Распоряжение губернатора от
Не доверительное управление
Вторым, не менее масштабным по замыслу, начинанием в сфере взаимодействия чиновников и девелоперов стала передача в доверительное управления госимущества, в частности – объектов недвижимости. В 2004 году вступил в силу Закон «О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга». Однако и здесь не обошлось без накладок. Пообещав передать в доверительное управление около 200 тыс. кв. м недвижимости, чиновники вскоре сократили объем ежегодного предложения до 50 тыс. кв. м. Более того, в последние два года конкурсы на право доверительного управления городской собственностью не проводились вовсе. «Практика передачи в доверительное управление потому и распространена в цивилизованном мире, что целиком направлена на достижение долгосрочных целей разумного собственника. Политика же городских чиновников ориентирована на достижение относительно краткосрочных результатов, наращивание доходов от недвижимости. Город сдает помещения в аренду и собирает деньги. При этом состояние этих помещений его не интересует. Эти заботы переложены на арендатора. В итоге бессистемной приватизации уже сегодня в Петербурге практически не осталось отдельно стоящих зданий, пригодных для доходного использования. Очевидно, что полноценное доверительное управление даже городским имуществом дает только положительные результаты – рост капитализации и увеличение эффективного дохода», – считает советник УК «ВМБ-Траст» Евгений Рязанцев. «Сказать, что проект доверительного управления провалился, – это сильно погрешить против истины. Ни о каком провале не может идти речи, так как все объекты, переданные в доверительное управление, доведены до приемлемого эксплуатационного состояния и стали конкурентоспособными бизнес-центрами. Пожалуй, более корректно говорить, что проект доверительного управления городским имуществом не получил достаточного распространения. Это произошло по целому ряду причин, как технических, связанных с несовершенством законодательной базы, так и политических», – добавляет Андрей Тетыш.
Комплексное освоение территорий
Разговоры о том, что девелоперам необходимо переходить от возведения одиночных объектов к проектам квартальной застройки Петербурга, велись с конца 90-х гг. прошлого века. Однако на практике комплексное освоение территорий (КОТ) Петербурга началось только в 2005 году. Более того, финансирование первого проекта КОТ осуществляется зарубежным (китайским) инвестором. Многофункциональный комплекс «Балтийская жемчужина» раскинется на площади в 164 га, а общие инвестиции в его застройку оцениваются в $1,3 млрд. В июне 2007 года состоялось торжественное открытие первого значимого объекта комплекса – делового центра площадью 10 тыс. кв. м.
Вслед за «Балтийской жемчужиной» в городе стали появляться другие проекты, не уступающие ей по масштабам. Так, израильская компания Fishman Group в 2006 году представила проект строительства на Пулковском шоссе многофункционального комплекса площадью более 1 млн кв. м. Его возведение потребует инвестиций в объеме, превышаюшем $1 млрд. Соотношение жилой и коммерческой недвижимости в рамках проекта заложено как 1:2.
Помимо этого, в 2007 году в Петербурге был начат новый комплексный проект. Корпорация «Главстрой», входящая в холдинг «Базэл», выиграла на земельном аукционе, проводимом Фондом имущества Петербурга, право на застройку района «Юнтолово» (площадью 437 га) в северо-западной части города. Площадь этого строительства превышает 1,35 млн кв. м.
Сегодня администрация Петербурга заявляет о том, что количество проектов по комплексному освоению территорий в будущем только увеличится. По мнению чиновников, лишь комплексный подход позволит развивать кварталы максимально сбалансировано, сочетая в них социальные, жилые и коммерческие функции. Однако реализация подобного проекта под силу только крупному инвестору, готовому взять на себя проблемы по обеспечению больших территорий транспортными и инженерными коммуникациями. А городским властям, естественно, проще взаимодействовать с одной крупной компанией, чем с десятком мелких.
«Комплексное развитие территорий – безусловно, положительное явление. До начала 2000-х годов девелоперские проекты были ориентированы на точечную застройку. Около 15 лет мы на практике проверяли очевидный тезис: здание не может существовать отдельно от городской среды – ни в техническом, ни в социальном, ни в историко-культурном плане. Кроме того, решение проблемы технической интеграции объекта точечной застройки в инженерную и социальную инфраструктуру города целиком ложилось на плечи девелопера. А внедрение практики КОТ снимает эту проблему», – убежден Андрей Тетыш. «К процессу комплексного освоения территорий я отношусь двояко: с одной стороны, в результате девелоперы получают большие территории для реализации своих проектов, с другой – государство пытается за счет девелопера решить задачи, которое должно решать само. Из-за того что законодательство и регламенты застройки меняются у нас совершенно непредсказуемо, риэлторы вынуждены по три-четыре раза в год переделывать документацию проектов. На мой взгляд, государство часто устанавливает ненужные препоны бизнесу, а должно наоборот – помогать в решении насущных системных вопросов, касающихся инженерии, транспортной инфраструктуры и т. д.», –считает Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности компании «Knight Frank Санкт-Петербург».
Проблемы в мозгах
В результате ретроспективного анализа проектов сотрудничества петербургской власти и девелоперов можно выявить интересную закономерность. Каждое начинание в той или иной степени инициировалось очередным председателем КУГИ, который его и продвигал. А после его ухода с этого поста начинание потихоньку, под влиянием объективных факторов, сходило на нет.
Очевидно, что для успешной реализации совместных проектов городскими властями и предпринимателями, петербургской администрации не хватает программы четко скоординированных действий лет на десять. Девелоперы мыслят временными категориями конкретных проектов, максимальный срок реализации которых – три-семь лет, но власть должна строить более долгосрочные планы.
В качестве примера плодотворного взаимодействия властных структур и девелоперов в рамках развития территорий можно привести проект нового и активно застраивающегося квартала Paddington Basin в Лондоне. Участок площадью 3,2 га раньше занимали склады с углем и лесом. С 70-х годов прошлого века эта территория стала приходить в запустение и, несмотря на свое центральное расположение у воды, превратилась в депрессивную. Первой компанией, увидевшей потенциал этой земли, стала Hilton, которая начала здесь строительство пятизвездочного отеля. Дальнейшее развитие территории проходило уже с активным участием городской мэрии. С помощью профессиональных консультантов был разработан мастер-план территории, определивший зоны жилой, коммерческой и социальной застройки. Сейчас эта территория развивается как один большой многофункциональный комплекс. В проекте участвуют несколько девелоперов, реализующих собственные проекты, но в соответствии с мастер-планом и концепцией. Все они приняли участие в строительстве больницы, спортивных и учебно-воспитательных учреждений, решив тем самым проблему социального девелопмента района. В результате сложный для освоения частной компанией участок за несколько лет превратился в образец современного градостроения.
«Девелоперам надо действовать не врозь, а согласованно – только так можно добиться получения максимальной прибыли. При этом очень важна роль городской власти, которая должна координировать деятельность девелоперов и собственников. Девелоперы обязаны жестко придерживаться мастер-плана, а функцией чиновников является контроль его соблюдения. Только подход может обеспечить гармоничное сочетание жилой и коммерческой функций, а также социальных объектов при комплексном освоении депрессивных территорий», – уверен генеральный директор компании «Colliers International Санкт-Петербург» Борис Юшенков.
Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности «Knight Frank Санкт-Петербург»
«Первоначально все эти идеи были инициированы бизнесом, а не государством. При этом ошибочно было бы считать, что их реализация превратилась в “вытягивание” земельных участков под предлогом развития территорий. В свое время это был шаг вперед, определенное новаторство в сфере концептуальных, юридических и финансовых решений. Эти идеи позволили накопить своеобразный опыт для реализации ныне существующих проектов. Дело в том, что они значительно опережали время: для их успешного воплощения не были готовы ни ресурсная база, ни финансовая система – рынок недвижимости должен был выйти на определенный качественный уровень».
