Несмотря на общую уверенность в светлом будущем и радужности далеких перспектив, ближайшие месяцы девелоперам рисуются достаточно мрачными. Через 2–3 квартала они ожидают не улучшения ситуации, а лишь большей ясности в прогнозах.
Политические события (например, предстоящие выборы в США и ситуацию вокруг Кавказа) участники панельной дискуссии «Последствия мирового кризиса: тенденции и прогнозы» на Международном инвестиционном форуме PROEstate 2008 не затрагивали вовсе. Они подчеркивали разницу между собственно катаклизмами на рынке коммерческой недвижимости России и тлетворным влиянием чужого финансового кризиса. Как причину не назови, а в итоге девелоперских компаний в стране станет меньше.
В обход крайностей
Тезис о сокращении количества участников рынка и неизбежном (хоть и вынужденном) росте профессионализма оставшихся на PROEstate споров не вызвал – в отличие от оценок текущей ситуации. Президент Гильдии управляющих и девелоперов, вице-президент ВТБ Александр Ольховский описал настроение девелоперов как удрученное. Мировой кризис радикально сократил возможности финансирования проектов в России: средняя ставка сегодня – 12%, но известен факт получения денег под 20% «плюс интерес работников банка».
Иностранные компании отказываются от планов прихода в Россию, старт многих проектов откладывается. Для иных девелоперы вынуждены искать инвесторов на ранних стадиях. Если до этого сделки купли-продажи готовых (заполненных арендаторами) коммерческих объектов были единичны, особенно в регионах, то сейчас предложений немало.
Полтора и даже год назад на право финансирования «упакованного» по международным стандартам проекта проводился тендер среди банков – на понижение ставки. Сегодня, по данным Александра Ольховского, в любом банке очередь уже из девелоперов. Он отмечает, что проекты стоимостью до $50 млн в принципе финансирует широкий круг организаций. Больше этой суммы можно получить лишь в десяти крупнейших российских или западных банках.
К миллиардным проектам в данный момент у кредитных организаций сформировалось крайне сложное отношение.
Ставки поплыли
Распространенное сегодня банковское предложение по проектному финансированию – 20% годовых на три года – означает, по мнению регионального директора по инвестиционным услугам и торговой недвижимости Colliers International Максима Гасиева, полное отсутствие данного вида кредитования в стране. Александр Ольховский считает, что в ближайшие месяцы ситуация с финансированием будет ухудшаться. Он пояснил позицию банкиров: спрос на заемные деньги колоссальный, поэтому банки могут выбирать (и выбирают) «понятные» проекты с максимальной доходностью при минимальных рисках.
По данным президента Becar Realty Group Александра Шарапова, Сбербанк на 1–2% годовых повышает ставки даже по действующим договорам. Предложений от инвестфондов стало значительно меньше, и те, по наблюдению господина Шарапова, говорят о том, что ожидается падение рынка: инвестфонды готовы покупать объекты со ставкой капитализации в 35–40%, что в разы отличается от намерений продавца.
|
Инвестиционные фонды готовы покупать объекты со ставкой капитализации в 35–40%, что в разы отличается от намерений продавца. |
Господа Ольховский и Гасиев примерно так определили актуальные цены: московские проекты получают финансирование не менее чем под 10% годовых (Гасиев называет 8,5–9,5%), петербургские – от 12%. Региональным девелоперам приходится рассчитывать не менее чем на 18%. По мнению Стивена Уэйна, президента Jensen Group, предлагаемые сегодня «ставки ужасны, как и стандарты андеррайтинга».
Для региональных компаний размер ставки теряет значение, считает Максим Гасиев, по сравнению с ликвидностью проекта. Как отмечает президент новосибирской ГК «Метаприбор» Владимир Мартыненков, в регионах просто нет базы данных для анализа, неясно, с какой ставкой капитализации проходят сделки. Поскольку нет классически «упакованных» проектов. Только начали выходить на рынок девелоперы, использующие цивилизованные формы работы: прозрачные схемы покупки земли, сотрудничество с проектной компанией, заключение договоров аренды на пять лет с прописанной в них индексацией ставки.
Снимок в позитиве
Звучали и более оптимистичные оценки состояния рынка коммерческой недвижимости. Поскольку объективных признаков кризиса нет (ни уменьшения объемов строительства, ни падения арендных ставок не наблюдается ни в одном из сегментов), поступило предложение видеть в происходящем лишь снижение количества сделок со спекулятивной доходностью.
Максим Гасиев уверен, что влияние мирового кризиса ограничится уменьшением темпов роста рынка по сравнению с бумом 2007 года, но свертывания объемов удастся избежать.
По прогнозу же господина Ольховского, уже к середине 2009 года произойдет неизбежное снижение ввода новых площадей.
Андрей Ростовцев, финансовый директор УК «Сенатор», считает, что о кризисе на рынке коммерческой недвижимости можно будет говорить не раньше, чем продавцы согласятся расстаться с объектами, имеющими ставку капитализации 15–17%. Пока же редки предложения и 12%, а реальные сделки в Петербурге проходят со ставкой 9%, утверждает он.
Господин Уэйн сообщил, что шесть западных инвестфондов собирают деньги для вложений в российскую недвижимость. «Я оптимист: арендные ставки на рынке достаточно высоки, поэтому капитал найдет объекты приложения», – говорит президент Jensen Group.
Главная опасность для рынка недвижимости России, по Уэйну, это отсутствие длинных денег. Проблема возникла не сегодня, но до кризиса девелоперы привычно использовали широкие возможности рефинансирования. Сегодня их нет. Это значит, что девелопер вынужден будет форсировать продажу объекта сразу же после окончания строительства, едва успев подписать договоры аренды. А если покупатель не найдется – нависнет реальная угроза банкротства, избежать которого смогут не все.
На действительно сильном и здоровом рынке предполагается наличие длинных денег, справедливо считает господин Уэйн.
Властные роли
В решении этой проблемы свое слово должны сказать Правительство РФ и Центробанк, уверен Александр Ольховский. Он считает, что задача властей состоит не столько в освобождении застройщиков от инфраструктурных обременений, сколько в развитии фондового рынка. И Правительство, по мнению главы ГУД, поступает вполне адекватно: пусть в России не получилось создать оазиса финансовой стабильности, но и необратимого кризиса невозвратов удалось избежать. На негативном примере ФРС США видно, считает господин Ольховский, сколь важно не просто действовать, но действовать своевременно, не позволяя проблемам перейти в злокачественную стадию.
Уэйн же, напротив – в русле вечного противоречия между борьбой с инфляцией и обеспечением ликвидности, – считает, что лежащие на поверхности легкие решения могут привести к неожиданным последствиям. И лучше бы, продолжает он, правительствам США и РФ избежать вмешательства в дела рыночные.
У сегмента коммерческой недвижимости в России, по Уэйну, и без того блестящие перспективы: небольшой объем рынка, его малая доля в быстро развивающейся российской экономике дают основания прогнозировать положительную динамику – вровень с большим рыночным потенциалом. «Это на первый взгляд $4 млрд инвестиций в недвижимость России за 2007 год – много. На второй же – таков объем списанных из-за кризиса убытков одного из банков США. Вы, наверное, испытываете шок. Но я говорю всего лишь о 18 месяцах трудностей, будьте терпеливы. Это срок, в течение которого рынок недвижимости России будет взрослеть и научится противостоять негативу извне», – уверяет глава Jensen Group.
При оценке потенциала рынка Максим Гасиев также отметил отсутствие снижения платежеспособного спроса россиян и дефицит качественных площадей во всех сегментах.
Эти перспективы распространятся не на всех. Участники дискуссии практически единодушно признали, что девелоперов станет меньше, а профессионалов – больше. Не существует «волшебной пули», приводящей к успеху любой проект, у успеха (и денег) подход избирательный.
