– Мария Павловна, чем может помочь риэлтор заемщику, доходы которого снизились или вообще прекратились в связи с увольнением? Почему просто не попросить банк дать отсрочку по выплатам?
– Хотя банки – довольно консервативные институты, они, действительно, обычно готовы идти навстречу клиенту, испытывающему временные трудности. Однако небольшая отсрочка или уменьшение ежемесячного платежа за счет увеличения срока кредитования не решает проблему кардинально. Хорошо если профессия уволенного либо потерявшего в зарплате человека востребована на рынке даже в нынешних условиях дефицита достойных вакансий. А если он не сможет найти хорошую работу три-четыре месяца или дольше? Определенную помощь проблемным заемщикам обещает оказать государство через АИЖК, однако там тоже речь идет лишь о годовом послаблении – затем выплатить придется весь долг, просто по другому графику платежей.
Значительная часть заемщиков оформляли ипотеку по схеме аннуитетного платежа, по которой в первые годы погашения основные выплаты составляют проценты, а не тело кредита. Поэтому на этих клиентах еще лежит основная часть займа. В случае потери доходов они могут не реструктурировать долг, а, продав обремененную ипотекой квартиру и погасив кредит досрочно, приобрести себе другую жилплощадь. Уступающую первоначальной по размеру или, например, расположенную в менее престижном районе. Вот тут и необходима помощь опытного риэлтора.
– Разве не может заемщик самостоятельно продать жилище из-под залога?
– Теоретически может. Но на практике реализовать это довольно трудно. Когда заемщик чувствует, что ему не хватит денег, чтобы внести следующий платеж, он должен действовать быстро, иначе начнутся просрочки, пени, испорченная кредитная история… Кроме того, самостоятельно, без помощи специалиста, не всегда возможно найти человека, который согласится приобрести обремененную квартиру. Но это чисто психологический момент. На самом деле, с юридической точки зрения, «ипотечная» жилплощадь более безопасна, чем «обычная», да и с расчетами проблем не возникает. Как правило, квартиры, купленные на кредитные средства, – это ликвидные объекты, прошедшие жесткий отбор банка.
С другой стороны, заемщику ведь еще нужно подобрать новое жилище, которое устроит его по цене (денег, оставшихся после расчетов с банком, должно хватить на покупку) и качеству. Причем не исключено, что продавец этого объекта также совершает сделку вынужденно, не сумев расплатиться с банком. Вообще, в последнее время мы наблюдаем тенденцию к образованию таких «обратных цепочек», каждый участник которых в связи с финансовыми трудностями играет на понижение, то есть подбирает себе вариант попроще.
Приведу пример. Недавно к нам обратилась молодая пара, которая приобрела с помощью ипотеки трехкомнатную квартиру, но в связи со снижением дохода не смогла расплачиваться по кредиту. Тогда эти заемщики решили, что им достаточно двушки. В свою очередь, продавец устроившей молодоженов двухкомнатной квартиры нес обязательства перед другим банком и, потеряв в зарплате, искал себе однокомнатную. Чтобы замкнуть цепочку мы нашли покупателя на трехкомнатный объект и еще одну однокомнатную квартиру в свободной продаже. Само собой, организовать такую цепочку человеку, не являющемуся специалистом в данной сфере, нереально.
– Как нужно действовать заемщику, попавшему в проблемную ситуацию? С чего следует начинать?
– Прежде всего надо известить банк о невозможности дальнейшего погашения кредита. Далее необходимо получить разрешение на реализацию жилплощади из-под залога (на этом этапе уже можно обращаться к риэлтору, который сможет более четко объяснить кредитору технические подробности предстоящей сделки и даст определенные гарантии). В дальнейшем риэлтор организует сделку, в том числе систему взаиморасчетов, а также согласует все необходимые нюансы с банком.
Желательно, чтобы агентство недвижимости находилось с кредитной организацией в партнерских отношениях – тогда взаимодействие будет более успешным и комфортным для всех участников.
Не стоит утаивать какую-либо информацию от банка и риэлтора. Только получив все исходные данные, специалисты смогут оптимальным образом решить вашу проблему.
– Как воспринимают заемщики необходимость искать себе другое жилье? Чувствуется ли нервозность со стороны таких клиентов?
– Вы знаете, конечно, любому человеку неприятно резко менять планы и продавать квартиру, в которой уже живешь. Но те заемщики, с которыми мы работали, прекрасно отдавали себе отчет в том, что на сегодняшний день это – оптимальный вариант. Никакой нервозности нет. Сначала мы вместе с заемщиком обстоятельно просчитываем экономику сделки, определяемся с возможно допустимыми сроками. А потом подбираем клиенту новый вариант, максимально учитывая его требования (благо, сегодня на рынке достаточно хороших предложений, так что спешка, характерная для периодов ажиотажного спроса, полностью отсутствует). К тому же, понимая затруднительное положение заемщика, риэлтор действует очень деликатно и выступает не только как специалист в области финансов, юридических и технических вопросов, но еще и как психолог.
– В дальнейшем, когда ситуация на финансовых рынках стабилизируется, ничто не мешает таким клиентам вновь «пойти на повышение» и обменять купленное сегодня жилище на более просторное, с доплатой.
– Совершенно верно. Вторичный рынок (фактически – рынок обменов) был и остается оплотом стабильности. Людям не стоит паниковать из-за потери доходов. Сегодня они досрочно погасят кредит, продав заложенную квартиру и купив другую – меньшей площади. Завтра, когда все нормализуется, можно будет добрать квадратных метров, приобретя другое жилище. Причем покупка альтернативного варианта не всегда осуществляется в ущерб комфорту (главное – четко обозначить риэлтору свои потребности). В нашем примере продавец трешки, пожертвовав одной комнатой, выдвинул главное условие: кухня новой квартиры должна быть просторной, чтобы ее использовать в качестве кухни-столовой. Хотя в принципе имеющийся бюджет позволял приобрести другую трехкомнатную квартиру меньшей площади и меньшей комфортности.
– Одно дело, когда заемщик из-за потери дохода вынужден расстаться с банком, купив на остаток средств другую квартиру. Но ведь некоторые люди, которые взяли кредиты в рублях, долларах, экзотических валютах, сегодня ежедневно следят за котировками, боясь, что их долг вырастет. Стоит ли им искать альтернативные варианты?
– Универсального совета здесь быть не может. Все зависит от конкретной ситуации. В любом случае нельзя принимать решения, ориентируясь лишь на валютную динамику. Сегодня рубль ослабляется, а завтра – когда нефть вновь подорожает – может пойти вверх. Никто также не предскажет вам, что будет с долларом. В настоящее время имеет место повышение американской валюты, и некоторые банки предлагают заемщикам перевести кредит в рубли. Но выгодно ли это делать по сегодняшнему курсу? Сомневаюсь. Кроме валютных колебаний, стоит учитывать также уровень инфляции, ценовую динамику на рынке жилья. Выиграв на чем-то одном, можно потерять на другом.
Очевидно одно: независимо от того, сколько стоит та или иная валюта, каков размер инфляции, недвижимость остается самым надежным активом. Поэтому людям, планомерно выплачивающим кредиты и сохранившим достаточный доход, не стоит кидаться из стороны в сторону. Принимать кардинальные решения нужно, только если действительно возникли серьезные проблемы с доходом.
– А что вы посоветуете людям, которые только сейчас занялись решением жилищного вопроса? Есть соблазн подождать, не снизятся ли цены.
– Ожидание вряд ли оправдано. Во-первых, значительная корректировка может коснуться только переоцененных объектов невысокого качества. А во-вторых, я уже говорила, что покупать лучше в тот момент, когда на рынке много интересных вариантов и есть возможность не спеша выбрать. А сейчас как раз такой момент. Наконец, то, что получить ипотечный кредит сегодня нереально, – не более чем миф. Да, ипотека стала доступна только людям со стабильным высоким доходом и имеющимися накоплениями. Но это вполне нормальная ситуация. Для других категорий граждан есть государственные жилищные программы, кроме того можно прибегнуть к аренде. Что касается высоких ставок по ипотеке, то никто не мешает заемщику в будущем, если проценты снизятся, перекредитоваться на новых условиях.
– Вы смотрите в будущее рынка с оптимизмом?
– Я всегда настроена оптимистично. Проблемы только закаляют и показывают, кто чего стоит. Нынешний кризис, например, доказал, что нам удалось сформировать отличную команду, готовую эффективно работать в непростых условиях и слаженно действовать с другими участниками рынка. Уверена: профессионалы должны объединить усилия, чтобы преодолеть негативные последствия кризиса.
Досье:
Мария Сорокина родилась в 1969 году в Ленинграде. В 1993 году окончила Санкт-Петербургский технический университет, в 1998-м – Голландский колледж маркетинга и рекламы. Имеет 12-летний опыт работы на рынке недвижимости в области управления и маркетинга. С 1995 по 2003 год работала директором по маркетингу ОЗ «Прогаль», директором редакции и главным редактором журнала «Загородный Дом», директором Издательского Дома «Домовладелец», главным редактором журнала «Век Домовладельца», генеральным директором маркетингового агентства ассоциации OST-WEST.
В холдинге «МИЭЛЬ» работает с 2003 года, возглавляет Санкт-Петербургское отделение.
Мария Сорокина является членом ряда общественных и отраслевых организаций. Является председателем Комитета по рекламе и информационной политике Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, член совета АРСП и ЛО. Награждена Почетной грамотой Правительства Санкт-Петербурга «За вклад в развитие цивилизованного рынка недвижимости», а также решением Экспертного совета в области экономики и управления редакционной коллегии Национальной энциклопедии личностей РФ признана наиболее эффективным менеджером организаций и присвоением почетного звания «Топ-менеджер Российской Федерации 2006» и «Топ-менеджер Российской Федерации 2007». В апреле 2008 года Мария Сорокина стала арбитром нового состава судей Санкт-Петербургского международного коммерческого арбитражного суда – арбитров Судебной палаты по спорам в сфере недвижимости оценки и ипотеки на период с 2008 по 2010 год.
Жизненное кредо: «Светить и никаких гвоздей! Вот лозунг мой и солнца!» (В. Маяковский)
Растит сына 18 лет.
