Девелопмент гостиниц, столь востребованных сегодня объектов, пока не слишком привлекателен для инвесторов. Причины этого явления были на конференции в центре обсуждения. Положение дел на отельном рынке проанализировала Ирина Панина, директор по консалтингу компании Smart Property, рассказав собравшимся о его состоянии на сегодняшний день и о перспективах дальнейшего развития.
О том, что гостиничный сегмент отстает от других направлений коммерческой недвижимости, свидетельствует хотя бы тот факт, что в таком огромном мегаполисе, как Москва, испытывающем острую нехватку средств размещения, в прошлом году введено в эксплуатацию всего четыре гостиницы (плюс одна открылась под другим брендом). Причин тому несколько: большие объемы капиталовложений, сложность таких проектов, проблематичность согласования, длительные сроки окупаемости (8–11 лет), слабая законодательная база. В России пока строятся только гостиницы верхнего ценового сегмента, так как у них сроки окупаемости наименьшие. Лидерами по числу выхода на наш рынок международных операторов являются Москва и Петербург, бренды концентрируются в европейской части России, а за Урал почти не распространяются.
Однако развитие сектора гостиничной недвижимости скоро начнет ускоряться, уверена Ирина Панина, и для этого есть предпосылки. Российская экономика развивается, у девелоперов накапливаются как собственные средства, так и другие ресурсы, позволяющие реализовать гостиничные проекты. Что касается потенциала рынка, то он огромен. Помимо того что не хватает отелей для бизнес-туристов, набирает обороты познавательный туризм, для которого тоже требуется все больше средств размещения. По мере того как доходность офисных и торговых центров будет снижаться (что неизбежно происходит в процессе развития рынка), инвесторы начнут вкладывать капитал в отели. А когда ниша пятизвездочных гостиниц будет насыщена, начнется строительство объектов бизнес- и эконом-класса, и на них, возможно, обратят внимание международные сети.
Но пока ставку в трехзвездочном сегменте, особенно в регионах, нужно делать на российских операторов. Успешно работают и набирают опыт такие сети, как Heliopark, «Азимут», «Амакс», «Интурист». Они берут в управление «разнокалиберные» объекты, так что о стандартах управления, присущих международным компаниям, говорить пока рано.
Из российских городов наиболее перспективны для развития гостиниц приграничные города, южный регион – Сочи, Краснодар. В Краснодарском крае, кстати, к Олимпиаде 2014 года запланировано увеличить номерной фонд категории «пять звезд» с семи до пятнадцати тысяч – за счет создания нового и реконструкции.
Что значит бренд
Не секрет, что узнаваемость гостиничного бренда влияет на принятие клиентом решения о том, в каком отеле останавливаться. Кроме того, международный бренд – это залог успеха и при эксплуатации гостиницы, и при ее продаже. Об этом на конференции рассказал Райан Мак-Рай, директор по развитию в Северной Европе Hilton Hotels. В пример он привел марку Hilton, объединяющую самое большое количество гостиничных номеров в Европе. Бизнесмены, приезжающие в Москву, ориентируются на бренд, знакомый на родине, и поэтому в российской столице есть смысл его продвигать.
|
По мере того как доходность офисных и торговых центров будет снижаться, инвесторы начнут вкладывать капитал в отели. |
Однако не со всяким партнером желает иметь дело сеть Hilton. Ее менеджеры готовы поверить в серьезность намерений компании, если та может показать четкую структуру бизнес-планирования, то есть мастер-план не менее чем на 40 страниц. «Если мы видим, что партнеры, собираясь строить гостиницу за $80 млн, не готовы потратить $50 тыс. на консалтинг, то мы с ними работать не будем», – заявил г-н Мак-Рай. Российская компания должна предъявить технико-экономическое обоснование потребности рынка данного региона в проектируемом объекте, грамотную финансовую модель, а также иметь успешный опыт строительства (кстати, не обязательно гостиниц – хорошо, если это будут крупные комплексные проекты). Очень важно привлечь опытного архитектора по строительству гостиниц, ведь, по словам спикера, отели – самые сложные объекты из всех видов недвижимости.
В этом году знаменитая сеть открывает три новых гостиницы в России: Hilton Moscow Leningradskaya в столице, Hilton Garden Perm в Перми и Doubletree by Hilton Novosibirsk в Новосибирске. Далее бренд намеревается расширять экспансию в регионы – прежде всего в города с населением более 500 тысяч человек, а также на рынки, где существуют благоприятные условия для гостиничного бизнеса. «Так, Сочи у всех на слуху, но фундаментальные показатели у него ненадежны, поскольку рынок там сезонный. А вот в Астрахани показатели лучше: количество бизнес-гостей области довольно велико – в связи с развитием газодобывающей отрасли», – сказал Райан Мак-Рай.
Нужна поддержка
За годы существования гостиничного рынка, сообщил господин Николаев, сложились конкретные правила игры, выработаны определенные процедуры согласований, выбора участков. За последние три года в России введено в эксплуатацию 34 гостиницы на 7 100 мест, возможность приема туристов возросла на 600 тысяч гостей в год. До 2009 года ожидается прирост на два миллиона человек. Тем не менее рост номерного фонда все-таки оказался меньше, чем это было запланировано «Программой развития туризма», принятой в 2005 году. По-прежнему не хватает поддержки государственных органов, управленческого потенциала, грамотных консультаций. Если в Европе в крупных деловых центрах существуют сотни гостиничных брендов, то в Москве их пока всего 11. Будущее, заявил Леонид Николаев, за объединением гостиничных компаний, за сетями, которые будут внедрять стандарты управления.
Классы отменяются
Снос отеля «Россия», по мнению госпожи Митяевой, как и снос других старых гостиниц Москвы, был ошибкой, так как сократил номерной фонд столицы, невосполнимый новыми, строящимися, отелями, поскольку мест в них меньше, да и сами они уже становятся пятизвездочными. Даже международные бренды в Москве повышают свою категорию, как, например, Holliday Inn. В регионах объекты после реконструкции из категории «три звезды» переходят в разряд четырехзвездочных.
Причем высокая звездность гостиницы в России, особенно вдали от столиц, отнюдь не является показателем качественного сервиса. Наоборот, есть хорошие бюджетные отели, которые, несмотря на отсутствие формальных показателей (таких как наличие халата, фена в номере), предлагают высокий уровень и широкий ассортимент услуг. Сейчас в мире градация по звездности на гостиничном рынке изживает себя, сообщила Людмила Митяева. В Европе наличие высококлассного сервиса и широкого спектра услуг характерно даже для отелей среднего класса. Наравне с очень дорогими гостиницами life style существуют заведения, предлагающие сервис класса «люкс» по приемлемым ценам. Соответственно, появились и новые термины: Budget Luxury, Premium Economy.
|
Высокая звездность гостиницы в России, особенно вдали от столиц, отнюдь не является показателем качественного сервиса. |
Другая европейская тенденция – появление разных вариантов привычных услуг. Завтрак, включенный в стоимость проживания, перестает быть обязательным. Теперь во многих отелях можно выбрать вариант без завтрака или с легким завтраком – кофе с булочкой. Точно так же можно отказаться от уборки номера, а все необходимые услуги получать за дополнительную плату. Отель таким образом экономит на зарплате персонала. А в целях оптимизации пространства иногда предлагаются номера без окон и очень маленькие комнаты – так называемые мини-капсулы. Стоят они, естественно, дешевле обычных.
Кстати, у нас, как правило, дешевые гостиницы располагаются на окраинах, в то время как в Европе в центре городов много недорогих отелей. Дело в том, что эконом-отели имеют резервы для экономии (чего не могут себе позволить дорогие гостиницы!). Они активно минимизируют затраты, расходные материалы, применяют новые технологии работы. Операционные расходы, как заявила Людмила Митяева, можно сократить в дешевом отеле до 50%. И нам пора перенимать западный опыт, если мы хотим развивать сегмент бюджетных гостиниц, заключила она.
Итак, конференция «Гостеприимная недвижимость. Слагаемые успеха» стала одним их тех форумов, в которых так нуждаются специалисты рынка и которые, как отметили участники, способствуют развитию индустрии гостеприимства в нашей стране.
