Игорь Водопьянов: Нужен четкий механизм ежегодной корректировки Генплана

– Игорь Михайлович, уже через полгода после вступления в силу Генплана власти организовали комиссию по его изменению. В итоге было внесено около 1 500 поправок, причем довольно существенных, принципиально поменявших подходы к градостроительному планированию. Как вы полагаете, не нужно ли главный документ города сделать более стабильным?

– Во-первых, каких-то радикальных изменений я там не увидел. А во-вторых, не уверен, что можно создать четкий Генплан развития для города, в котором проживают пять миллионов человек. В Петербурге в течение полугода кардинально меняются инвестиционные процессы, а также предпочтения людей, на них влияющих. Не думаю, что в Бюро Генплана сидят гениальные специалисты, способные предвидеть, что нужно строить на каждом метре городской земли. Поэтому сколько бы нам ни обещали, что в ближайшие пять лет в него не будет вноситься никаких изменений, этого не произойдет. Генплан нуждается в корректировке каждый год. Город – живой организм, и его развитие нельзя предсказать настолько подробно.

– По мнению разработчиков, предыдущая версия Генплана была излишне детализирована. В новой редакции количество типов жилых зон уменьшено более чем вдвое, общественно-деловая – стала одного вида, на разных территориях допускается строительство объектов различного назначения и т. д. Вы приветствуете такое смешение функций?

– Нужно было еще в большей степени избавляться от детализации. Это абсолютно верное направление, помогающее хоть как-то приблизить к жизни Генплан.

Я полагаю, что необходимо произвести градацию городских территорий лишь по трем категориям. Первая – это общественные земли, включающие рекреационные зоны, дороги, кладбища и пр. Вторая – промышленные территории. И третья – земли, на которых можно строить все, что не связано с производством. То есть объекты, не имеющие большой санитарной зоны, что позволяет им располагаться вплотную к жилью. Дальше уже инвесторы разберутся сами, а специалисты КГА, в свою очередь, в рамках разработки проектов планировки и межевания выскажут более конкретные пожелания.

В этом случае с КГА можно будет вести конструктивный диалог. Сейчас он невозможен, потому что нам говорят: как написано в Генплане, так и нужно строить. А если, к примеру, земельный участок граничит с одной стороны с КАД, с другой – с Южной водопроводной станцией и с третьей – пролегает железная дорога? Причем вся территория по Генплану – деловая зона, предназначенная под строительство бизнес-центров. Ну и кто после этого снимет у меня там офис?

– В результате корректировки лишь 11 промзон города переведены в категорию жилых и общественно-деловых. Большинство предприятий сохранили свое расположение в исторической черте Петербурга. Как вы считаете, может быть, властям следовало действовать более жестко и поменять функциональное назначение всех промышленных территорий центра города?

– Согласен, что никаких работающих производств здесь практически не осталось, все заводские площади сданы в аренду. Но если земля находится в частной собственности, а владелец предприятия не хочет трогаться с места, как на него воздействовать?

– Если промышленная зона Генпланом переведена в деловую, а земля используется нецелевым образом, власти могут попросту увеличить арендную плату за участок либо поднять налоговые ставки.

– Правильно, но это уже не относится к Генплану, а входит в сферу деятельности КУГИ. Он сегодня работает на основе довольно странной методики расчетов арендной платы за землю. Ставки устанавливаются без всякой привязки к функциональному назначению территорий, закрепленному Генпланом. И нет такого подхода: если оно не совпадает, то платежи – выше. Впрочем, я считаю это совершенно верным.

– Почему?

– Как правило, когда у нас пытаются абсолютно все увязать между собой, перестает работать вообще что-либо. Генплан необходим только для одного – регулировать деятельность по строительству новых объектов. Проблема «выдавливания» промышленности из центра относится к земельной политике. Все объединять в одну кучу не имеет никакого смысла. И ни для какого промпредприятия не будет являться аргументом к переезду то, что его зона не совпадает с Генпланом.

– Вы ведь и сами подавали заявки на изменение функций земли. Довольны результатами корректировки?

– Да, у нас было четыре заявки по изменению функционального назначения, все они удовлетворены. Но меня больше волнует принципиальный вопрос: будет ли выработан внятный механизм ежегодного внесения поправок в Генплан. Нужно иметь четкое представление о том, как это делать. Должна быть постоянно действующая комиссия, которая будет принимать заявки от инвесторов и обсуждать возможные изменения. Потому что в принципе жить по установленному заранее Генплану город не в состоянии. Триста-четыреста строек идет одновременно, и еще такое же количество инвесторов ходят и смотрят, что бы еще возвести или перепрофилировать. Это нормальная жизнь города.

– Как вы в целом оцениваете эффективность сегодняшнего регулирования градостроительной деятельности для развития рынка недвижимости?

– Система крайне неэффективна. Полная запутанность законодательства, многое из того, что принимается, противоречит действующим нормам. Сейчас, помимо общей медлительности процесса согласований, тормозом является отсутствие Правил землепользования и застройки, на которые нам постоянно ссылаются.

– Их, наконец, обещают принять этой осенью, тогда работать станет легче?

– Сомневаюсь. Вся наша нормативная база крайне фрагментарна и нецелостна. В ней существуют противоречия и многого не хватает. Я уверен, что 99% строек в Санкт-Петербурге идет с недостаточной разрешительной документацией. Как говорил Уинстон Черчилль, наличие в стране тысячи законов приводит лишь к одному – их несоблюдению. Это про нас.

– Ваша компания реализует проекты в различных сегментах рынка. Есть какие-то новые планы и не потребуется ли в связи с этим снова вносить поправки в Генплан?

– Да какие там планы! Строимся потихоньку да пытаемся разрешительную документацию получать… У всех инвесторов сейчас одна общая проблема – нет денег. В отсутствие «длинных» инвестиционных денег строить ничего невозможно.

Сегодня развивается лишь жилой сектор. Любые другие проекты требуют банковского финансирования, которого в данный момент нет. Чтобы получить деньги в банке, нужно вначале иметь разрешение на строительство и всю документацию. А сделать это за короткий срок нельзя.

В связи с американским ипотечным кризисом средства с Запада перестали приходить в страну, а банковские процентные ставки возросли. Какой смысл строить объекты, если они дают окупаемость в 16%, а взять кредит можно под 14%. Прибыль после этого получат все, за исключением того, кто построил бизнес-центр.

Текст: Александр Смирнов