Давно уже остались в прошлом разные варианты строительства светлого будущего на этих землях и пограничные административные конфликты. Кудрово в минувшем году размахнулось двумя концепциями крупных жилмассивов, но, вернувшись в отечество со смотрин во французских Каннах, проект с высоты своего полета уже не может найти покупателей миллионов квадратных метров жилья.
Веселее Веселого
На самом деле пустыри к юго-востоку от Веселого поселка в сто слоев покрыты проектной документацией. Там, где кончаются улицы, носящие звучные имена красных комиссаров, еще в 80-х годах прошлого века должен был вырасти крупный жилой район. Проект детальной планировки, разработанный ЛенНИИпроектом, уже прошел все громоздкие процедуры согласований, когда страна угодила в перестройку. Хотя Мурманское шоссе тогда было не лучше проселочной дороги (кольцевой здесь вообще не предполагалось), а Кудрово выдавали лишь «дрожащие огни печальных деревень», это местечко стало ареной тихой пограничной войны. Ленинградская область – молодой субъект Российской Федерации – категорически отказалась уступить Петербургу перспективные земли, несмотря на то, что источники инженерного обеспечения оставались по другую сторону административной границы. Результаты подспудной работы властей и инвесторов в позапрошлом году вылились на публику серией презентаций разного уровня. Один проект – именитого автора и с претензией на столичность – через выставку недвижимости MIPIM в Каннах по германско-российской архитектурной оси угодил в протокол Немецкой недели в Петербурге и предстал перед горожанами с благословения генконсула Бернда Брауна и принца Саксонского Александра. Другой – продолжатель традиций индустриального домостроения, представленный «по-домашнему», чаще фигурировал в качестве предложения столичных визитеров, радетелей за доступное жилье. Зато он развивается куда быстрее.
В целом докризисная расстановка сил такова. Строительство города Кудрово с населением 50–60 тыс. человек во Всеволожском районе должно завершиться в 2016 году. Территория будущего города поделена на два неравных участка между разными инвесторами-застройщиками: ООО «Кудрово-Град» и «СВП-инвест». Больший участок, площадью около 150 га, между торговым центром «Мега ИКЕА» и зеленой зоной поймы реки Оккервиль, отведен девелоперу Setl City, который на средства компании SVP Group намерен построить 1,3 млн кв. м жилья, а также 4 школы и 7 детских садов. Выбранной по конкурсу концепцией Setl City предусмотрено строительство 7 невысоких «европейских» кварталов и центральной улицы с высотками в 20–22 этажа.
Проект под названием «Новый Оккервиль – город аллей», объявленная стоимость строительства которого составляет 39 млрд руб., реализуется на участке 50 га компанией «Кудрово-Град», учрежденной фирмами «Строительный трест» и «Отделстрой». Кроме жилых домов общей площадью 800 тыс. кв. м он включает бизнес-центр, 2 школы, 4 детских сада и прочую инфраструктуру. Проект планировки территории выполнен архитектурной мастерской Сергея Бобылева. Всего – 1 млн «квадратов» для жизни и бытового обслуживания 27 тысяч горожан, а вдоль реки – обширная зона отдыха. Ввод жилья в эксплуатацию по замыслу застройщика должен проходить поэтапно: 200 тыс. кв. м в 2010 году, 350 тыс. – до 2012 года и еще 450 тыс. – к 2016 году.
Областная власть посулила проекту режим наибольшего благоприятствования и посильное участие льготами и компенсацией расходов на строительство больницы, пожарной части, милиции и других служб. Федеральная власть выбрала «Новый Оккервиль» по конкурсу и обещала финансовую поддержку при строительстве социальных объектов и инженерной инфраструктуры.
Нельзя сказать, что оба проекта накрылись общим медным тазом глобального кризиса. Они живы и не дрогнули ни одним параметром, но изменился окрестный административно-экономический ландшафт – ни тебе столичности, ни доступности.
По сценарию кризиса
В надежде на лучшее застройщики не жалеют сил. «Кудрово-Град» уже расчистил стройплощадку, а также берега и русло реки. Подведена электроэнергия, проложена временная дорога, ведется рабочее проектирование. Осенью, после очередной презентации проекта «Новый Оккервиль», ИСК «Отделстрой» открыла новый офис в 30 метрах от объекта строительства. Теперь покупатели могут увидеть «Город аллей» в макете и на 3D-видео. Первая очередь на 50 тыс. кв. м жилья с коммерческими помещениями в первых этажах уже строится. Квартиры в панельных домах класса «Комфорт-137» – от студий до больших трехкомнатных – выставлены на продажу, принимаются заявки на торговые площади.
Гендиректор ИСК «Отделстрой» Марк Окунь был оптимистичен, рассказывая о преимуществах проекта: новых европейских технологиях, благодаря которым дома в «Новом Оккервиле» с утепленными фасадами и полной внутренней отделкой будут очень теплыми и надежными, решимости компании не поступиться социальной инфраструктурой, а также построить спортивно-оздоровительный, развлекательный и торговый комплексы. Неподвластна кризисам и транспортная доступность: до станции метро «Улица Дыбенко» рукой подать, а еще ближе, в полукилометре от жилых кварталов, в 2010 году будет построен въезд на кольцевую автодорогу.
Иное дело – доступность ценовая. Уже перед другой аудиторией Марк Окунь объяснил, почему, несмотря на все государственные программы и декларации, продажи областного жилья эконом-класса I очереди Кудрово пойдут по вполне городской цене, не дешевле $2,5 тыс. за квадрат. По его словам, «Кудрово-град» пришлось вложить собственные средства в развитие инженерных сетей, и деньги эти автоматически включили в стоимость жилья. Компании, разумеется, невыгодно сразу терять пласт покупателей, уповающих на дешевизну, но иного выхода нет, когда на застройщика перекладывается вся инженерия. Видимо, на бюджетные средства компания уже не рассчитывает.
Проблемы «другого» Кудрово вице-президент компании-девелопера Setl Group Вячеслав Семененко обозначил на заседании круглого стола, посвященного сценариям кризисного взаимодействия бизнеса и власти в крупных инвестиционных проектах и организованного журналом «Эксперт Северо-Запад».
Поскольку Кудрово входит в список нацпроектов по Ленобласти, у Setl Group есть гарантии компенсации процентов по кредитам, привлекаемым для инженерной подготовки территории, за счет средств бюджетов. Однако, с одной стороны, упал рыночный спрос, с другой – резко ограничился финансовый ресурс, и сегодня уже ясно, что для таких крупных проектов могут быть, как минимум, продлены сроки строительства.
«Гутен таг» и «С легким паром!»
Хотя проект-победитель в своей жилой части представляет собой «маленькую Европу», а в торговой и административной вполне интернационален, чужестранцам-аутсайдерам конкурса, конечно, не понять обаяния его национальных особенностей. Задумывая «младшую столицу» на окраине Северной, авторы помнили новогодние скитания разомлевшего в бане героя фильма «Ирония судьбы…» по 4-й улице Строителей, неотличимой от такой же в Первопрестольной. Архитектор Евгений Герасимов, считая сценарий фильма «иллюстрацией потери горожанином идентификации своего дворового пространства», поставил перед разработчиками концепции сверхзадачу: вернуть в современную застройку такое понятие, как собственный двор, неповторимый и узнаваемый при любом угле зрения. Антитезой традиции советского градостроительства, а возможно, и в пику соседнему проекту, составленному из панельных домов, проблема «унылых окраин обеих столиц» решается радикально: ни один квартал не будет похож на другой. Авторы предложили на поросшем кустарником пустыре проложить ось в виде пешеходной двухъярусной эспланады между продолжением улицы Дыбенко и торговым комплексом «Мега ИКЕА». Центрами притяжения задуманы, с одной стороны – торговая зона, с другой – комплекс административных зданий областной власти. Вдоль центральной улицы располагаются офисные и жилые высотки в 20–22 этажа, а вся остальная застройка разбита на 7 невысоких кварталов, разделенных скверами и зелеными зонами с детскими садами и школами.
Планировка каждого квартала задумана как своеобразная «реплика» одного из европейских городов. Профессионалы легко отличат на глаз перпендикулярную сетку и срезанные углы Барселоны от «звездчатого» Парижа или Амстердама с его каналами. На выбор будущим покупателям высококлассного жилья предоставлены также «лондонские», «мадридские», «берлинские» и «римские» кварталы.
Кому девелопер доверит проектировать архитектуру отдельных кварталов, авторы концепции не знают. Они далеки от мысли, что своей идеей склоняют будущих проектировщиков к стилизации. Как пояснил Сергей Чобан, прямые ссылки на прототип в архитектуре конкретных зданий не обязательны: «Минимальными средствами, просто за счет пропорций, можно и без стилизаций создать ассоциативный ряд, отсылающий к традициям того или иного города».
Так или иначе «гвоздем композиции» и доминантой всего района является административная высотка. Евгений Герасимов и Сергей Чобан уже вовсю работают над проектом «Невской ратуши» для правительства Санкт-Петербурга, однако стать записными авторами властных структур им, похоже, не суждено. Ленобласть не признала Кудрово своим «стольным градом».
Кочевая столица
Публичных заявлений о строительстве новой столицы областные власти не делали, видимо, из-за внезапной активизации сторонников объединения двух субъектов Федерации, которое госструктуры Ленобласти резко отвергают. Гораздо ближе им давняя идея сосредоточить администрацию и парламент области в одном месте, переселив чиновников и депутатов из нескольких зданий в центре Петербурга. Внушительный дом на площади Пролетарской Диктатуры тесноват, а несколько зданий-памятников (среди которых, например, Александровский институт архитектора Юрия Фельтена, имеющий федеральный ранг), арендуемые у города для отдельных комитетов и служб, обходятся областному бюджету недешево. Намерение посадить обе ветви власти в Орловском сквере у излучины Невы вылилось даже в проведение архитектурного конкурса, который несколько лет назад принес ряд экстравагантных проектов. Однако город так дорого запросил за береговой участок, что областная административная мысль мгновенно обратилась к своим территориям. В качестве «малой» столицы последовательно рассматривались Девяткино, Гатчина, Всеволожск и Уткина заводь. Убедительность архитектурной концепции Кудрово компании Setl Group чуть не склонила чашу весов в пользу этой локации, но до официальных решений дело так и не дошло.
Ни публичные призывы губернатора Валентины Матвиенко к объединению, ни тяжкие дискуссии в Госдуме по поводу особого статуса пригородной зоны Петербурга, ни исследования «эффекта синергии», проведенные Леонтьевским центром, не добавили губернской власти желания объединиться с городом.
Опровергая планы строительства столицы Кудрово, область не афиширует своих намерений разместить администрацию на бывших охотничьих угодьях князя Потемкина-Таврического, ныне занятых ГУП «Водоканал».
Однако проект планировки (с проектом межевания территории между Водопроводным переулком, Смольной набережной, Орловской улицей, Таврическим переулком, Таврической и Шпалерной улицами) уже утвержден городским правительством. Заказчиком документации на участок площадью 327,7 тыс. кв. м выступает неведомая компания «Регион», которая претендует только на 2,5 тыс. кв. м на перекрестке Таврического переулка и Орловской улицы (пустырь с четырьмя гаражами), где будет новая парадная площадь. Это совсем рядом с местом давнего архитектурного ристалища, которое теперь отведено под строительство развязки Орловского тоннеля. Административное здание задумано крупным (3,8 тыс. кв. м) и дорогим, не дешевле 1 млрд руб. Внятной декларации того, что здесь разместят парламент и администрацию Ленобласти, пока не прозвучало, но косвенным признанием этого служат сетования чиновников на задержку строительства тоннеля, что, в свою очередь, тормозит проект «Региона». Судя по опыту Московской области, недавно переместившей свои министерства в Красногорск, строительство нового правительственного комплекса потребует не менее трех лет.
Вперед в прошлое
Кризис кризисом, но новый виток интриги с определением «столичности» объектов неизбежно влечет коррекцию проекта города Кудрово. Под чиновничьи кабинеты в последнем отводили около 60 тыс. кв. м, а с депутатскими нуждами – 80–85 тыс. кв. м. Теперь они могут остаться невостребованными, ибо бизнесу столько офисов не понадобится еще долго. Да и те площади, которые отводились под деловой центр, теряют привлекательность. Под вопросом и строительство первого в области бизнес-парка на 150 тыс. кв. м офисов по другую сторону КАД. К тому же компания «Уткина Заводь Девелопмент», которая оказалась в таком же положении меньше года назад, пересмотрела свою концепцию, отдав невостребованные кабинеты под офисы.
Впрочем, даже утратив «административный ресурс», Кудрово сохраняет транспортные преимущества и популярность торгового кластера. Однако, раз это больше не столица, а всего лишь продолжение Веселого поселка за городской околицей, от идеи повышения классности жилья, видимо, придется отказаться.
Экзальтация, вызванная недавним ростом цен и посулами государственной поддержки нацпроекта «Доступное и комфортное жилье», породила столько крупных проектов, что и при хорошей конъюнктуре тесно. Амбициозные замыслы компании «Уткина Заводь девелопмент» с размахом в 410 га близ деревни Новосаратовка кроме офисов включают жилье и технопарки. Перепроизводством жилья грозили и объявленная экспансия в регион холдинга Rodex Group, и энергичные свершения «Национальной жилищной корпорации – СПб» в Янино. И это только в ближайших окрестностях, вдоль границы Всеволожского района и города, не считая самого быстро растущего райцентра. Так что у редких покупателей, забредающих ныне на квартирный рынок новостроек, выбор безграничен и, судя по всему, он еще долго не оскудеет.
