- Игорь Витальевич, сегодня участниками рынка высказываются диаметрально противоположные мнения относительно будущего ипотеки в России. Одни говорят, что на ближайшие лет пять интересы банков сместятся в сторону потребительского кредитования. Другие считают: наши кредиторы сделают правильные выводы из американского урока, и ипотека продолжит поступательное развитие. Какое мнение разделяете Вы?
- Ипотека в России будет развиваться и дальше, причем в более качественном формате. В 2004-2006 годах происходило формирование ипотечного рынка и его инфраструктуры. Последние два года (2006-2007) стали периодом наиболее активных действий банков, основной задачей которых было увеличить объемы ипотечных портфелей, сформировать пулы кредитов для того, чтобы потом, по возможности, их секьюритизировать. Однако, как показала практика, в этой гонке некоторые кредиторы не особенно задумывались о качестве кредитов: за последние 2,5 года задолженность на душу населения в России выросла почти в 5 раз – с $41 до $211 на человека.
В итоге банки сегодня ужесточают требования к заемщикам. Если год назад выдавались и рефинансировались кредиты с минимальным первоначальным взносом, а заемщик мог сообщить о своих доходах в заявительной форме, то сейчас это практически невозможно. Сегодня первый взнос по кредиту должен быть не меньше 25-30%, большинство кредиторов обязательно требуют справку 2-НДФЛ, а кредиты выдаются на приобретение только качественных объектов с низким коэффициентом износа. Стало видно, что за год значительно сократилось предложение банковских программ.
В настоящее время развитию ипотеки препятствуют несколько факторов. Помимо ограниченности финансовых ресурсов, это, например, быстрый рост цен на недвижимость. За последние полтора года стоимость жилья увеличилась в 1,5-2 раза, однако доходы населения так быстро не растут.
И, тем не менее, существуют предпосылки для развития ипотеки в России. Около 70% населения нуждаются в улучшении жилищных условий. Тому поспособствовало несколько факторов. В России около двух третей объектов жилого фонда изношено. С 2000 по 2007-ой в стране объем ввода нового жилья в эксплуатацию увеличился с 30 до 60 млн кв. м, однако это не те цифры, которые говорили бы о покрытии потенциального спроса на жилье. Стимулом для развития ипотеки также является увеличение доходов населения. По данным официальной статистики, рост составлял 16-20% ежегодно. Помимо этого, экономика в стране стабилизируется, правительство принимает меры по сдерживанию инфляции и по поддержке ликвидности банковской системы. Также происходит стимулирование внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг. Так что потенциал рынка есть и он достаточно высок. По разным оценкам участников рынка, за 2008 год рост рынка ипотеки должен составить как минимум 50%.
- Как Вы оцениваете итоги первого полугодия 2008 года в плане развития ипотечного кредитования в России?
- В прошлом году рост рынка ипотеки в России составил более 160%, а за первые четыре месяца 2008-го – всего 15%. Налицо спад динамики, что объясняется несколькими причинами. Как я уже сказал, большинство банков повысили ставки по ипотечным кредитам, ужесточились требования к заемщикам: увеличился первоначальный взнос, произошел отказ от работы с заявительной формой доходов. В ряде регионов банки и риэлторы уже отказываются работать с застройщиками, у которых технология проведения сделок не соответствует ФЗ № 214. То есть 2008 год – это период пересмотра ценностей и формирование более качественного кредитного портфеля. Банки стали выдавать кредиты уже не всем категориям заемщиков, а четче сегментировать свои предложения на рынке, ориентироваться на конкретную целевую группу потребителей.
В целом отмечается тенденция к снижению роста ипотечного кредитования. Согласно статистике, в федеральных округах за первый квартал 2008 года прирост рынка ипотеки составил от 12 до 20%.
- А какова ситуация на рынке ипотечного кредитования в Петербурге?
- По сравнению с остальными городами Северо-Западного федерального округа, Петербург показывает неплохую динамику. Однако при сравнении с Россией в целом показатель у Северной столицы средний. Возможно, это связано с тем, что петербургский рынок ипотеки прошел через период насыщения программами, и сейчас происходит стабилизация. Ожидается, что с наступлением осени рынок недвижимости активизируется – в сегментах продаж и ипотечного кредитования.
- Городской ипотечный банк недавно выступил спонсором секции «Рефинансирование ипотечных кредитов» Петербургского ипотечного форума – 2008. Означает ли это, что проблемы секьюритизации Вы считаете основными для рынка на сегодняшнем этапе его развития?
- Городской ипотечный банк стал первым частным банком, который провел секьюритизационную сделку в России. Причем ценные бумаги были размещены не только на европейском, но и американском рынке. Таким образом, мы первыми проработали механизм данной сделки и узнали все ее тонкости. На секции мы постарались донести максимум информации до остальных участников рынка и поделиться полезным опытом. Банк является не только активным участником рынка ипотечного кредитования, но и ведет дополнительную работу в рамках взаимодействия с другими профессиональными объединениями. ГИБ возглавляет рабочую группу в Ассоциации банков Северо–Запада, является членом Ассоциации Банков России и Международной ипотечной ассоциации.
Перспективы развития рынка ипотечного кредитования действительно напрямую зависят от состояния системы рефинансирования. Поэтому на секции «Рефинансирование ипотечных кредитов» с участниками обсуждалась не только текущая ситуация на рынке, но и конкретные действия, которые необходимо предпринять для того, чтобы сформировать российский внутренний рынок секьюритизационных сделок.
- Какие секции Петербургского ипотечного форума, кроме «рефинансирующей», показались Вам наиболее интересными?
- В целом все секции были интересными. Больше всего понравилась секция «Кредитные программы на рынке жилья», поскольку она затрагивала множество проблем в сфере кредитования: вопросы взаимодействия участников рынка, нюансы оценки кредитоспособности заемщика и проблемы, связанные с развитием кредитования на загородным рынке.
Очень интересной мне показалась секция «Система образования и подготовки кадров на рынке недвижимости, строительства и жилищного кредитования». В повышении профессионализма нуждаются все участники ипотечного рынка: риэлторы, брокеры, страховщики и банкиры. Ведь чем грамотнее специалист, тем правильнее будет оказана услуга клиенту. Также большой интерес вызвала секция «Механизмы снижения рисков жилищного строительства», на которой обсуждались проблемы андеррайтинга, дефолтов и т. д. На вышеперечисленных секциях было много обсуждений, споров, интересных предложений.
- Какой эффект даст недавнее ужесточение стандартов рефинансирования АИЖК? Ведь с одной стороны, это увеличивает качество ипотечных портфелей, но, с другой, делает ипотеку еще более недоступной для населения.
- Данные ужесточения – логичное следствие изменений на международных финансовых рынках после случившегося американского кризиса.
Ужесточившиеся требования не означают, что население не сможет воспользоваться ипотекой, просто теперь она доступна для действительно платежеспособных клиентов при качественном предмете залога. Банки отказываются от лозунга «Ипотека доступна всем».
Подобные корректировки стандартов произошли у всех участников рынка - это нормальная реакция рынка, все стараются максимально улучшить качество своего кредитного портфеля.
Безусловно, ужесточение стандартов ведет к сокращению ипотечного кредитования, но эти меры необходимы для оздоровления ипотечной системы в России. Если бы банки продолжали выдавать кредиты по тому же принципу, что и год назад, то неизбежно увеличился бы уровень дефолтов и невозвратов.
- Как изменилась за последние несколько лет маркетинговая стратегия банков, реализующих ипотечные программы? Насколько оперативно кредитные организации реагируют на изменения конъюнктуры рынка?
- Большинство сделок с недвижимостью (80%) направлены на улучшение жилищных условий – это «встречки», цепочки и т. д. А поскольку ставки растут, и кредит без первоначального взноса уже практически не взять, то банки стали акцентировать внимание потребителей на займах для улучшения жилищных условий. Имеющееся жилье надо использовать как актив – если есть комната, то можно ее продать, взять кредит на недостающую сумму и переехать в квартиру; если в собственности квартира – с помощью кредита можно построить загородный дом. То есть не нужно годами копить деньги на улучшение жилищных условий, можно это сделать уже сейчас – с помощью имеющейся недвижимости.
Кредитные организации стали улучшать качество сервиса. Согласно опросам, все больше заемщиков при выборе банка ориентируются на удобство работы с банком, обслуживание, быстрое оформление сделки, сервис и т. д.
- Не так давно Международный ипотечный клуб решил на законодательном уровне защитить интересы заемщиков. Для этого запущен проект «Законодательная защита заемщика» (его руководитель - депутат Госдумы Иван Грачев, автор базового закона об ипотеке). Считаете ли Вы, что заемщиков действительно нужно от чего-то защищать? Или в нынешней законодательной ситуации более уязвимыми оказываются сами кредиторы?
- На этом рынке рискуют обе стороны – как заемщики, так и банки. Поэтому закон нужен, но он должен учитывать интересы всех участников рынка. Важно не перегнуть палку, пытаясь максимально защитить права одного и ограничить в правах другого участника.
Вообще, правильнее было бы говорить о таком важном документе как «Стандарты работы на рынке кредитных услуг». На мой взгляд, он должен содержать три главные части. Первая: стандарты работ и взаимодействие кредиторов. Вторая: стандарты в деятельности посредников (брокеры, агенты). И третья: правила о полном донесении информации заемщику, финансовая грамотность для населения. Данный закон должен исключать разночтения.
- Как Вы думаете, законодательная база ипотеки соответствует требованиям рынка? Или она нуждается в оперативных изменениях? Если да, то каких именно?
- В целом законодательная база ипотеки соответствует требованиям рынка. И, тем не менее, сегодня в дополнительном правовом регулировании нуждается ипотечное кредитование в сегменте нежилой недвижимости – необходимо конкретизировать такой важный раздел как обращение взыскания и реализация. Также нуждается в законодательном регулировании вторичный рынок ипотеки. В частности, сегодня не учитываются особенности работы ипотечного агента.
- В рамках Ипотечного форума Вам была вручена премия CREDO-2008 в номинации «Личный вклад в формировании рынка недвижимости и ипотечного кредитования». Расскажите, пожалуйста, каким был 2007 год и первая половина 2008 года лично для Вас? Каких успехов удалось достичь на профессиональном поприще? Что нового предложил Городской ипотечный банк своим заемщикам? Каковы ближайшие планы банка?
- Премия CREDO-2008 стала для меня большой неожиданностью. Ведь рынок формируют большое количество участников, и каждый привносит что-то свое важное, креативное, полезное… Приятно, что участники рынка по достоинству оценили работу Городского ипотечного банка. Данный диплом мы рассматриваем как знак того, что нужно продолжать работать дальше, но только еще эффективнее.
Прошедший год был очень насыщенным и интересным. Банк успешно внедрил в Ленинградской области программы «Кредит в рублях» и «Кредит под залог имеющейся недвижимости». Также успешно удалось запустить в Петербурге и регионах проекты по работе и обучению ипотечных брокеров.
В планах банка – открытие новых офисов в регионах и внедрение новых программ с интересными ставками и условиями кредитования. Отдельно намереваемся сделать акцент на перспективном блоке партнерских продаж, содержащем технологические и мотивационные новинки. Долгожданное событие – переезд петербургского офиса Городского ипотечного банка на новое место. Это будет полноценный офис по работе с клиентами, где можно будет по принципу «одного окна» получить весь спектр необходимых услуг банка и его партнеров, связанных с ипотечной сделкой и дальнейшим обслуживанием клиента.
Беседовала Анна Бондаренко
