Илья Еременко: Девелоперы торговых проектов пока опережают девелоперов жилья

— Середина года. Вы наверняка уже бы смогли обозначить последние тренды рынка коммерческой недвижимости.

– Во всех сегментах проекты становятся все более масштабными, появляются новые форматы, создаются новые деловые и торговые зоны – на промышленных территориях и вокруг КАД. Дорожает аренда как объектов класса «А», так и «В+». Причина – в нехватке помещений такого качества.

И в деградации класса «С».

Есть тенденция укрупнения арендуемых площадей. Если раньше все просили 250–300 кв. м, то сейчас уже фиксируются сделки по аренде до 3 тыс. кв. м, а договоры на тысячу «квадратов» – обычное дело.

— И чем это обусловлено?

– Макроэкономикой. это нормальное развитие бизнеса. Происходит изменение концепций торговых центров, направленно и весьма устойчиво развивается развлекательная составляющая. Люди стали проводить больше времени в торговых комплексах. На их посещение теперь они готовы тратить не час-два в неделю, а полдня, иногда и целый день. Просто покупать стало немодно. Разумеется, причина в той же макроэкономической ситуации, в изменении поведения потребителя, в его образе жизни, который становится похож на западный. Рост потребительского спроса и дифференциация потребительских предпочтений вызывает развитие новых форматов шоппинга – аутлет-центров, ритейл-парков. Торговля шагнула далеко за пределы города. Посмотрите, успешно развиваются Кудрово, Бугры, другие зоны. То есть идет развитие комплексов с торговой функцией и большой спортивно-развлекательной и «общепитовской» составляющей.

— Вы упомянули аутлет-центры. Есть уже такие в Петербурге?

– Есть проекты. Собственно, все еще впереди. У нас просто недавно произошел переход от торговых комплексов в чистом виде к микстам (англ. mixed – смешанный. – ред.). Поэтому аутлет-центры, да и ритейл-парки – это дело ближайшего будущего, они будут развиваться в составе проектов комплексного освоения территорий. И опять же, это будет не центральный район, а территории за городской чертой, по периметру КАД.

— Согласен, иначе это уже не аутлет-центры. А вот тенденция к укрупнению ТРК, даже гигантизму, я бы сказал… стремление к совмещению функций – это российская черта?

– Нет. Это общемировая тенденция. Достаточно вспомнить Mall of America, который занимает 470 тыс. кв. м, причем до половины площадей – развлекательная составляющая. Он был построен еще в 1992 году. Крупнейшие в России ТРК «Мега» имеют общую площадь около 120 тыс. кв. м. Поэтому и количественно, и качественно российскому рынку ритейла есть куда расти. В то же время потенциал отдельных торговых зон в Петербурге на данный момент, возможно, уже исчерпан. Это не значит, что рынок насыщен в целом. Происходит географическая дифференциация рынка торговой недвижимости. Естественно, с появлением новых районов жилой застройки потенциал различных территорий может расти. Мы сейчас видим проекты развития огромных площадей, которые будут развиваться вокруг города. И понимаем, что обитатели этих мест будут ходить за покупками в ближайшие торговые комплексы. Однако девелоперы торговых проектов несколько опережают девелоперов жилья, и в результате в начале своего существования маркеты испытывают нехватку посетителей.

— Иными словами, принцип «поставь любую коробку в любом месте и заработай на продаже» у нас пока еще в действии?

– Скорее, в действии теория вероятности, или «русская рулетка». Риск проиграть значительно вырос. Есть до сих пор в городе отдельные зоны, где можно строить торговые комплексы, и все будет хорошо. Другой вопрос, что свободных площадок уже нет.

— Пример рулетки можете привести?

– Допустим, торговый комплекс «Июнь». Успешно работает на Ржевке. По словам собственника, в момент приобретения участка многие высказывали сомнения в том, что здесь целесообразно строить торговый центр. Тем не менее девелопер рискнул, доверившись своему опыту и бизнес-интуиции, – и объект на сегодня вполне рентабелен. В других районах девелопмент торговых центров явно обогнал темпы жилищного строительства – Приморский район, где в прошлом году было введено 30% всех новых торговых площадей, Пулковское шоссе. Пока здесь чувствуется насыщение. Но пройдет два-три года, и потенциал строящихся жилых площадей в этих районах увеличит локальную емкость рынка ритейла.

И если в ТРК сейчас, скажем, наполовину пусто, то в будущем там будет все замечательно. Это – вопрос времени.

— Расскажите о выходе на петербургский рынок московских, иностранных компаний.

– Да, предположений и заявлений о выходе на наш рынок очень много. Но! Вопрос, наверное, не в них, а в сроках их реализации. Потому что обычные среднесрочные планы в компаниях по времени растянуты на годы. Это касается и жилья, и коммерческой недвижимости. И если компания заявляет, что выходит на такой-то рынок, то это отнюдь не значит, что через неделю она начнет реализацию своих проектов. А вот в двадцатилетку любые планы как раз нормально и укладываются. Вопрос, правда, при этом стоит еще и в сопоставимости сегментов. Где-то насыщение наступает быстрее, чем идеи будут реализованы. Например, в складском сегменте насыщение в классе «А» произойдет уже совсем скоро. Потом будет следующий виток развития логистического бизнеса, такие площади понадобятся снова, но, возможно, в другом объеме, с другой локацией. А «в перерыве» спроса девелопер должен переключиться на другие сегменты. Но это – вопрос стратегии, четкого отслеживания рыночной ситуации.

То же самое можно сказать и в отношении многофункциональных (МФК) проектов. Они тем и хороши, что дают девелоперу большую свободу маневра в плане соотношения функций, этажности их выведения на рынок, схем выхода из проекта.

— Какие проекты МФК вы консультируете?

– «Триумф-парк» (Mirland Development Corporation), «Балтийская жемчужина», «Северная Долина» (Главстрой), «Кудрово» (Setl City), «Пантикапей» в Буграх, проект развития территории «Уткина Заводь», «Мосметрострой» и еще целый ряд проектов, о которых не могу упоминать по условиям конфиденциальности. И, несмотря на уже заявленные и реализуемые проекты смешанной застройки территорий, потенциал этого рынка велик.

— Специалистов-консультантов откуда берете?

– В нашу консалтинговую компанию Praktis СВ мы привлекли специалистов не только из других специализированных компаний Петербурга, но и Москвы, Америки. Поэтому Praktis СВ реализовал в своих профессиональных подходах синтез знания локального и международного рынков недвижимости. А вообще, квалифицированных, опытных специалистов не хватает. Об этом, в частности, говорит тот факт, что целый ряд консультантов, работающих в международных сетевых компаниях, прошли профессиональную школу у нас. 

Текст: Александр Жарков