Сергей Дроздов: Инвесторов волнует вопрос перспектив перевода

— Кто основной потребитель «переводной» недвижимости?

– Основные потребители – это бизнесмены, занимающиеся торговлей и сферой услуг (магазины, аптеки, салоны красоты, банки и т. д.). Что касается потребности в офисных помещениях, то она в последнее время все больше удовлетворяется за счет качественных офисных площадей в бизнес-центрах. Там есть, как правило, управляющая и эксплуатационная компании, парковка, есть дополнительные услуги, охрана, техническая поддержка, условия для подключения к интернету, соответствующие электрические мощности, телефония и т. д. Чего, скорее всего, нет в бывшей квартире. И вовсе не факт, что проблемы, свойственные старому фонду, можно будет решить самостоятельно. Ведь, например, подвести дополнительное электроснабжение или обеспечить место для парковки клиентов далеко не всегда можно в старом доме и дворе-колодце. Кроме того, если несколько лет назад выбор помещений в бизнес-центрах был ограничен, то сейчас ситуация улучшилась, и, несмотря на существующий дефицит, количество качественных офисных площадей за последние годы выросло в несколько раз. Тем более что сейчас есть такая схема, по которой можно получить помещение (или даже целый этаж) в офисных центрах в собственность.

— Откуда берется у инвесторов желание заниматься достаточно сложным переводом из жилого помещения в нежилое?

– По данным департамента маркетинга и развития «Петербургской Недвижимости», в настоящее время в городе на рынке строящегося жилья в продаже находится около 200 домов, где реализуются квартиры и в некоторых случаях – коммерческие помещения. Примерно в половине объектов (а именно в тех, что находятся не в глубине дворов, а на более или менее оживленных улицах) застройщик «оставляет» под коммерческую недвижимость первые-вторые этажи. Однако большинство строящихся домов расположено именно в спальных районах – в таких как Выборгский, Приморский, Калининский и другие – поэтому выбор помещений в новых домах ограничен территориально. Найти помещение под коммерческие цели в центре города в новом доме очень сложно, ведь сейчас здесь строительство серьезно ограничено и возможностей для размещения собственного бизнеса в строящихся домах мало.

— Насколько сложно приобрести помещение в собственность в новом доме?

– Застройщики осознали, что продажа помещений по долевой схеме для них менее выгодна, чем сдача в аренду. Серьезные девелоперы создают специальные подразделения в своих холдингах, которые занимаются сдачей в аренду встроенных помещений, находящихся в собственности застройщика или его дочерней фирмы. Что в итоге мы получаем? Существующее в новых домах предложение встроенных помещений не удовлетворяет спрос ни по территориальным признакам, ни в целом по количеству квадратных метров. Именно поэтому до сих пор предприниматели вынуждены обращаться к жилым помещениям и заниматься сложной и дорогостоящей процедурой перевода в нежилой фонд.

— С какими проблемами сталкивается инвестор при переводе?

– Согласно законодательству перевод жилых помещений в нежилые должен занимать от 30 до 50 дней в зависимости от необходимости проведения их переустройства. В реальности процесс перевода может длиться около года. Несмотря на исчерпывающий список необходимых документов, указанных в Жилищном кодексе, администрации районов существенно дополняют этот список собственными распоряжениями. Для того чтобы присвоить статус нежилого помещения бывшей коммунальной квартире, собственнику придется получать разрешение и согласование как минимум в 18 инстанциях. Эти инстанции зачастую необоснованно затягивают сроки, перекладывая ответственность на других. В некоторых районах приходится получать двойное согласование. Нонсенс: требуют предусмотреть парковочные места. А как их можно предусмотреть во дворе-колодце? Да и зачем они нужны, если цель предпринимателя – размещение небольшого по площади магазинчика продуктов, например? В администрациях районов требуется согласование с пожарной инспекцией, Госсанэпиднадзором, хотя ни в одном нормативном акте это не прописано. И многое другое.

— Какова примерная стоимость перепланировки помещения в Петербурге? Что в нее входит?

– Как таковая стоимость перевода не слишком высока. Однако зачастую без посредников по причине сложности процесса обойтись трудно. В ближайшем окружении некоторых комитетов есть даже специальные фирмы, которые «помогут» с согласованием за 250 тыс. руб. и более.

— Улучшилась ли ситуация с переводом помещений за последнее время?

– К сожалению, в последнее время ситуация не улучшилась, а даже, скорее, наоборот. Самая непростая обстановка сложилась в Центральном, Петроградском и Адмиралтейском районах, в которых недвижимость для размещения торговых точек и объектов сферы услуг, как известно, пользуется достаточно высоким спросом у предпринимателей.

— К чему мы придем, если эти проблемы не решать?

– Может «зависнуть» городская программа по расселению коммунальных квартир. Еще остались интересные под перевод в нежилой фонд коммуналки на первых этажах, и у нас даже есть желающие их расселить, однако инвесторов волнует вопрос о перспективах перевода. Сроки перевода, растянутые на полгода и более, не устраивают инвесторов, и если их не сокращать и не упрощать процедуры, то уже скоро такие сделки будут не выгодны.

— Существует ли эффективное решение этих проблем?

– Единое окно, единый для всех районов список документов, четко прописанная процедура с указанием конкретных отделов органов власти и их ответственности, а также обозначенные сроки всех согласований сделают перевод в нежилой фонд полностью прозрачным и, следовательно, понятным для бизнеса. Но в реальности до этого момента еще далеко, хотя Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области и ее члены делают все возможное, для того чтобы повлиять на этот процесс и донести до городских властей всю сложность и абсурдность ситуации.

Текст: Дарья Куксенкова