Елена Рыжкова: Due diligence – неотъемлемая часть проекта любого уровня

– Елена, насколько, с вашей точки зрения, верно утверждение, что российский бизнес – явление уникальное?

– Благодаря стремительным переменам в российской экономике, которые произошли за последние годы и во многом были обусловлены притоком иностранных инвестиций для нас стали обыденными большинство общемировых стандартов ведения бизнеса и связанные с ними понятия, одним из которых и является due diligence. Для современных участников рынка недвижимости проведение due diligence – неотъемлемая часть проекта любого уровня. Дословного перевода на русский язык понятия due diligence не существует. По сути, оно означает тщательное и детальное исследование и анализ имеющихся данных по какому-либо вопросу, а проще говоря, проверку, направленную на получение необходимой информации об интересующем предмете.

Когда речь идет о сделках с недвижимостью, due diligence означает проверку, цель которой – получение информации об объекте недвижимости, являющемся предметом сделки, обладателях прав на этот объект и выявление существенных обстоятельств, которые могут препятствовать совершению сделки, повлиять на цену и т. п.

В зависимости от структуры сделки с недвижимостью проверке могут подвергаться различные аспекты – юридические, коммерческие, финансовые, налоговые, технические, экологические.

– Давайте попробуем объяснить технологию due diligence.

– Охарактеризуем основные цели правового due diligence при сделках с недвижимостью. Во-первых, в ходе due diligence устанавливается, может ли объект недвижимости с правовой точки зрения выступать в качестве предмета сделки (например, сформирован ли предлагаемый к продаже земельный участок и присвоен ли ему уникальный кадастровый номер, принят ли в эксплуатацию вновь построенный объект, а также не существует ли обременений и ограничений, способных повлиять на планируемую эксплуатацию объекта недвижимости). Во-вторых, due diligence призван подтвердить, что лица, предлагающие заключить сделку с объектом недвижимости, действительно имеют на это право. И в-третьих, цель юридического due diligence заключается в выявлении рисков утраты прав на объект действующими правообладателями или будущим приобретателем.

– Разумеется, хотелось бы услышать о конкретных примерах.

– В качестве примера рассмотрим, какими могут быть основные выводы по результатам правового due diligence производственной площадки в Петербурге, состоящей из земельного участка и нескольких строений. Оговорюсь, что ситуация в этом примере смоделирована на основании нескольких типичных случаев из практики, поэтому любые совпадения с конкретными объектами и сделками случайны. Потенциального покупателя (заказчик правового due diligence) назовем Компания А, а продавца, являющегося действующим правообладателем объектов, – Компания Б. В результате проведенного анализа правового статуса земельного участка, расположенного в Петербурге, и находящихся на нем строений было установлено, что в настоящее время собственником участка и пяти расположенных на нем зданий является Компания Б, что подтверждается надлежаще оформленными документами и данными из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Формально Компания Б вправе распоряжаться указанным имуществом по собственному усмотрению. Генеральный директор имеет полномочия действовать от имени Компании Б при заключении сделок с недвижимым имуществом. Установленное целевое назначение и вид разрешенного использования земельного участка соответствуют целям, для которых Компания А планирует его приобретение.

В ходе проверки не было выявлено каких-либо существенных юридических препятствий приобретению Компанией А данного недвижимого имущества. Между тем был обнаружен ряд правовых аспектов, на которые рекомендуется обратить внимание при подготовке к заключению сделки.

В частности, помимо вышеуказанных пяти зданий на участке расположен также ряд объектов, которые по своим техническим характеристикам могут быть отнесены к объектам недвижимости (железнодорожная ветка, эстакада, ангар). Между тем право собственности Компании Б на эти объекты не оформлено. При сохранении объектов на участке после его приобретения Компанией А существует риск, что Компания Б может потребовать признания за ней права собственности на данные объекты и соответствующие части земельного участка под ними.

Поэтому, в зависимости от заинтересованности Компании А в сохранении данных объектов на участке, можно рекомендовать потребовать от Компании Б либо зарегистрировать право собственности на объекты и продать их Компании А наряду с остальными зданиями, либо осуществить их снос до заключения сделки купли-продажи участка.

– А теоретически, какие еще могут быть сложности?

– Из представленных документов следует, что участок и все пять расположенных на нем зданий (право собственности Компании Б на которые зарегистрировано в ЕГРП) находятся в залоге у коммерческого банка.

В связи с этим Компании А рекомендуется приобретать рассматриваемое имущество, только убедившись в том, что данное обременение прекращено. Для подтверждения этого можно порекомендовать запросить у Компании Б письма банка по каждому из кредитных договоров, подтверждающих, что обязательства Компании Б перед банком выполнены в полном объеме и что банк не имеет к ней каких-либо претензий. Кроме того, непосредственно перед совершением сделки рекомендуется запросить выписку из ЕГРП, подтверждающую погашение всех ипотек, а также отсутствие иных обременений (ограничений) в отношении участка и расположенных на нем зданий.

И в заключение еще распространенный случай. Согласно представленным документам следует, что Компания Б подписала три договора аренды зданий (их частей), расположенных на участке, на срок менее года каждый. Эти документы не могут существенно повлиять на реализацию Компанией А проекта реконструкции производственной площадки, поскольку каждый из них предусматривает, что Компания Б вправе расторгнуть указанные договоры аренды в одностороннем порядке, письменно уведомив арендодателей за 60 дней до предполагаемого расторжения. Таким образом, можно рекомендовать Компании Б направить арендаторам соответствующие уведомления в ближайшее время, чтобы к моменту заключения сделки они освободили арендуемые помещения.

Проанализировав бухгалтерский баланс Компании Б по состоянию на текущую дату, можно сделать вывод, что сделка по продаже недвижимого имущества будет расцениваться как крупная сделка, подлежащая одобрению соответствующим решением совета директоров Компании Б. В связи с этим при подготовке к заключению сделки Компании Б необходимо получить одобрение у совета директоров.

Текст: Александр Жарков