Удар по складам

Если раньше основными причинами переносов сроков сдачи объектов были задержки с получением разрешительной документации и вялые темпы развития транспортной инфраструктуры в зонах строительства складских комплексов, то сейчас реализация проектов переносится из-за нехватки денежных ресурсов, вызванных финансовым кризисом. По мнению некоторых экспертов, это может позитивно сказаться на здоровье сектора в целом – выживут лишь лучшие проекты.

Мимо прогнозов

По данным исследовательских компаний, в третьем квартале 2008 года в эксплуатацию было введено около 130 тыс. кв. м складских площадей (см. таблицу), что составляет 30% от заявленного объема и в три раза превышает аналогичный показатель за второе полугодие 2008 года. С учетом площадей, введенных в третьем квартале, общий объем предложения складских площадей в Петербурге, по данным компании ASTERA St.Petersburg, составляет около 1,42 млн кв. м.

Набирающий обороты финансовый кризис заставил специалистов консалтинговых компаний существенно скорректировать свои прогнозы относительно увеличения объемов складских площадей в Петербурге. Так, в конце 2007 года аналитиками было заявлено о вводе в текущем году в эксплуатацию свыше 1,4 млн кв. м качественной складской недвижимости. «Следует учесть, что многие проекты были заявлены в период благоприятной конъюнктуры, поэтому значительная часть из них не будет реализована, – говорит эксперт-аналитик департамента консалтинга GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев. – Прогнозы по вводу качественных складских комплексов в 2008 году составляли (когда они делались в конце 2007 года) около 700–800 тыс. кв. м качественной складской недвижимости. По нашим оценкам, около 20% проектов не реализуются, а еще у 30% сроки ввода будут перенесены на следующий год».

Фактически с начала года в Петербурге было введено около 300 тыс. кв. м складских площадей. Наиболее крупными объектами, введенными в эксплуатацию, стали 1-я очередь логопарка «Нева» (инвестор Raven Russia, площадь – 56 тыс. кв. м), 2-я очередь «Теорема Терминал» (инвестор УК «Теорема», площадь – 28 тыс. кв. м), 1-я очередь проекта ГОРИГО (инвестор EPI, площадь – 86 тыс. кв. м), «Би Лоджистик» (инвестор ЗАО «Парфюм», площадь – 18 тыс. кв. м), индустриальный парк «Скай-трейд» (инвестор ООО «Скай-трейд», площадь – 11 тыс. кв. м).

До конца года, по данным компании GVA Sawyer, ожидается введение 1-й части 1-й очереди индустриального парка «Колпино» (инвестор «Евразия логистик», площадь – 120 тыс. кв. м). Ранее заявлялось о введении всей 1-й очереди до конца 2008 года, однако девелопер не успел закончить строительство и теперь следует ожидать введение 2-й части 1-й очереди весной 2009 года. Помимо этого в 2008 году ожидается введение 2-й очереди комплекса «МЛП «Уткина Заводь» (инвестор Multinational Logistics Partnership, площадь – 110 тыс. кв. м) и 1-й очереди «АКМ-Лоджистикс» в Шушарах (инвесторы – по 50% у фондов Raven Russia Ltd и Venture investments & yield management, площадь – 52 тыс. кв. м). В 2009 году следует ожидать появления на рынке 2-й очереди логопарка «Нева». Ранее заявлялось о введении этого объекта в эксплуатацию уже в нынешнем году. На следующий год переносится и ввод в эксплуатацию 3-й очереди комплекса «Теорема Терминал». Есть ряд проектов, первоначальный срок реализации которых был обозначен как 2008 год, но дальнейшая их судьба неизвестна. В качестве примера можно привести «Мегаполис ЛенКАД» (он же ЛЦ «Евроград») от ИК «Пантикапей», 2-ю очередь логопарка «Осиновая роща» (корпорация «Стерх»). «В результате из заявленных на 2008 год 1,4 млн кв. м можно говорить о введении около 450–550 тыс. кв. м», – резюмирует Владислав Фадеев.

Примерно такие же цифры приводит руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости «Knight Frank Санкт-Петербург» Владислав Ковалевский: «До конца года мы прогнозируем ввод 250–300 тыс. кв. м качественных складских площадей. Общий объем ввода качественных складских площадей в 2008 году составит менее 40% от заявленных к вводу в начале года. Ввиду зависимости складского сегмента от слишком многих внешних, в том числе и макроэкономических, факторов, спрогнозировать дальнейшее развитие складского сегмента в настоящее время достаточно трудно. Вероятнее всего, в первом полугодии 2009 года будет сдано в эксплуатацию не более 150 тыс. кв. м».

Ставки заморожены

Арендные ставки на рынке складских помещений не претерпели существенных изменений. «Пока говорить о значительных изменениях в размере ставок не приходится, – говорит Валерий Трушин, руководитель департамента исследований и аналитики Colliers International. – За прошедшие девять месяцев 2008 года ставки аренды в складских помещениях класса А составляли в среднем $120–140 за кв. м в год, в объектах класса В – $110–120 за кв. м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Есть единичные случаи, когда ставки корректировались. Это произошло с теми объектами, где изначально объявленные ставки были выше рыночных».

«В настоящий момент говорить о снижении арендных ставок еще рано, скорее, относительно них арендодатели пересматривают свои «желания», – считает Владислав Фадеев из GVA Sawyer. – Есть примеры, когда владелец склада хотел расторгнуть существующий договор и искать новых арендаторов по более высоким ставкам, однако в условиях кризиса пересмотрел свое решение и предпочел оставить прежнего арендатора на старых, невыгодных в докризисный период, условиях». Эксперты отмечает еще одну особенность: если ранее некоторые собственники при возможности выбора между сдачей помещения в аренду и ответственным хранением выбирали последнее (и это в некоторой степени вызвало насыщение рынка ответственного хранения), то сейчас они переориентируют свой бизнес под сдачу помещений в долгосрочную аренду.

Существенно снизилась активность спроса на складские помещения. «Потенциальные арендаторы опасаются принимать решения об аренде склада в сложившейся непростой финансовой ситуации. Во-первых, они надеются на скорое падение ставок аренды, – рассуждает Владислав Ковалевский из Knight Frank. – Во-вторых, в данной ситуации многие предприятия столкнулись с падением объемов продаж, и на этом этапе не могут предсказать дальнейшее развитие своего бизнеса, а соответственно, и потребность в новых складских площадях. Ну и в-третьих, часть потенциальных арендаторов из-за проблем на рынке кредитования просто не имеют средств на аренду».

Вместе с тем требования арендаторов, которые все-таки приняли решение об аренде складских площадей, несколько ужесточились. «Арендаторы становятся более избирательны и стараются выбрать максимально подходящий под их требования объект, не закрывая, как раньше, глаза на некоторые недостатки комплекса», – считает Владислав Ковалевский.

Предпочтения арендаторов к объемам арендуемых помещений пока не претерпели изменений. Сегодня наиболее востребованы арендаторами площади от 3,5 тыс. кв. м в складах класса А, для класса В это площади 0,5–1 тыс. кв. м и 1,5–3 тыс. кв. м. В классах С и D арендуются совсем небольшие площади – до 500 кв. м.

Пока аналитики не отмечают массового «перетекания» арендаторов из складов высокого класса в здания классом ниже. «Рынок сейчас находится в состоянии ожидания со стороны клиентов. Пока нельзя сказать, что происходит отток из сегмента класса А в более низкие складские сегменты, – считает Андрей Амосов, старший консультант отдела складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle. – Не стоит сейчас ожидать резкого падения арендных ставок: себестоимость уже построенных проектов не может измениться и, соответственно, ставки имеют минимальное значение, ниже которого сдавать проект не имеет смысла».

«Сейчас доходность девелопера в складском секторе сравнительно невысока и составляет 12–14%, что не позволяет снижать арендные ставки на склады, так как это приведет к чрезвычайно низкой доходности от девелопмента складской недвижимости, – соглашается Владислав Фадеев из GVA Sawyer. – Однако при снижении стоимости земли возникнет дополнительная возможность снижения ставок аренды, не меняющая показателей доходности проекта в целом».

Инвесторы в позиции hold on

Инвестиционная деятельность на рынке складов замерла, инвесторы вырабатывают стратегию поведения в новых кризисных условиях. «Многие инвесторы в конце лета – начале осени заняли позицию hold on, основной тенденцией стало ожидание ценовых корректировок», – считает Владислав Ковалевский.

«Рынок складских помещений сейчас замер, сделки по купле-продаже практически не совершаются, поскольку все игроки боятся ошибиться: продавцы не хотят продешевить, покупатели – переплатить, – говорит Алексей Лазутин, директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb. – Поэтому говорить о смене собственников пока рано. Продажа частично реализованных проектов по заниженной цене возможна при острой необходимости девелопера в финансах. Однако такое развитие событий будет происходить только в крайнем случае, в других условиях девелоперы постараются заморозить строительство своих объектов и дожидаться стабилизации ситуации и выхода экономики страны из кризисного состояния».

Вместе с тем постепенно растет объем предложения объектов на продажу. «Объем предложения объектов на продажу действительно существенно возрос, причем продаются объекты на разных стадиях реализации – как просто земельные участки с проектом, так и объекты с готовностью 70–80%», – говорит Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости ASTERA St.Petersburg.

По мнению Владислава Фадеева, смена собственника прежде всего грозит объектам, которые находятся на начальной стадии реализации и в которых высока доля кредитных средств. «Вследствие растущей стоимости кредитов финансировать строительство данных проектов становится тяжело, и девелоперы будут вынуждены продавать такие проекты, – считает он. – Летом сменил инвестора проект «АКМ – Лоджистикс». Осенью пока нет информации о сделках по смене собственников проектов складских комплексов. Однако для крупных проектов требуется некоторое время для оценки потенциальным покупателем продаваемого объекта, поэтому можно ожидать информации о совершенных сделках в первые месяцы 2009 года».

Время кратких форм

Быстро и существенно меняется ситуация на рынке земельных участков, предназначенных для строительства складских и производственных помещений. «На рынок выброшено большое количество земельных участков, происходит серьезная корректировка цен, – говорит Вера Бойкова. – Если раньше собственники продавали участки по $180–200 за кв. м, то сегодня спрос диктует цену не больше $100 за кв. м».

Пока трудно спрогнозировать судьбу крупных лэнд-девелоперских проектов. «В ближайшей перспективе реализация ряда крупных проектов будет заторможена, отложена или вовсе не начнется, – говорит Владислав Ковалевский. – Это касается некоторых крупных проектов green field с очевидными проблемами в переводе земель, подведении инженерии и в согласованиях – такие проекты будут отложены в долгий ящик. Соответственно, девелоперы будут сокращать свои инвестиционные программы – в зависимости от конкретной ситуации – либо придерживать свои участки, либо продавать их. Таким образом они будут избавляться от балласта, более тщательно рассчитывать экономическую эффективность проектов и уходить от непрофильных, менее доходных проектов. Это приведет к тому, что участки будут дешеветь».

В кризисной ситуации вложения в землю для сохранности средств или игры на будущем росте – сомнительны. Коммерсанты, зарабатывающие на перепродаже земельных участков и проектов, наверняка охладеют к этому рынку. «А вот для приобретения земель и проектов в целях развития бизнеса, а также для формирования пула земель под реализацию будущих проектов сейчас складывается вполне подходящее время, – считает Владислав Ковалевский. – Вполне стабильный интерес к земельным участкам наблюдается со стороны промышленников и ритейлеров. Сегодня бизнес имеет возможность приобрести не только участки, но и проекты в высокой степени проработки».

Очистительный эффект

Несмотря на сокращение объемов ввода новых площадей и растерянность многих игроков рынка складской недвижимости, аналитики не склонны драматизировать ситуацию, заявляя о том, что на рынок складов Петербурга кризис может оказать оздоравливающее действие. «Финансовый кризис будет способствовать росту конкурентной борьбы, – считает Владислав Ковалевский. – Положительной стороной сложившейся в настоящее время финансовой ситуации может стать «вымывание» с рынка наименее качественных проектов и непрофессиональных девелоперов».

Текст: Олег Воронин