Удачное время для обмена

Мы беседуем с ним о том, как изменился вторичный рынок городского жилья за последний год и каких перемен нам ждать в будущем.

– Сергей Федорович, какие объекты вторичного рынка составили основной объем сделок агентства «Петербургская Недвижимость» в прошлом году?
– Треть сделок пришлась на однокомнатные квартиры. Существенный рост рублевых цен на эти объекты продолжался до апреля и в среднем за прошедший год составил 17–18%. В реальном выражении – это подорожание примерно на 10 тыс. руб. за кв. м. В целом же объемы наших продаж на вторичном рынке за год практически не изменились.

– Какие еще объекты пользовались особой популярностью?
– Большой спрос наблюдался на комнаты, как на самый дешевый товар. В декабре, к примеру, лидировали комнаты площадью 19–22 кв. м в двух- и трехкомнатных квартирах старого фонда. По весне, когда рынок рос, достаточно много сделок было проведено по двухкомнатным квартирам в новых кирпичных и панельных домах. Начиная с сентября популярными стали ликвидные варианты на окраинах, которые ранее рассматривались менее охотно, – в Шушарах, Горелово или Шлиссельбурге. Существенно увеличилось количество сделок с такими объектами. Продажи не сопоставимы, конечно, с Приморским и Калининским районами, но в первую пятерку лидеров они вошли.

– Как изменялась стоимость жилья на вторичке?
– Прошлый год можно условно разделить на три этапа. Первый – с января по конец апреля, когда цены бурно росли. Только за один квартал стоимость «квадрата» увеличилась более чем на 19%: с 77,3 тыс. руб. в декабре 2007 года – до 95,7 тыс. в апреле 2008-го. Второй этап – с мая по август. В течение этого периода цены на вторичном рынке были стабильны и выросли всего на 9% – до 105,3 тыс. руб. в августе. Естественно, мы сейчас говорим о средних ценах предложения. И третий период начался с осени, когда мы наблюдали понижение стоимости жилья, но куда скромнее, чем 37%-ный рост на протяжении предыдущих девяти месяцев.

– Можно ли говорить о том, что последний период затянулся?
– Все мы привыкли, что вторичный рынок реагирует на происходящие события очень медленно. Однако конец прошлого года показал обратное. Осенью, из-за общей экономической ситуации в стране, цены начали падать: сократилось количество не только прямых сделок, но и операций по обмену жилья. Первая неделя января, сразу после новогодних праздников, была традиционно «тихой». Но за ней последовало серьезное оживление рынка, которое по числу заключенных сделок можно сравнить с уровнем мая прошлого года. Стоимость объектов в листингах сейчас сопоставима с декабрем 2008-го, когда средняя цена предложения на вторичном рынке составляла около 90 тыс. руб. за кв. м.

Кроме того, к концу минувшего года стала четко прослеживаться тенденция сокращения разницы в стоимости квадратного метра в одно-, двух- и трехкомнатных квартирах. Она стала более адекватной, чем при перегретом рынке.

– Что, по-вашему, будет происходить на рынке в ближайшие месяцы?
– Сегодня существенно увеличился и без того высокий спрос на ликвидные однокомнатные квартиры. Они стали лидерами по итогам января текущего года (44% обращений). Средняя цена реальных сделок с такими объектами за прошлый месяц составила 88,4 тыс. руб. за «квадрат». Наибольшим спросом пользовались однушки в Невском и Приморском районах.

По-моему мнению, через несколько недель спрос однокомнатные квартиры в панельных домах 70-х годов общей площадью 30-32 кв. м значительно превысит предложение, и цены на них начнут расти.

За последнее время увеличилось число клиентов, которые решают свои жилищные вопросы с помощью субсидий. Среди наших сделок всегда много цепочек (до пяти объектов, завязанных в одну сделку, – это уже вполне нормальное явление). Теперь вместо ипотечных квартир, доля которых в общем объеме сделок упала по понятным причинам, в этих цепочках появляются объекты, приобретенные при помощи таких схем. С ноября 2008 года мы даже открыли специальный центр, в котором консультируем граждан по этим вопросам.

– С какими основными проблемами обращаются люди в новый центр?
– Со всеми теми же вопросами, с которыми приходят, например, на выставку-семинар «Жилищный проект» или на Ярмарку недвижимости: участие в городских программах, расселение коммунальных квартир, субсидии и прочее. Мы принимаем активное участие в этих мероприятиях и накопили большой опыт, которым готовы поделиться. Проконсультировать всех желающих в рамках ежемесячных проектов невозможно физически, поэтому появился наш собственный центр. В нем специалисты регулярно проводят семинары для наших агентов и клиентов, а также открыли учебные программы совместно с «Горжилобменом». Мы разъясняем людям, в каких жилищных программах они могут принять участие, что необходимо сделать, чтобы получить льготу и так далее.

– Заметили ли вы, что с появлением специальных мероприятий и различных консультационных центров, население становится более подкованным в жилищных вопросах?
– Появились клиенты, которые прежде чем принимать какое-либо решение, посещают различные семинары, выставки, консультируются в нескольких агентствах. То есть сначала собирают и сравнивают полученную информацию и только после этого совершают конкретную сделку.

– В настоящее время во многих строительных компаниях и агентствах недвижимости происходит сокращение персонала. Как с этим обстоят дела у вас?
– У нас приостановлено развитие некоторых перспективных направлений деятельности, но сокращения штата в агентстве не происходит. Максимум – человеку предлагается работа, связанная с другим сегментом рынка. Речь идет об обычной переквалификации или перераспределении обязанностей. Но это – единичные случаи.

– По вашему мнению, рынок недвижимости Петербурга в 2009 году будет рынком покупателя или продавца?
– И тех, и других. Ведь вторичный рынок – это, прежде всего, рынок обменов. Основная масса сделок проходит именно по этой схеме, особенно в периоды экономического спада. Я уверен, что весной в полной мере возобновятся операции по обмену, приостановившиеся в конце прошлого года. Поэтому сегодня наиболее удачное время для совершения таких сделок.

Досье «БН»

Сергей Федорович Дроздов,
генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость»
Родился в мае 1966 года. Окончил Ленинградский горный институт. В 1995-м приступил к работе в отделе продаж агентства «Петербургская Недвижимость». С 1999 года – директор Департамента продаж жилищного фонда, с 2001-го – исполнительный директор агентства. В 2003-м назначен на должность генерального директора агентства «Петербургская Недвижимость».

Изменение средних цен предложения на вторичном рынке жилья в 2008 году

Источник: ООО «КЦ «Петербургская Недвижимость»

Текст: Дмитрий Кирман