Но кроме того нам просто интересна история города, его архитектура, мы понимаем, что таких красивых городов на свете очень мало. Иногда мы по каким-то квартирам поднимаем архивные данные – кто там жил. Стараемся читать литературу историческую. Сотрудничаем с учеными, в частности – с Вадимом Петровичем Старком, доктором филологических наук , известным историком, пушкиноведом, основателем набоковского музея в Петербурге. Он консультировал нас по дому на набережной Фонтанки– дому декабристов Муравьевых.
Думаю, что во всем мире это так: продавать такие объекты лучше и легче, если ты владеешь историей, потому что для многих людей это важно: аура дома, кто здесь жил, что здесь было, какие были архитектурные перестройки…
Мы много сделали по таким адресам, известным в Петербурге адресам, как набережная Мойки, 1 – дом Адамини, набережная Мойки, 40 – бывший Демутов трактир, где в верхних этажах гостиницы Пушкин писал «Полтаву» (у нас даже реклама шла, когда мы продавали там большую квартиру: «Пушкин написал в этом доме «Полтаву», а что напишете вы?» – и все это работало). Сейчас мы продаем объект на Большой Конюшенной, 15 – тоже исторический дом: там Чернышевский жил долго. Дворцовая набережная – там мы продавали объекты, и сдавали в аренду, и сейчас управляем несколькими объектами. Невский проспект…
Нам нравится заниматься такими объектами. Они нестандартные, каждый имеет свои особенности. Порой сделки по ним проходят трудно, особенно расселения. Вот Мойка, 40 – это известный дом,– все риелторы его знают: там квартиры по 400 с лишним квадратных метров. Нам удавалось такие квартиры расселять. Был еще очень интересный дом на Миллионной, 9. Мы там расселяли, продавали квартиры. Это дом одного из первых российских композиторов – Д.С. Бортнянского. Там был прекрасный мраморный камин, который сейчас восстановлен… Это тоже дом с большой историей.
Б. Приятно сознавать, что вносишь лепту, сохраняя определенный порядок – ведь он был раньше! – и приумножаешь красоту.
Корр. Стараетесь для работы или для души?
Г. И по работе, и для души. Я вообще считаю, что работа должна приносить удовольствие, быть в какой-то степени и хобби. У нас это – и работа, и хобби.
Корр. Фактически вы превращаете неэлитное жилье в элитное?
Г. К сожалению, за время советской власти большинство красивых «барских» квартир утратило многие свои элементы и внешний вид. Мы много занимались домом на Фонтанке, 25 – там были одни коммуналки, в каждой – не меньше четырех семей, подъезд бал в ужасающем состоянии, запущенный, грязный, штукатурка отбита, бегали крысы … Мы почти весь подъезд расселили, привели в порядок его и квартиры. Восстановлена частично лепнина на первом этаже сохранен «родной» интерьер, поставлена копия того камина, который там некогда был, подобран кафель. Сейчас в этот дом приятно зайти.
Г. Мы «раскопали» с помощью Вадима Петровича Старка историю дома, повесили табличку. В этом доме Н.М.Карамзин написал «Историю государства Российского»; здесь жили братья Никита и Илья Муравьевы, о которых Пушкин писал в «Евгении Онегине». Нога Пушкина там ступала частенько… Когда мы меняли ступени на первом марше лестницы (к сожалению, отреставрировать не удалось), я шутил: «Пушкин истоптал, приходится менять». Сейчас там квартиры сдаются, мы управляем. Иногда люди заглядывают с улицы в окно, заходят: «Можно посмотреть?» То есть история помогает бизнесу, так как многих людей она интересует. Это уже наша специализация: исторический центр. Новостройками мы занимаемся мало.
Покупки бывают и по заказу клиентов: например, человек хочет купить «барскую» питерскую квартиру. Тогда надо ее найти.
Старые квартиры – это хорошее местоположение, это парадный вход с красивым подъездом, красивой лестницей (даже если сейчас она в жутком состоянии – таких много, но здесь можно поработать), красивый вид из окон – либо это вода, что для Петербурга вид № 1, либо это красивый сквер, здание, церковь… А еще это возможность разумной планировка квартиры, из которой можно сделать достойное современное жилье. Такие квартиры мы готовы искать, оформлять (поскольку бывают проблемы юридические). Мы любим выполнять такие заказы.
Корр. Люди ищут именно квартиры с историей?
Г. Нет, с историей мало кто ищет. Но когда доходит до дела, люди заинтересовываются историей.
Б. Например, дом на набережной Карповки, 19. Своим клиентам к Новому году я подарила перечень его жильцов и Устав Товарищества: это был кооперативный дом для деятелей культуры, науки и духовенства. И было интересно, как они управляли этим домом. Это Товарищество жильцов № 2 в Петербурге, один из первых дореволюционных кооперативов, 1912 или 1913 год. Там, например, жил Лесгафт, действительный статский советник. А Устав этого Товарищества был утвержден Управляющим делами Совета министров В.К. Плеве.
Г. Еще мы занимаемся Курортным районом (в основном Сестрорецком) – там очень интересен Академгородок с точки зрения истории, и финского периода, и уже советского. В Академгородке мы как-то продавали объект – документы о выделении земли под дачу были подписаны в 1946 году И.В. Сталиным.
Б. А центр Петербурга строили великие архитекторы мира. И настолько хорошо все было продумано, особенно когда Петроградская сторона развивалась, «Париж», Каменноостровский проспект, «стройки капитализма», где сплошные Лидваль, Бенуа и т. д. Скажем, дом по Каменноостровскому пр., № 26-28, дом Леонтия Бенуа: он был в свое время безумно «продвинутым», нафаршированным техникой (например, был встроенный пылесос), ванные на львиных ножках, медные рукомойники… Когда клиенты с пониманием относятся к этому: купили – и стараются реставрировать – это приятно. И очень обидно было, когда все закрашивалось, лепнина сбивалась. И паркет очень пострадал от так называемых евроремонтов 90-х годов. Тогда много квартир пострадало: все сносилось, зашивалось гипроком, вместо ванных на львиных ножках ставили джакузи, современные акриловые ванны…
Корр. Впечатление, что наибольшие утраты приходятся на советское время, неверно?
Г. Нет. То, что уцелело в советское время, добили первые нувориши в 93-94 годах. Когда расселялись эти огромные квартиры, еще не было новых домов, и эти были востребованы богатыми людьми. Хорошо, если осталась четверть от того, что сохранилось при коммуналках. Потому что коммунальные жильцы, как правило, ничего целенаправленно не разрушали: ветшало – и ладно. Ну, разбирали печку, потому что она много жизненного пространства съедала, убирали ванну – ставили три корыта.
В городе поменялись все окна на белые стеклопакеты – это ужасно, такое безобразие. И ведь этого можно было не допустить. Мы ходили в КГИОП согласовывать какую-то ерунду внутри дома – хотя что там могло быть сохранено после капремонта?
А на «расстекловку» чиновникам было наплевать, когда один делал одним цветом, другой другим… Эти окна городу очень сильно навредили. Я даже не знаю, что хуже: эти небоскребы пресловутые, о которых сейчас все спорят, или расстекловка, безумно испортившая центр города. КГИОП должен был все это контролировать, в архивах-то все сохранилось: какие были стекла, как это было прописано архитектором. Я много путешествовал, но нигде в мире такого не видел.
Корр. Что кроме фасадов вообще интересовало в те годы КГИОП?
Б. Их интересовало внутреннее убранство, которое, как правило, было утеряно и требовало очень больших затрат: попробуйте отреставрировать голландскую печку с уникальными изразцами, которых уже и в природе нет. Их нужно было заказывать, подбирать по тону…
Г. Если внутри квартиры есть предметы декоративно-прикладного искусства или другие ценные элементы внутреннего убранства, включенные в предмет охраны, то право собственности гражданина на такое жилое помещение должно быть ограничено, а на собственника возложены дополнительные обязанности по сохранению этих предметов. В законе «Об объектах культурного наследия народов РФ» есть норма, обязывающая государство выплачивать компенсации собственникам, которые за свой счет отреставрировали объекты культурного наследия. Но пока эта норма не действует. То есть государство своих обязательств не выполняет. Не всегда выполняют их и собственники. Эту ситуацию необходимо менять.
Или покупаешь квартиру в доме-памятнике и «играешь по правилам», или приобретаешь дорогую квартиру в новом доме и не «калечишь» исторические интерьеры. Так происходит во всех странах, заботящихся о сохранении культурного наследия.
Но что государство обязано было сделать, и что «лежало на поверхности» – это окна. За те же деньги можно было сделать родную расстекловку. А люди делали такие окна, какие им нравились, не задумываясь. И это можно было законодательно решить на местном уровне.
Б. Мы уговаривали наших клиентов сохранять интерьеры. Если это квартира старинная и ты ему рассказываешь, что здесь жил такой-то профессор, он был интересен тем-то, а вот здесь, в шаляпинском доме, жили артисты, у них было такое «тусовочное», элитное место, они любили то-то и то-то – у человека пробуждается интерес к этому, особенно если он склонен к собиранию антиквариата (ведь покупают люди небедные), и он просит: а не могли бы вы найти в архивах сведения об этом? Он уже исходит из ценности этой квартиры. Для многих это сильный стимул к приобретению конкретной квартиры.
Вот один клиент оформил в старинном стиле квартиру, постарался подобрать интерьер, ему интересно было воссоздать эту атмосферу, а средства позволяли – так почему это не сделать? Мы продаем – и обращаем внимание клиента на то, что это квартира историческая, стараемся дать справку.
То же самое Комарово начало развиваться в 1903 году, и до войны 1914 года это было великолепное дачное место: там было построено более 2000 дач – с театром, с пожарной охраной, с церквями… Была знаменитая вилла Рено, система искусственных прудов, сделанных на ключах и выложенных камушками, с островками, с лестницами, перепадами, лодками. Все это, конечно, пришло в негодность, и сейчас про них мало кто знает, хотя они в ста метрах от дороги. Там была очень интересная архитектура – великолепные дома в финском стиле, с башенками. Да там в каждом доме – история, там нет дома, где не было великих людей: поэтов, художников, композиторов, академиков…
Г. То, что есть в архитектуре сейчас, на один-два порядка не дотягивает до того, что было. Боюсь, лет через 10-15 и Комарово в этом смысле умрет: оно будет застроено современными домами, и вся аура, весь шарм финно-русского поселения исчезнут – это уже происходит. Очень много безвозвратно утеряно. Проходят согласование любые проекты.
Нужно равняться на финнов: покупаешь землю – тебе четко говорят, что ты здесь можешь построить. Вот дом, полтора этажа, не больше, материал такой-то, цвет такой-то, и не дай бог, если ты построишь что-то другое.
У нас тоже есть ограничения для Курортного района, и я считаю, что это разумно. Например, 200 метров в основании, 10 метров по коньку – но никто этого не соблюдает, люди строят по 1000 метров дома в новом стиле, которые не вяжутся со всем остальным. Все стандартизуется, и это уже обычное дачное место. Боюсь, многие вещи утеряны безвозвратно.
Корр. Если вернуться к отношениям с клиентами: есть ли такое, что вы начинаете, а они продолжают? Вот имитацию камина вы сделали…
Б. Да. В последнее время они стали приводить в порядок лестницы. Житель дома на Марсовом поле за свой счет восстановил камин в подъезде, причем даже с учетом цвета камня, который там был. Там тоже были страшные коммуналки, ужасный подъезд…
Культурные слои менялись, и на какой слой сделать акцент – это тоже вопрос, потому что дома XIX века перестраивались, приходили новые архитекторы, вносили что-то свое… Люди, когда им начинаешь рассказывать и приносишь картинки, как это выглядело раньше, проникаются этим. Должен быть толчок: человеку должно стать интересно, кто жил здесь до него, что было раньше. И это становится для некоторых просто хобби. Человек тонко чувствующий, образованный никогда не позволит себе что-то разрушить в старом доме. Таких людей становится все больше. И, конечно, с такими клиентами работаешь с удовольствием.
Корр. Какое отношение сейчас преобладает: сохранить или под свой вкус перестроить?
Г. Сначала все крушили, а сейчас больше стремятся сохранить. В 90-х годах человек, поездив по Европе и увидев белые стены, модный гипрок, евроремонт, хотел и здесь такой же дом современный, и выбора у него особенного не было, поэтому бомбили старое и строили новодел. Сейчас уже есть из чего выбрать.
Известно, что есть московская элита и питерская. Для московской главное – новый дом, парковка, охрана, стекло, техническая насыщенность дома всякими системами. Питерский стиль тяготеет к старинным домам. Некоторых удобств, понятно, не будет, зато там есть аура истории. Кстати, иностранцы тоже тяготеют к питерскому стилю. При аренде и покупке это имеет большое значение: они понимают, что центр – всегда центр.
Б. Есть определенная «статусность», она делится на районы. Два дома в одну сторону, два дома в другую – и она теряется. Например, улицы Пушкинская и Коломенская – они рядом, переходят друг в друга, тем не менее квартира на Пушкинской в полтора раза дороже. Хотя это, по сути, одно и то же место: центр, Лиговка. Но на Пушкинской памятник Пушкину поставлен на народные деньги, а на Коломенской такого памятника нет. Как и в «золотом треугольнике»: эта сторона Фонтанки больше котируется, чем та.
Я выросла на Петроградской стороне, у меня была соседка Марианна Михайловна, «из бывших», одинокая женщина. Она сама не могла съездить, но каждый год 6 июня просила меня, чтобы я на ее деньги из пенсии отнесла цветочки к народному памятнику Пушкину. Все-таки для питерских людей это важно.
Хотя сейчас появляются москвичи, которые тоже хотят питерскую квартиру. Время нуворишей проходит, и люди обращаются к вечным ценностям: великие имена, аура… У англичан – дома с привидениями. А у нас – лестница, по которой ходил Пушкин!
Корр. Есть особенности управления таким домом?
Б. Нет, проблемы все те же самые, что и в многоквартирных домах: «Ребята, надо собрать деньги на ремонт». – «А мне это не надо. Я не буду на это деньги давать». Хотя если большинство жильцов адекватных, то уже проще. Тогда клиенты – единомышленники.
Больше проблем в связи с тем, что управляешь не домом целиком, а отдельным подъездом. А домом управлять невозможно. Вот мы попытались сейчас создать ТСЖ – не получилось. Люди отдали управление Жилкомсервису.
Г. В законодательстве – огромные лакуны, и организовать по закону то, что в других странах решается автоматически, невозможно. У нас это каждый раз – народное вече, голосование, а головы у людей разные. И очень многие, несмотря ни на что, проникнуты любовью к жилконторам: им кажется, что это государство, а «оно нас не обидит».
Хотя это уже не государство, а ООО. Как писал классик: «Разруха не в клозетах, а в головах». Но с другой стороны, законодательство не дало никаких реальных инструментов. То, что есть в Жилищном кодексе, не закрывает и десятой части проблем. Эта шоковая терапия приведет, видимо, к тому, что мы добьем жилищный фонд. Город разрушается.
Корр. Чего именно не хватает в законодательстве?
Г. Нет даже механизма принятия решений по управлению многоквартирным домом. Я был на заседании круглого стола по управлению элитными домами, где люди вставали и сетовали: «Я в это влез, а теперь не знаю, как выйти». Управлять невозможно: в законе ничего не написано, поэтому все надо решать путем договоренностей. А попробуй договорись, когда 100 человек в доме, и все разные! Один бедный, другой богатый, один умный, другой бандит… Их даже собрать невозможно. И вопросы решаются с войнами, с милицией, с охранниками… Социальный состав разный: кто-то может платить, кто-то нет, и им надо льготы предоставлять, а никто об этом не думает.
Корр. Как это сказывается на купле-продаже «антикварной» недвижимости?
Г. Вот у нас есть в продаже большая «барская» квартира с видом на Фонтанку, БДТ и т. д. Она не расселялась 10 лет, потому что были юридические сложности (один сидел, другой не хотел переезжать). Допустим, все разрешилось. И квартира сама по себе неплохая. Но подъезд почти не расселен, и продать ее невозможно. Загаженный лифт, конечно, можно отремонтировать, но охранников там не посадишь. Подъезд сейчас отремонтировали, но его снова испортят, потому что там одни коммуналки, людям наплевать, они не привыкли сохранять, у них нет чувства хозяина.
Б. Яркий пример: я приводила в порядок подъезд, где у нас сделана квартира в стиле модерн. Свежая краска, покрасили, оштукатурили. Чисто. Идет человек – и ногой по стенке: не надо, чтоб было хорошо! Вот лампочку вкрутили – не надо лампочку. Темно – лучше. Все, что можно сломать, разбить и унести, будет сделано. Не везде, конечно. Но как с этим бороться? Грешно сказать, но есть подъезд, где живет криминальный «авторитет», – там порядок. Боятся люди.
Г. А перед революцией это все решалось, дома управлялись. Были и уставы, и законодательство, такой разрухи, как сейчас, ни в старых домах, ни в новых не было. Надо совершенствовать законодательство: оно безумно сырое.
Б. Ну какое законодательство по поводу подъезда? Все давно уже есть. Я четыре года согласовываю консьержную, уже давно построенную и действующую на той же Фонтанке. Мы там построили консьержную за свой счет на свободном месте под лестницей: никому не мешает, вписалась. Но есть дырка в законе. Я хожу, как проклятая, со всеми согласованиями, плачу деньги за проект, за согласование с СЭС… Все согласовано, но у меня до сих пор не принято. Приемка этой консьержной требует колоссальных усилий, денег и т. д.
Г. Таких примеров много. Взять хотя бы перевод жилого помещения в нежилое. На отдельный вход ты якобы должен получить согласие всех жильцов дома, хотя это невозможно физически – собрать 200 человек. И никогда они тебе разрешения не дадут. Но то, что первые этажи надо переводить в нежилые помещения, – это очевидно, потому что они непригодны для проживания. И ведь от этого перевода всем хорошо: это развитие инфраструктуры, это налоги в казну. Но не пройти все эти согласования. Это - «взяткоемкое производство».
Б. У нас нет гражданского общества, это самое страшное. Хотя наша модель списана с «кондо» и кооперативов – есть такое понятие у американцев: те же самые управляющие компании, товарищества собственников жилья, там прописано многое, даже клубные дома. Клубные дома – это я хочу поселиться в этом доме, я прихожу и должна спросить разрешения у соседей, готовы ли они меня принять в свой круг. И попробуй туда попади! А наши клубные дома – это смех, потому что там все покупают, все продают. Любой человек может продать кому угодно, нет этой клубности. И другое дело – купленное кондо: там все прописано, что ты должен делать, там есть четкие правила. Вот есть прекрасно построенный фирмой RBI комплекс «Новая звезда» с бассейном: кто-то платит за него, кто-то не хочет. А как можно не платить? Это дом с инфраструктурой! Но заставить невозможно: закона нет. Должен быть устав дома, где записано, что там будет: озеленение, детская площадка. По сути, это обременение права собственности. Покупая квартиру в этом доме, ты берешь на себя определенные обязательства. Если ты их не выполняешь, с тебя можно взыскать по суду, выселить тебя. Сейчас ничего этого сделать нельзя.
Корр. Есть ли экономическое начало в занятиях недвижимостью с исторической судьбой?
Б. Коммерческая составляющая есть, но очень незначительная. Приведя в порядок лестницу, ты повышаешь коммерческую стоимость квартир и аренды. Если не коммерческую стоимость, то ликвидность.
Конечно, затраты, вложенные собственником в реставрацию, не окупаются. Это уже называется «памятник имени меня». Но ему просто приятно там жить.
Когда покупается не хрущевка, а квартира бизнес-класса, встает вопрос: а какая там управляющая компания? Потому что в городе есть дома, которые управляются их рук вон плохо. И покупать там квартиру разумные люди не хотят.
Г. В городе много больших и дорогих квартир, и на них есть спрос. Но наши квартиры сдаются обычно с первого показа, а по многим другим квартирам люди ходят и не берут. Почему? Квартира большая, и видовая, и укомплектованная. Но подъезд в порядок не приведен, обслуживания нет, консьержа нет, охраны нет, коммуналки в подъезде. Хотя и позиционируются квартиры как дорогие, элитные. Да, в квартире все может быть прекрасно, а в подъезде-то? И это сплошь и рядом.
Б. Очень многие пожилые люди живут в роскошных квартирах. Они, конечно, не могут принимать участия в расходах: что взять с пенсионера! Их состоятельные соседи готовы за свой счет сделать ремонт, только бы не мешали. Но пенсионер, бывает, начинает писать в разные инстанции: «нас здесь притесняют, хотят завоевать весь дом». И приходят проверки: «А что вы тут сделали? А где согласование? А жильцы против, вы им мешаете».
Нам многое пришлось пережить, пока делали ремонт лестниц в доме на Фонтанке, – это вызывало недовольство: «а нам не надо». Но сейчас со всеми дружим.
Г. Элитная продажа сейчас не замерла. Звонков не меньше, чем весной, когда рынок был очень активный. Смотрят заинтересованно, но торгуются сильнее, откладывают покупки на февраль. Люди с деньгами остались, сидеть на деньгах сейчас бессмысленно, а эти квартиры – вечная вещь, как антиквариат, не подешевеют. Поэтому рынок вторичного жилья достаточно активен.
