Цены на недвижимость в среднем по США продолжают снижаться, годовой объем продаж снизился и на 2 миллиона домов по сравнению с пиком активности. Но жилье продается достаточно стабильно, а в последнее время заметен рост продаж. Покупатели выбирают, торгуются - и заключают сделки.
Ситуацию на рынке обсуждали на Международной конференции в Майами, организованной местной Ассоциацией риэлторов Большого Майами и Пляжей (RAMB).
Психо-факторы
«Рынок рационален, - говорит об американской недвижимости Джед Смит, управляющий директор по аналитическим исследованиям Национальной ассоциации риэлторов США. -
Но люди принимают иррациональные решения! Особенно в последние несколько месяцев, отмеченных финансовой паникой, банкротствами, слияниями и поглощениями крупнейших банков США, бегством инвесторов из венчурных фондов».
Ипотечные заемщики не могут платить по кредитам, на финансовом рынке серьезные проблемы. Большой объем средств заморожен в транзакциях между банками.
Весь финансовый рынок Америки строился на доступности ипотечного финансирования, констатирует эксперт. Поэтому недостатки ипотеки не могли не сказаться на экономике.
Финансовому рынку нужна стабильность. Федеральные резервы создавались, чтобы оказывать поддержку, когда рынок в ней нуждается. Однако финансисты не любят вмешательства государства: оно вливает капитал, одновременно устанавливая тотальный контроль и регулирование. Все же мистер Смит надеется, что скоро финансовая ситуация переменится.
Прайм, да не тот
При анализе положения дел на рынке недвижимости неизбежно упоминаются ипотечные кредитты категории «субпрайм» (с малым первым взносом, без должной проверки платежеспособности заемщика).
В Америке по таким кредитам куплены всего 9% домов. Более половины (53%) домов в США приобретены с помощью прайм-кредитов. Владельцы еще 6% домов участвуют в госпрограммах для льготников (ветеранов, покупателей первого жилья и др.)
Остальные 32% домов в Америке свободны от залога.
Однако среди банкротов по кредитам (чьи дома отобрали банки) в США подавляющее большинство - субпраймовые заемщики, их 53%. Еще 37% обанкротившихся имели кредиты категории «прайм», оставшиеся 10% получили займы по госпрограммам.
Причем к середине 2008 года среди плательщиков субпрайм-кредитов с плавающими ставками банкротов оказалось втрое больше, чем по субпрайму с фиксированной ставкой (17% и 4,7% от выданных).
По мнению Джеда Смита, нарастание проблем прослеживается по динамике соотношения платеж/доход. В Майами, например, на протяжении 12 лет заемщики платили по кредитам в среднем 16-17% от дохода. В 2004 году стоимость обслуживания среднего долга выросла до 20% ежемесячного дохода, а к 2006-му по ипотеке стали выплачивать уже 30%. Тогда как в США традиционно считалось, что на погашение кредита надо тратить не более чем 25% дохода – чтобы при достаточно высокой стоимости жизни в стране семья могла сохранить привычный уровень жизни (в том числе оплачивать школу и медицинскую страховку).
Руки вверх
Рост числа банкротств заемщиков продолжается: как по ипотеке, так и по картам, потребительским кредитам и пр. «Испорченная» кредитная история по закону закрывает доступ к новым кредитам на 7 лет. Американцы для обхода этого запрета стараются оформлять займы на «незапятнанных» родственников. Кроме того, считает Кристиан Ли, исполнительный вице-президент СВRE (CB Richard Ellis' Institutional Group), для тех, у кого случился дефолт в 2007-2008 годах, возможно, на федеральном уровне будут предусмотрены поблажки. Тем более, что к власти пришли демократы, традиционно проводящие политику поддержки бедных и средних слоев населения – за счет финансового давления на крупный бизнес (нефтяные и фармацевтические компании).
Росту неплатежей по ипотеке, кроме снижения цен на недвижимость, способствуют и налоги: ежегодно владелец дома или квартиры платит в казну 2% от цены последней сделки с данным жильем (не считая платы за содержание). То есть, если в 2006 году дом был куплен за $1 млн., а сегодня его цена составляет $600 тыс. (реальный пример для Флориды), то налог продолжают взимать в размере $20 тыс. в год. Пересмотр налогооблагаемой стоимости – процедура достаточно трудоемкая. Поэтому банки в сегодняшних условиях не торопятся обращать взыскание на залог: для них, как и для граждан, обременительны 2% от уже нереальной стоимости недвижимости. (Доводилось слышать, что от Обамы ждут моратория на выселение из дефолтного жилья).
Многие участники конференции в Майами считают, что масштаб и характер последствий продолжающегося увеличения неплатежей по кредитам все еще невозможно просчитать.
Сегодня средние ставки по ипотеке составляют 6,5-7,3% годовых, говорит ведущий брокер компании Sailfish Point Realty Шон Мэнн. По данным НАР, средние ставки по ипотеке - 6,5% для готовых домов и 6,2% - для строящихся.
В принципе, и сейчас, по практике г-на Мэнна, можно получить кредит, имея 3% своих средств. Однако теперь для этого необходимо иметь доход, чуть ли не вдвое выше требовавшегося раньше.
Восток-Запад
Центральные штаты страны в этом году (как и в прошлом) показали снижение цен на жилье на 9%. И уже в 2009 году стоимость жилых объектов здесь должна пойти вверх, считают в центре аналитики НАР.
В штатах Флорида, Невада, Калифорния, Огайо и Аризона, по данным НАР, кредитов субпрайм было выдано больше всего (во Флориде 6% выданных кредитов оказались дефолтными, это самый высокий показатель в стране). В этих штатах и цены упали ниже прочих – на 17% за год.
Однако риэлторы Флориды с такой оценкой не согласны, уверяя, что недвижимость на побережье пользуется спросом, потеряв в цене лишь малую толику. Самые же дорогие и престижные места и вовсе сохранили докризисный уровень цен. В том числе и потому, что владельцы дорогих вилл на Фишер Айленд или Палм Бич просто сняли с продажи свои объекты, поскольку могут позволить себе подождать «до лучших времен».
Поддержке уровня цен на недвижимость в Майами и на остальном побережье должен способствовать статус круглогодичного океанского курорта. «Высокий сезон» здесь длится с ноября по апрель, поэтому дома и апартаменты на берегу теплой Атлантики покупают как граждане США из других штатов, так и соседи из Канады, Мексики, а также британцы, немцы, индусы и китайцы. Иностранцы покупают недвижимость в среднем на 25% дороже, чем местные жители. (Флорида – аграрный штат с невысоким уровнем доходов, входит в четверку самых бедных в стране).
Продано!
Активность покупателей зависит от многих факторов: стоимости доллара, уровня занятости и доходов, а также цен на топливо. Аналитик НАР считает, что «нормальная» цена на нефть не должна превышать $70-80 за баррель.
Сейчас в США растет безработица: по прогнозу, в 2009-м она составит 7% - вместо 6,3% в 2008-м. Снижаются темпы роста экономики: рост ВВП в 2008 увеличится на 1,5%, в 2009 – на 0,5%. Оптимизм потребителей (индекс покупательской уверенности) за год упал вдвое и продолжает снижаться.
Тем не менее, рынок жилья США преодолел штиль, покупатели достаточно активно пользуются снижением цен. Статистика, приведенная НАР, говорит о росте продаж на 1,4% за год с сентября 2007-го. За месяц прирост числа сделок составил 5,5%. С сентября 2007 по сентябрь 2008-го новых владельцев обрели 5,18 млн объектов. Это значительно меньше пиковой активности 2005 года, когда было продано 7,076 млн. объектов (6,18 млн односемейных домов и 896 тыс. квартир в кондоминиумах). В 2006 продали 6,48 млн объектов, а в 2007-м – 5,65 млн. Продажи новых домов с 2005 года упали на 68%.
Рынок затоварен: объем предложения (количество выставленных на продажу домов) обычно в стране составлял 2 млн., а сейчас же равен 4,5 млн (причем в большинстве из них живут сами собственники). Однако избыток предложения сокращается – из-за значительного падения нового строительства. Его объем снизился до уровня 2004 года (или на 30% по сравнению с пиком начала 2007 года). И с точки зрения баланса спроса-предложения спад строительства стал «хорошим трендом». Сокращение строительства происходит и в России, и в Петербурге. Окажет ли он оздоравливающее влияние – другой вопрос.
Настроение покупателей в Америке аналитик НАР называет «медленным»: покупатели раздумывают - из-за отсутствия определенности в прогнозах (здесь мы с Америкой в одной лодке), а также данных о количестве новых банкротств (в России продажи дефолтных квартир никак не влияют на ценовую ситуацию).
На глубине
Медианная цена жилого объекта (в отличие от средней цены, это показатель, дороже и дешевле которого продается равное количество объектов) в 2008 году снизилась на 9% (с $210,5 тыс. до $191,6 тыс.). Причем односемейные дома подешевели несколько меньше, чем квартиры (8,6% и 10,2%). В среднем же односемейный дом дешевле апартаментов в кондоминиуме.
По мнению г-на Смита, цены продолжат снижение до тех пор, пока не прекратится рост банкротств заемщиков (он есть, хоть и очень медленный). Джед Смит надеется, что число новых дефолтов стабилизируется к концу года.
Все предыдущие прогнозы попали в молоко, признает аналитик НАР. И тем не менее предсказывает, что другого такого падения цен не будет еще очень долгое время. Он считает, что в краткосрочной перспективе рынок жилья ждет стабилизация цен – но на уровне десятилетней давности.
В этом г-н Смит видит большую долю позитива: кризис повысил доступность жилья для широких слоев американского населения. По итогам 2008 года снижение цен составит 7-10%, но уже в 2009-м средние цены на жилье в США вырастут на 2,4%. Спад продаж по итогам года достигнет 11%, а в 2009 году активность увеличится на 7%. Затем должен быть реализован потенциал роста цен. Он кроется в увеличении числа жителей страны, в том числе работающих: с 1998 по 2008 г население выросло на 25 млн человек, из них 13 млн – работающих. Кроме того, на рынке скажется влияние различных стимулирующих спрос и предложение программ (в том числе государственных), а финансовые проблемы будут преодолены. Для ускорения выхода из кризиса НАР разработала свои предложения Конгрессу США. Риэлторы предлагают в пакет мер по стимулированию рынка жилья включить вычет с налога на имущество в размере $7,5 тыc. В реализации плана Полсона по вливанию в экономику $700 млрд, акцент необходимо сделать на обеспечении стабильности рынка жилья и сокращении количества банкротств. Что интересно, в заботе о снижении рисков для потребителей, риэлторы предлагают временно запретить банкам заниматься брокерской деятельностью по недвижимости и управлением активами.
