Пришло время действовать

– Александр Иванович, как вы оцениваете итоги Петербургского жилищного конгресса, который проходил в рамках Гражданского жилищного форума? Удалось ли обсудить все актуальные вопросы развития рынка недвижимости?

– Затронуть все существующие сегодня проблемы, а главное – выработать механизмы их решения, невозможно. Однако могу с уверенностью заявить о том, что участникам форума удалось охватить практически все актуальные вопросы развития рынка строительства, недвижимости и экономики в целом.

Эффективность Петербургского жилищного конгресса обеспечил небывалый масштаб его деловой программы, профессиональный подход к организации, подготовке направлений работы, тем, выбору участников мероприятий и спикеров. Думаю, со мной согласятся все, кто посетил конгресс.

– Обсуждению последних событий на мировом финансовом рынке была посвящена значительная часть докладов, прозвучавших на конгрессе. Каким образом повлияет сложившаяся ситуация на рынок недвижимости Петербурга?

– Не буду отрицать, что финансовый кризис на американском рынке ипотечного кредитования отразился на экономике России и Петербурга. Однако если говорить о строительном комплексе Северной столицы, то в большей степени речь идет не о снижении ликвидности компаний, а об опасениях бизнес-сообщества, связанных с падением фондового рынка. Но ведь бизнес основывается не на предположениях и опасениях, а на конкретных данных.

Экономика развивается по своим законам, переживая как взлеты, так и падения. И это нормальный процесс. Было бы как минимум неразумно рассчитывать на отсутствие рисков и перманентно ровное положение на рынке. Несомненно, представители бизнеса это понимают, принимая соответствующие решения.

Однако, как показывает практика, манипуляция общественным мнением и нагнетание обстановки приводит к отложенному спросу, что, в свою очередь, оказывает влияние на рынок и стоимость жилья. Так было, например, в 2001 году. Подобная ситуация повторилась и в 2006-м. По прогнозам в текущем году рост цен на жилье не превысит показателей инфляции.

В то же время нужно учитывать несколько факторов, которые способны повлиять на дальнейшее развитие ситуации. Я имею в виду нестабильность рынка ценных бумаг, обесценивание доллара по отношению к рублю и новые положения в законодательстве. А также – в большей степени выжидательную позицию представителей бизнес-сообщества. Что, кстати, далеко не лучшим образом характеризует менеджмент ряда компаний.

Но еще надо понимать, что своей работой строители решают важнейшие социальные вопросы. Прежде всего я говорю о возведении жилья. Не секрет, что спрос в Петербурге превышает предложение на 10%. Думаю, что к концу года ситуация нормализуется – даже если принять во внимание прогнозируемое некоторыми представителями рынка снижение уровня продаж.

Уверенность в этом в первую очередь обусловлена прочностью петербургского строительного рынка и созданием всех необходимых условий для его дальнейшего развития. Об этом, в частности, шла речь на состоявшейся недавно встрече с представителями рынка недвижимости в Смольном.

Участники совещания – власть и бизнес – были едины во мнении о том, что в Северной столице нельзя допустить снижения объемов строительства. Совместными усилиями необходимо найти решение вопросов, возникающих сегодня в условиях кризиса.

Строительным компаниям нужно не уповать на власть, перекладывая ответственность на нее, а действовать – оптимизировать процесс работы, сокращать издержки, перераспределять финансовые потоки, чтобы продолжить эффективную деятельность в сложившейся ситуации.

Мы сообщили о том, что готовы со своей стороны оказывать строителям поддержку. Если застройщик понимает, что с заявленными объемами ему не справиться, что он «не потянет» проект, город готов выкупать участки, компенсируя понесенные компанией затраты. На приобретенных землях мы будем строить жилье для очередников. В некоторых случаях планируем выставлять участки на торги. Помимо этого Петербург готов выкупать у застройщиков квартиры для реализации жилищных программ.

Кстати, члены ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» уже достигли договоренности о том, что будут помогать друг другу. В случае необходимости реализуемые небольшими компаниями объекты планируется передавать крупным холдингам, которые смогут дать гарантию того, что дом будет достроен. Этот механизм разработан, и власть сделает все для того, чтобы данная процедура происходила максимально быстро.

Кроме того, в настоящее время инвесторы прорабатывают механизмы перераспределения средств. Делается это для того, чтобы направить все силы именно на реализацию проектов жилищного строительства, замораживая при этом работы по возведению коммерческих объектов. И власть готова продлевать сроки по ним без ущерба для инвесторов – соответствующее поручение губернатор города уже дала Комитету по строительству. Таким образом, говорить о снижении объемов работы строительного комплекса Северной столицы и падении рынка сегодня не приходится.

– Стоит ли сейчас приобретать жилье или нужно подождать, пока минует кризис?

– На мой взгляд, сейчас как раз не стоит поддаваться панике. Если кто-то собирался покупать квартиру, надо это делать. Если вы планировали сделать это позже –надо так и поступать. В противном случае возникнет проблема отложенного спроса, о котором я уже говорил.

– Каким образом, на ваш взгляд, обстоят дела на рынке ипотечного кредитования Петербурга? Как отразится на нем кризис мировой экономики?

– Ипотечное кредитование – одна из наиболее эффективно работающих форм приобретения жилья. Каждая третья квартира в Петербурге покупается с помощью кредитных средств. По прогнозам к 2011 году ежегодное количество выдаваемых в нашем городе займов достигнет 25 тысяч, что является нормальным показателем для развитой системы долгосрочного ипотечного кредитования. Параллельно работают и механизмы государственной поддержки населения, направленные на повышение покупательского спроса. Реализуются такие городские программы, как «Молодежи – доступное жилье», «Жилье работникам бюджетной сферы». Предоставляются ссуды на покупку жилья, используются различные формы субсидирования.

Слова о том, что одного лишь долгосрочного ипотечного кредитования недостаточно, звучали на Петербургском жилищном конгрессе с новой силой. Сегодня, в условиях кризиса, очевидна нехватка иных механизмов. Внедрение таких схем, как строительно-сберегательные кассы, жилищно-строительные кооперативы, несомненно, даст новый стимул для увеличения покупательской активности и развития рынка в целом.

В свою очередь, схема долевого строительства должна быть постепенно упразднена – участники конгресса не раз говорили в докладах о негативных последствиях «долевки».

Не думаю, что введение крупных штрафов, как предлагалось одним из спикеров, изменит ситуацию в корне, поскольку мошенничество карательными мерами не искоренить. Если кто-либо – человек или компания – преступил закон, то возможные штрафы преградой ему точно не станут. Ресурсы и возможности у рынка для развития многообразных форм есть, теперь появился и стимул для активизации этого направления.

– В рамках конгресса представители строительного бизнес-сообщества выступали с критикой некоторых положений Правил землепользования и застройки, проект которых прошел недавно общественные обсуждения. Как вы можете прокомментировать такие заявления? Готова ли власть внести коррективы, которые предлагают строители?

– Действительно, некоторые представители бизнеса обеспокоены тем, что после вступления закона в силу будут отменены временные регламенты застройки, что повлечет за собой финансовые и временные затраты. В качестве выхода из данной ситуации предлагалось ввести некий переходный период – соответствующее предложение представители бизнеса внесли в рамках общественных слушаний проекта Правил.

Однако закон не подразумевает подобного рода отступлений. Кроме того, на мой взгляд, они абсолютно не нужны. Ведь проект Правил землепользования и застройки был разработан еще два года назад. Мы не принимали этот документ, поскольку ждали внесения изменений в Генеральный план. И все временные регламенты застройки, которые были выданы в этот период, фактически списаны с проекта Правил.

Если временный регламент предоставлен раньше, то никто не мешал застройщику его откорректировать. Говорить об отклонениях Правил землепользования и застройки от выданных компаниям временных регламентов можно говорить лишь в том случае, когда в Правила были внесены какие-либо поправки по результатам их общественных обсуждений.

В целом же существенных расхождений быть не должно. Кроме того, данная проблема может коснуться лишь тех проектов, по которым разрешение на строительство еще не выдано. По сведениям застройщиков, в городе существует около ста объектов, временные регламенты для которых не соответствуют проекту Правил.

Мы тщательно проверим каждый такой проект. И будем разбираться, почему возникло такое расхождение. В некоторых подобных случаях власть готова пойти навстречу, ускорив процесс выдачи согласований. Однако ни о каком переходном периоде речи быть не может.

– Одной из актуальных тем современного рынка недвижимости является переход отрасли на саморегулирование. Как вы считаете, оправдана ли отмена лицензирования в условиях кризиса?

– В первую очередь необходимо исполнять закон, совместными усилиями решать возникающие вопросы, вести диалог. И как раз в условиях кризиса саморегулирование должно стать эффективным механизмом решения целого ряда возникающих проблем отрасли. Сегодня представители бизнеса отчетливо понимают, что только в тесном сотрудничестве возможно дальнейшее развитие рынка, недопущение снижения объемов строительства и потери позиций. Саморегулирование подразумевает выработку единых стандартов, совместное достижение общих целей и решение возникающих проблем. Именно это сегодня нужно рынку.

Время «перетягивания одеяла» прошло, сегодня нужно действовать. Крупными строительными объединениями города уже подготовлена концепция функционирования системы саморегулирования на первом этапе. В ее эффективной работе заинтересовано не только бизнес-сообщество, но и городское правительство, которое несет ответственность перед жителями нашего города. В то же время, мы не считаем возможным вмешиваться в этот процесс – слово «саморегулирование» говорит само за себя. Поэтому я надеюсь, что строители примут правильные решения, продолжив совместную работу в этом направлении.

В сегодняшней ситуации особое внимание в рамках подготовки к саморегулированию хотелось бы обратить на рынок гражданского строительства. Здесь, на мой взгляд, необходим особый подход. Федеральный закон «О саморегулируемых организациях» не регламентирует количество СРО в этой сфере.

Однако было бы целесообразно либо создание единой СРО (возможно, с секционным делением внутри нее), либо нескольких организаций, работающих по утвержденным всеми ее участниками единым правилам и стандартам. Гражданское строительство – самое большое и важное направление отрасли, и ошибок в сфере его регулирования мы допустить не должны. В противном случае новая система может привести к возникновению большого числа сертификатов, которые придут на смену лицензиям. А в итоге – к нивелированию самой идеи саморегулирования. Потребитель, покупатель квартиры, не будет понимать, кому верить. Говоря простым языком, может возникнуть риск возникновения хаоса на первичном рынке недвижимости. Кстати, я знаю, что подобного мнения придерживаются многие руководители крупных строительных компаний Петербурга. Создание единых правил либо одной СРО в сфере гражданского строительства обеспечит максимальную прозрачность системы, большую эффективность компенсационного фонда, разработку единых и понятных стандартов. Контроль за бизнес-сообществом, поверьте, будет жестким, новых обманутых дольщиков не будет. Фирмы-однодневки не получат доступа на рынок, сомнительные компании прекратят свое существование. Я убежден, что петербургскому строительному комплексу удастся создать грамотную систему саморегулирования.

– В заключение нашего разговора не могу не задать вопрос о перспективах работы средств массовой информации. В рамках форума прошел съезд СМИ, освещающих рынок недвижимости. Хотелось бы узнать мнение главного строителя Петербурга о работе четвертой власти.

– В работе строительной отрасли средства массовой информации играют, пожалуй, одну из важнейших ролей. И это не просто красивые слова. Рынок недвижимости напрямую зависит от освещения происходящих в нем процессов, от того, как потребитель оценивает работу его участников в целом. Я говорю не о рекламе конкретных компаний, а об имидже строительного комплекса. И сегодня строители понимают, что вне зависимости от ликвидности активов компании, количества построенных ею квадратных метров и положения на рынке первоочередной задачей является эффективная и конструктивная работа со СМИ. Не случайно эти вопросы последние годы поднимаются практически на каждом совещании, съезде, конференции. Должен сказать, что за последние годы уровень профессионализма журналистов в освещении работы строительного комплекса вырос в несколько раз. Они говорят на одном языке с бизнесом, разбираются в тонкостях его деятельности не хуже, чем аналитики рынка. Глупо пытаться их обмануть, что-то недосказать, о чем-то умолчать. Время игры по разные стороны баррикад прошло, началось конструктивное и интересное сотрудничество. Несомненно, в действиях строителей имеются существенные пробелы. В частности, многие недостаточно полно информируют о своей работе. Однако не секрет, что некоторые политические силы ведут целенаправленную деятельность по дискредитации работы городского правительства и строительного комплекса. Я не согласен с тезисом о том, что средства массовой информации освещают тему строительства только через призму скандалов – это не так. В СМИ поднимаются острые вопросы, публикуются различные точки зрения и комментарии компетентных людей. Единства мнений, как известно, не бывает.

Сегодня журналистские материалы стали поводом для принятия решений по наиболее острым вопросам. И, на мой взгляд, этот момент исключительно позитивен.

Текст: Сергей Бардин