Для того чтобы Петербургу держать марку туристической столицы России, а также повышать поток конгрессных туристов, городу требуется еще как минимум в два раза увеличить номерной фонд. Несмотря на кажущееся обилие гостиничных проектов, участники рынка ожидают, что в скором времени в Петербург придет значительное количество западных отельных девелоперов, а главное – управленцев.
Гостиницы как они есть
Количество номеров в гостиницах в пересчете на тысячу жителей в Санкт-Петербурге составляет 3,2, что значительно ниже среднеевропейского показателя равного 7 номерам.
При этом количество туристов, приезжающих в город, сопоставимо с объемом туристов, посещающих европейские города, утверждают эксперты. По данным Северо-Западного союза тур индустрии в 2007 г. Петербург и Ленинградскую область посетили более 1,5 млн иностранных туристов.
В течение 2007 г. спрос по-прежнему превышал предложение. Потоки деловых туристов из других регионов и стран позволяли в определенной степени выравнивать сезонные колебания загрузки гостиниц. Рост числа деловых туристов был обусловлен усилением экономической и политической значимости Санкт-Петербурга и увеличением числа иностранных компаний.
Диапазон цен на проживание в гостиницах Санкт-Петербурга достаточно широк: его верхний порог достигает $620 за стандартный двухместный номер в сутки в период высокого сезона, а нижняя граница в гостиницах категории 3* за пределами центра города в низкий сезон составляет $75–100. Такая ситуация объясняется достаточно высокой территориальной централизацией спроса и ярко выраженной сезонностью гостиничного рынка Санкт-Петербурга.
Сезонный рынок
В течение прошлого года на рынок Санкт-Петербурга было выведено около 400 номеров в составе малых и средних гостиниц категории 3*. Данный сегмент составляет сегодня около 60% от общего объема гостиничного рынка.
Диапазон цен на проживание в гостиницах Санкт-Петербурга достаточно широк: его верхний порог достигает $620 за стандартный двухместный номер в сутки в период высокого сезона, а нижняя граница в гостиницах категории 3* за пределами центра города в низкий сезон составляет $75–100. Такая ситуация объясняется достаточно высокой территориальной централизацией спроса и ярко выраженной сезонностью гостиничного рынка Санкт-Петербурга.
Важнейшими для рынка гостиничной недвижимости в прошлом году стали следующие инвестиционные сделки: британский фонд Northern European Properties Ltd. приобрел за $110 млн гостиницу категории 5* Sokos Hotel Vasilievsky на 278 номеров у другого инвестиционного фонда – London&Regional Properties; швейцарская компания Evimmo AG приобрела у петербургского холдинга Setl City гостиницу категории 3* «Андерсен Отель» на 140 номеров на ул. Чапыгина. Норвежский фонд Linstow приобрел отельный проект, начатый компанией «Адамант» на Литейном проспекте. Уже известно о проектах таких операторов как Starwood Hotels & Resorts Worldwide Inc., InterContinental Hotels Group, Sokos Hotels, Movenpick Hotels & Resorts, Hilton Hotels Corporation и др.
Впервые за последние три года в городе был введен трехзвездочный отель вместимостью более 100 номеров - в третьем квартале 2007 г. прошел госкомиссию новый отель Ibis, входящий в европейскую сеть Accor. Гостиница на 221 номер находится на Лиговском пр-те, 54.
«В прошлом году произошло и еще одно важное событие – в Санкт-Петербурге создана первая местная сеть гостиниц, включающая крупные и средние гостиницы. Группа отелей «Туррис» управляет гостиницами «Россия» и «Выборгская», а также пансионатами «Балтиец» и «Буревестник», - говорят в Knight Frank St. Petersburg.
А компания "Азимут Менеджмент Групп", владеющая бывшей гостиницей "Советская" в Петербурге, а также сетью отелей в разных городах РФ, перебазировала в Петербург свой центр операционного управления. Здесь разместятся офисы служб приема, размещения, обслуживания номеров, питания, маркетинга, продаж, тарификации, офис инженерно-технической службы и отдел открытия новых отелей. В московском офисе останутся подразделения по реконструкции и строительству, финансам, закупкам, юридическая служба и служба IT-сопровождения деятельности компании.
Взаимное недоверие
По оценкам специалистов, работающих в области отельного бизнеса в ближайшее время Петербург ожидает нашествие западных операторов. Хотя пока западные фирмы «осторожничают»: их тщательность в подборе партнеров объясняется объективным недоверием к российским компаниям, опыт работы которых в сегментах «4 звезды» и «5 звезд» невелик или вовсе отсутствует.
Недоверие можно назвать взаимным. «Нас часто спрашивают в ходе переговоров: что вы нам можете гарантировать? Приходится отвечать, что мы ничего не гарантируем. Мы помогаем сделать проект эффективным. Западные сети приносят владельцам гостиниц прибыли на 20–30% больше – по сравнению с финансовыми результатами, которые демонстрируют российские управляющие. И эту разницу владельцы получают в обмен на небольшие издержки, которые им приходится нести, привлекая к управлению отеля западные бренды», - рассказал один из менеджеров крупной западной управляющей компании.
По разным оценкам стоимость работы на объекте западного отельного оператора может варьироваться от $600 тыс до более чем $1 млн в год.
Обычно владелец гостиницы заключает с сетью договор на управление, в котором обозначено вознаграждение оператора, состоящее из базовой ставки и премиальной части. Базовая часть исчисляется как процент от выручки — как правило, это 2,5-5%. Премия выплачивается в случае определенного превышения оператором запланированного оборота и составляет от 6% до 12% от валовой операционной прибыли. В среднем для владельца отеля услуги западного оператора обходятся в 8-9% от выручки, генерируемой гостиницей.
Приглашая западного оператора, девелопер также должен быть готов серьезно увеличить бюджет проекта еще на стадии строительства отеля. Именитый оператор будет диктовать стандарты качества — размер номера, интерьер и т. п.
Олег Барков, генеральный директор Knight Frank Санкт-Петербург полагает: «Самый главный плюс в привлечении в гостиничный проект международного оператора заключается в том, что часть рисков по управлению объектом, оператор берет на себя. Для собственника - это также гарантия увеличения и обеспечения потока клиентов за счет того, что у операторов есть своя маркетинговая стратегия, отработанная на других объектах, собственная система резервирования и обширная клиентская база. Кроме того, большое преимущество внешнего международного управления – это его известный бренд, который делает гостиницу более привлекательным продуктом для последующей инвестиционной продажи».
Мониторинг проектируемых и строящихся объектов на рынке позволяет прогнозировать значительное усиление рыночных позиций скандинавских инвесторов – в том числе холдингов Wenaas (Норвегия) и SOK (Финляндия). Так, представители SОК объявили о своих планах строительства пяти отелей категории 4* в центре Санкт-Петербурга в течение 6 лет. Суммарная емкость отелей составит около 1 000 номеров. Объем инвестиций в проект превысит €185 млн.
Постоянный рост числа иностранных туристов, посещающих Санкт-Петербург, а также развитие делового туризма позволяют прогнозировать поглощение рынком всех проектов, ожидаемых к выходу в среднесрочной перспективе.
Основной тенденцией гостиничного рынка Петербурга сегодня является появление отелей в составе многофункциональных комплексов. Например, отели предусмотрены в проектах реконструкции Апраксина дворе, комплекса деловой зоны Electric City на пр Медиков, Парадного квартала и других. С прошлого года отели бизнес-класса стали планировать не только в центре, но и на окраинах города в составе многофункциональных комплексов – например проект «Адамант-Парк» на Средней Рогатке (Пулковское шоссе) предусматривает строительство отеля.
Комментарии
Генеральный директор гостиничного оператора Sokotel, г-н Юхани Ярвенпяя:
На мой взгляд, первая половина 2008 года продолжает тенденции, наметившиеся на рынке гостиничной недвижимости еще в прошлом году. В первую очередь это выход крупных международных отельеров на рынки Москвы и Санкт-Петербурга. Сетевые отели имеют сильное конкурентное преимущество перед неизвестными брендами: их название у всех на слуху, за их плечами богатый опыт работы в других странах. Кроме того, гостиничный рынок Санкт-Петербурга все еще не насыщен. Поэтому у международных сетей есть возможность за короткий промежуток времени открыть сразу несколько отелей. Например, в ближайшие 6 лет мы планируем построить в городе еще 5 отелей Sokos Hotels, в дополнение к двум, которые откроются в этом году.
Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН:
Ситуация с гостиничной недвижимостью двоякая. С одной стороны власти города активно продвигает идею развития гостиничной недвижимости Петербурга. Несколько последних лет стоимость номеров в гостиницах Петербурга практически не изменяется и корректируется только за счет инфляции. Рост туристического потока присутствует и составляет до 10% в год, но нет предпосылок к его скачкообразному росту. В итоге власти взяли курс на активную «раскрутку» Петербурга как туристического центра. Они провели исследования, в результате которых выяснилось, что при условии улучшения качества гостиничных объектов, наш город ежегодно будут посещать не менее 5 млн иностранных туристов в год. Поэтому администрацией Петербурга была принята программа по активному развитию этого сегмента рынка. Однако, пока, несмотря на попытки властей улучшить ситуацию с гостиничной недвижимостью, этот сегмент рынка остается наименее привлекательным. Сегодня по-прежнему наиболее доходной является жилья недвижимость, на втором месте – офисная, далее идет торговая (при условии хорошей концепции ТК) и потом уже гостиничная. Срок окупаемости гостиничных проектов составляет 7 – 10 лет. Но он может быть и больше, если, к примеру, неудачно выбрано местоположение или управляющая компания, которая не сможет выйти на среднерыночную заполняемость.
