Классификация по-петербургски

Это первый аналитический продукт созданного ими в 2007 году Санкт-Петербургского Форума исследователей рынка недвижимости, который будет функционировать по аналогии с известным Московским Форумом. Создатели документа уверены, что он станет «качественной» подсказкой как для арендаторов, так и для девелоперов.

Авторы классификации подчеркивают, что она носит рекомендательный характер и призвана сориентировать собственников, девелоперов, инвесторов на строительство в городе деловых объектов, соответствующих современному международному уровню. В свете значительного пополнения объема рынка новыми офисными площадями это особенно актуально. «На рынок Северной столицы выходят крупные зарубежные инвестфонды, расширяется пул международных арендаторов, которые проявляют повышенные требования к качеству офисного пространства, – говорит руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Андрей Розов. – Особенное значение единая классификация приобретает не только в свете ввода новых площадей, но и активного редевелопмента промышленных территорий в центральных районах, усиления децентрализации офисного рынка и появления качественных объектов в периферийных районах – на севере, в зоне аэропорта Пулково, на Малой Охте, Свердловской, Октябрьской, Выборгской и других набережных города. Помимо этого развитие новых современных форматов деловых зданий в многофункциональных проектах, таких как «Невская ратуша», «Никольские ряды», «Невский плаза», диктуют потребность определиться с понятиями высококачественной недвижимости уже сегодня».

«На рынке до сих пор не было единого мнения по поводу классификации существующих и строящихся проектов, – соглашается с коллегой директор по профессиональной деятельности Knight Frank Санкт-Петербург Николай Пашков. – Отсутствие единых подходов к систематизации объектов рождало неверную интерпретацию фактов, цифр и тенденций на рынке недвижимости. Эти причины и заставили нас взяться за разработку классификации, а вместе с ней – и за создание новой методологической базы».

Отличия

По сравнению с московским продуктом петербургская классификация в большей степени ориентирована на качественный уровень будущего предложения. В петербургский вариант было внесено около 20 изменений, в основном касающихся редевелопмента существующей застройки. В ходе работы консультанты пересмотрели все шесть групп основных признаков причисления здания к тому или иному классу: инженерные системы, конструктивные особенности, параметры местоположения, структуры собственности, управления и парковки. В результате был сформирован пакет из 26 критериев для каждого класса («A», «B+» и «В»), из которых допустимо несоблюдение двух обязательных и четырех факультативных требований.

Основное достижение нового документа – местоположение объекта перестало быть определяющим фактором класса здания, уступив в приоритете инженерной «начинке» и конструктивным особенностям бизнес-центров. Говоря о престижном расположении, специалисты теперь прежде всего будут оценивать характеристики окружения делового объекта (поблизости не должны располагаться функционирующие индустриальные объекты, свалки, тюрьмы и прочее) и его транспортную доступность (здание класса «А» должно находиться в 10–15 минутах ходьбы от ближайшей станции метро или же к нему должно быть организовано транспортное сообщение).

Менее жестко в петербургском варианте документа регламентированы требования в отношении необходимости открытых планировок в объектах класса «В», глубины этажа, систем кондиционирования, широты спектра предоставляемых услуг для арендаторов. «Наша классификация в первую очередь направлена на то, чтобы отразить основные потребительские характеристики бизнес-центра, помочь арендатору сориентироваться на рынке и потратить как можно меньше времени на выбор офисного здания, – отмечает Борис Юшенков, генеральный директор Colliers International. – Арендатор будет иметь возможность выбирать помещения под свои технические требования и по адекватной ставке. Девелоперам уже сейчас необходимо тщательно и продуманно подходить к инженерно-техническому оснащению деловых комплексов, обеспечению их транспортной доступности, чтобы гарантировать долгосрочный успех своим проектам».

Переклассификация всех существующих в Северной столице бизнес-центров пока не входит в планы «большой тройки». «Если в Москве девелоперы изначально ориентировались на новое строительство, то в Петербурге большинство зданий представляли объекты реконструкции, – поясняет Борис Юшенков. – Поэтому мы применили более мягкие критерии для оценки офисных объектов в центре города. С другой стороны, если применить нашу классификацию по отношению к большинству существующих зданий, многие из них понизили бы свой класс. Мы лишь даем девелоперам ориентиры для создания нового качественного предложения».

Регионы

Консультанты обещают, что первые итоги их работы по распределению классов на рынке офисной недвижимости Петербурга могут появиться не ранее 2009 года. А вот применимость новой классификации в российских регионах пока не очевидна. «Там еще не сложилась ярко выраженная потребность в высококачественных деловых помещениях, – объясняет Николай Пашков. – Арендаторы, которым нужны по-настоящему хорошие офисы – это представительства и филиалы международных и российских межрегиональных компаний, которых в регионах пока не так много. Многие же местные фирмы пока не только не имеют возможности платить достаточно высокую арендную ставку за размещение в таких помещениях, но и не испытывают в них острой необходимости. Наша классификация «заточена» именно под специфику спроса и предложения петербургского рынка. Однако по мере роста региональных рынков подобные стандарты понадобятся и в других российских городах».

Текст: Анна Сабинина