– Борис Наумович, насколько сильно кризис ликвидности затронул девелоперский бизнес?
– Я не хочу сгущать краски, но думаю, что сильно. Сейчас мы видим кризис в сфере финансовых ресурсов, а влияние банковского сектора на сегмент коммерческой недвижимости очень значительно. Дело в том, что тенденцией последних лет стало укрупнение проектов, которые реализовывать без банковского финансирования невозможно. На сегодняшний момент у нас осталось всего три банка, которым государство выделило поддержку, – ВТБ, Газпром-банк и Сбербанк, и они выдавать кредиты будут только наиболее крупным игрокам рынка. Соответственно, остальные проекты будут заморожены из-за того, что девелоперам просто не на что будет строить.
– То есть даже начатые проекты не будут завершены?
– Да. Я знаю несколько таких проектов – с полностью разработанной концепцией и полученным разрешением на строительство. На этом этапе владелец должен был получить кредит и начать строить. Но поскольку теперь ему этот кредит не получить, то проект будет либо продаваться, либо замораживаться.
– К чему это может привести рынок?
– Если говорить о последствиях, нынешняя ситуация прежде всего может привести к процессу слияния и поглощения компаний. В российских условиях это означает передел собственности. Поскольку все основные финансовые ресурсы сосредоточены у государства, то при желании именно оно может стать самым крупным игроком на рынке, в том числе и в сегменте недвижимости. При возникновении сложностей с кредитованием даже у очень крупных частных компаний существует только один путь – продавать свои доли государственным фирмам, у которых деньги есть. Но я надеюсь, что этого не произойдет. Хотя передел будет однозначно. Небольшим девелоперским компаниям и инвесторам придется либо уйти с рынка, либо влиться в более крупные.
– Для иностранцев Россия также потеряла свою инвестиционную привлекательность?
– На сегодняшний момент да. Сейчас в Европе выросли ставки капитализации, поэтому иностранные фонды, у которых есть возможность дать средства, уже не видят смысла размещать их в России. На Западе есть такие же замороженные проекты, и теперь их уже можно профинансировать, под больший процент. Рисков же существенно меньше, чем в нашей стране.
– Тем не менее некоторые участники рынка уверены, что кризис поможет оздоровить экономику…
– Безусловно, положительные моменты тоже существуют. Основной – это коррекция цен, которые могут поползти вниз. По идее, цены должны упасть на все – на горючее, стройматериалы, продукты, недвижимость.
– А арендные ставки тоже станут ниже?
– Арендные ставки – это самый последний индикатор, который отреагирует на кризисную ситуацию. Если будет какое-то движение цен, то сначала упадет стоимость земли, недвижимости, девелоперских проектов. Что же касается аренды, то спрос в данном сегменте по-прежнему значительно опережает предложение. Если бы не случился финансовый кризис и на рынок вышли все заявленные проекты, то в 2009 году мы бы уже получили гигантское количество новых свободных офисных помещений, которые опередили бы спрос.
И тогда цены пошли вниз. Но рецессия в экономике локальной не бывает, она затрагивает все сферы. Многие компании перестанут активно развиваться и, соответственно, у них не будет необходимости переезда в новые более просторные помещения. То есть спрос станет ниже. Но я думаю, что в любом случае коррекция арендных ставок произойдет не раньше весны следующего года.
|
Локальной рецессии в экономике не бывает, она затрагивает все сферы. |
– В начале октября в Мюнхене прошла выставка Expo Real 2008, в которой принимала участие и компания Maris Properties. С какой целью вы туда ездили и каковы впечатления от этого мероприятия?
– Мы посещаем данную выставку каждый год, поскольку это такое же знаковое событие, как MIPIM в Каннах. Но Expo Real, в отличие от MIPIM, носящего, скорее, имиджевый характер, – мероприятие, в ходе которого можно решать совершенно конкретные задачи. А именно – заключать новые контракты, получать новые проекты, знакомиться с новыми компаниями, которые хотят что-то сделать в России. На этот форум приезжают представители крупнейших инвестиционных фондов, там присутствуют девелоперы, идет реальная работа. И в прошлые годы мы оттуда, как правило, возвращались с готовыми контрактами. Естественно, что главной темой обсуждения нынешнего Expo Real стал мировой кризис ликвидности и его влияние на рынок недвижимости. Выводы можно сформулировать таким образом: для компаний, строивших свой бизнес на заемном финансировании, ситуация в ближайшие 6–12 месяцев будет крайне неблагоприятной. Но для игроков, обладающих собственными средствами, сейчас открылось «окно возможностей» для того, чтобы по привлекательной цене приобрести качественные активы.
Такое же «окно возможностей» открывается и для нас, консультантов и брокеров. Рынок отнюдь не замер, скорее, наоборот, в ближайший год рынок будет «бурлить». Профессионалы, которые сумеют воспользоваться этой ситуацией и предложить востребованные и качественные услуги, выйдут из кризиса окрепшими и с прибылью.
– И последний вопрос. Отразился ли мировой кризис конкретно на вашей компании?
– Пока нет. Maris Properties – консалтинговая компания. Мы не занимаемся строительством, с кредитами не работаем, поэтому нам несколько проще. Как консультанты-брокеры мы можем действовать и в условиях экономического подъема, и в условиях спада. Самое тяжелое время для нас, когда рынок стоит на месте, никому ничего не надо и консультант не востребован. На сегодняшний же день мы активно работаем – у нас есть контракты как старые, так и новые. Если кризис оставить за скобками, то сейчас – четвертый квартал. Время, когда у многих компаний заканчиваются сроки договоров аренды, решаются вопросы переезда, заключаются новые контракты. Кроме того, мы консультируем девелоперов относительно сложившейся ситуации, ведем аналитическую работу. Но я очень осторожно смотрю на 2009 год, поскольку если рецессия будет продолжаться и дальше, то рано или поздно рынок встанет. Тогда у нас начнутся тяжелые времена. И мы должны быть просто к этому готовы. Сейчас, чтобы максимально себя обезопасить, в нашей компании составляются два варианта бюджета. Первый готовится на тот случай, если рынок будет развиваться по оптимистическому сценарию. Тогда мы по-прежнему будем расти, получать новые проекты и, соответственно, увеличивать наш бюджет. Если же кризис не закончится, то нам придется использовать второй вариант, согласно которому расходы будут просто сокращены.
