Сегодня практически во всех странах мира существует дефицит качественных торговых площадей, который наряду с ростом благосостояния в развивающихся странах, заставляет многие иностранные компании расширять границы своей деятельности и выходить на иностранные рынки. Эксперты отмечают возможность продолжения роста арендных ставок, как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе.
В зоне особого внимания
Сегодня аналитики проявляют большой интерес к рынкам таких развивающихся стран, как Россия, Китай, Индия, Объединенные Арабские Эмираты и Бразилия, где интенсивное развитие экономики вызывает высокий спрос на торговые помещения зданий первой линии.
В условиях продолжающегося роста платежеспособности населения в странах Центральной и Восточной Европы, а также Ближнего Востока и Азиатско-Тихоокеанского региона, представители торговых сетей (особенно продавцы предметов роскоши), все чаще предпочитают площади в зданиях, фасады которых выходят на центральную улицу. Так, например, представители элитных марок одежды продолжают конкурировать за лучшие места с высоким пешеходным и транспортным потоком, чтобы успешнее продавать свои торговые марки в сегменте luxury. В связи с этим повсеместно отмечается стабильный рост арендных ставок на торгово-розничные помещения.
Свидетельством достигнутого высокого уровня ставок аренды стал ранжированный список 133 мировых зон розничной торговли. Согласно этому списку, в десятку городов с самыми высокими арендными ставками входит Санкт-Петербург, где на Невском проспекте отмечаются ставки аренды в $9, 9 тыс. за квадратный метр в год. На первом месте стоит Пятая Авеню в Нью-Йорке – $18, 3 тыс. за кв. м., за ним следуют Елисейские Поля в Париже ($16, 3 тыс.), замыкает тройку Тверская улица в Москве ($16, 3 тыс. за кв. м).
Если анализировать региональную динамику за период с мая 2007 по май 2008 года, стоит особое внимание уделить США, где пятерка городов-лидеров по ставкам аренды городов осталась неизменной, однако их порядок изменился. Ставки на Родео-драйв (Лос-Анджелес) выросли на $667 за кв. м (теперь они составляют $6 тыс.), выведя этот город на второе место. Нью-Йорк снова оказался первым – ставки на Пятой Авеню поднялись на $3,3 тыс. за кв. м. Две вышеназванные улицы оказались единственными, где наблюдался существенный рост. За Нью-Йорком и Лос-Анджелесом следует Сан-Франциско ($5,4 тыс. за кв. м). Калакауа-авеню в Вайкики и Норт-Мичиган-авеню в Чикаго остались на прежних позициях ($4 тыс. и $2,8 тыс. за кв. м соответственно). В Канаде самые дорогие торговые площади в настоящее время зарегистрированы в Монреале – арендные ставки на улице Святой Екатерины выросли до $3,4 за кв. м, опередив Блур-стрит в Торонто на $449 за кв. м.
Невыгодно, но престижно
В Петербурге, в отличие от Москвы, существует только один элитный торговый коридор – Невский проспект, который не имеет себе равных в городе по покупательскому потоку. «Если сравнивать Москву и Петербург, то общая протяженность элитных торговых коридоров street-retail в Москве больше, - комментирует директор департамент торговой недвижимости Colliers International Роман Евстратов. – В этом смысле в столице, как и в большинстве европейских, у ритейлеров есть возможность выбора. В Петербурге альтернативы почти нет».
Естественно, что все самые знаменитые торговые бренды стремятся заполучить представительство в самом престижном торговом коридоре города.
Некоторым арендаторам приходится ждать по несколько лет, чтобы получить долгожданный кусок земли на Невском, а также быть всегда готовым к тому, что в любой момент собственник может расторгнуть договор и заключить его с тем арендатором, кто предложит более высокую ставку
Наиболее престижная часть Невского проспекта - это торговые зоны у метро "Маяковская", "Гостиный Двор", а также обоих выходов с "Невского проспекта". Вблизи этих мест традиционно самые высокие арендные ставки.
На сегодняшний день основными тенденциями в развитии сегмента street retail на Невском проспекте являются постоянное увеличение арендных ставок и рост конкуренции за счет выхода новых брендов на российский рынок. Пространство торгового коридора на Невском проспекте ограничено, а арендовать помещение на этой территории хотят практически все успешные сети, особенно это касается сетей одежды, обуви, парфюмерии, сотовой связи, ресторанов быстрого питания и т.д. «Рентабельность подобных, площадей - достаточно спорный вопрос, - комментирует директор по развитию компании LCMC Константин Костин. - Некоторые в принципе не приносят прибыль и являются убыточными для арендатора, который, тем не менее, все равно не расторгает договор с собственником. Главный принцип подобного street retail - это престиж».
Ставки покрытые мраком
Информация об арендных ставках на Невском проспекте является закрытой, и данные консалтинговых компаний существенно рознятся, причем даже петербургские аналитики предоставляют разные данные. «На Невском проспекте ставки намного выше, чем в среднем по городу и могут достигать $200 за кв. м в месяц, – комментирует директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb Алексей Лазутин. – Для сравнения: минимальные ставки аренды торговых помещений города составляют порядка $11 за кв.м. в месяц с НДС без коммунальных платежей.– Арендные ставки Василеостровского и Петроградского районов колеблются в пределах $ 40-60 за кв. м, Центрального района –$40-170.». Несколько другие цифры предоставляют аналитики компании Knight Frank: «Ставки аренды в объектах на Невском проспекте в несколько раз выше, чем в торговых центрах в других районах города – $200-300 за кв.м. в месяц, – комментирует руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург Арина Сендер. – Для сравнения ставки аренды в торговых центрах составляют $80-150 за кв.м. в месяц».
По прогнозам экспертов, заполнение объектов street retail на Невском станет долгосрочным, что отразиться в уменьшении числа «случайных» арендаторов и увеличении – «топовых», которым торговля на главной улице города важна больше с точки зрения имиджевой рекламы, нежели коммерческой прибыли.
Если рассматривать перспективу изменения арендных ставок, то тут прогноз аналитиков неутешителен: «Арендные ставки будут расти вместе с рынком, – отмечает Алексей Лазутин. – В частности на Невском проспекте, спрос на помещения, особенно крупные торговые площади, сильно превышает предложение. Поэтому можно прогнозировать динамичный рост ставок, в соответствии с инфляцией и темпами роста бизнеса и экономики России».
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
