Памятник самому себе

Руководитель отдела консалтинга ASTERA St. Petersburg в альянсе с Atisreal International Евгения Васильева отмечает, что «белые слоны» – это имиджевые объекты, в большей степени к ним относятся известные исторические постройки, расположенные в центре города. «Такие объекты могут быть в доверительном управлении либо в собственности. Собственниками таких объектов, как правило, являются город либо компании, занимающиеся коммерческой недвижимостью, например девелоперы. Их портфель включает в себя проекты, которые окупают деятельность компании и имиджевые объекты, которые повышают статус и уровень компании на рынке», – полагает Евгения Васильева.

К «белым слонам», как полагают некоторые девелоперы, можно отнести старые, работающие еще с советских времен торговые центры вроде Гостиного Двора, Апраксина двора, «Пассажа». Эти объекты, говорят они, требуют значительных вложений, возврат которых вряд ли произойдет в традиционные для рынка сроки.

Эвелина Павловская, вице-президент по консалтингу GVA Sawyer, отмечает, что «белые слоны» существуют всегда и во всех городах. Их содержание могут себе позволить компании, получающие свой основной доход из других источников (не обязательно в сфере недвижимости), обладающие достаточным финансовым ресурсом и готовые ждать. «Ждать придется в любом случае: согласование строительства в центре всегда процедура сложная и длительная. Окупающаяся, впрочем, в долгосрочной перспективе в связи с ростом стоимости уникальных объектов Москвы и Петербурга. На что и делается расчет», – рассуждает госпожа Павловская.

Все непросто

Ольга Зуева, старший специалист по операциям с коммерческой недвижимостью GVA Sawyer в Санкт-Петербурге, при этом отмечает: «Наиболее часто в качестве примера «белого слона» приводят торговый комплекс «Перинные ряды». Действительно, рынок не принял этот объект как торговый. Что обусловлено близостью универмага Гостиный Двор, «невидимостью» комплекса с Невского проспекта, отсутствием знаковых якорных арендаторов и т. д. Менталитет петербуржцев и недостаток информации о комплексе «Перинные ряды» у гостей Северной столицы не позволили создать потоки, которые обеспечивали бы хорошие продажи его арендаторам. В связи с этим – их постоянная ротация и огромное количество незаполненного пространства на объекте. Но дело поправимо. В начале 2008 года собственник обратился к нам за профессиональной консультацией, поставив задачу повысить инвестиционную привлекательность проекта. Брокерское подразделение GVA Sawyer рекомендовалo пересмотреть концепцию комплекса. На данный момент эта идея прорабатывается».

При этом не все девелоперы согласны с мнением, что многие объекты в центре убыточны. Старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank Санкт-Петербург Игорь Кокорев считает, что мнение об убыточности таких объектов недвижимости, как «Пассаж», Апраксин двор, во многом преувеличена: «Апраксин двор еще не построили и даже не зафиксировали окончательно параметры проекта. «Пассаж» был приобретен за значительную сумму. Сроки его окупаемости, вероятно, будут длительными, если не произвести реконструкцию объекта».

Евгения Васильева продолжает мысль коллеги: «Апраксин двор является перспективным проектом. Однако большой объем инвестиций, который необходимо внести для реконструкции всего комплекса, безусловно, увеличит срок его окупаемости».

«С другой стороны, – уточняет госпожа Павловская, – недвижимость крупных американских городов знала примеры, когда жилая и деловая активность смещалась за пределы города, вызывая снижение интереса к объектам в центре. Интерес инвесторов к историческим кварталам вернулся с развитием транспорта, изменением жилищной политики, развития социальной инфраструктуры и т. д. Будем надеяться, что Москва и Петербург не повторят крайне болезненный опыт Америки».

С ней солидарен генеральный директор УК «Система» Евгений Якушин: «Я предполагаю, что владельцы обслуживают своих «белых слонов» в убыток или в ноль не просто так. Они четко просчитывают окупаемость и действуют согласно намеченной схеме. Например, проект «Апраксин двор», при условии, что он будет реализован до 2012 года, на мой взгляд, достигнет срока своей окупаемости не позднее 2020-го. Если же собственник все-таки находит неперспективным такого рода объект и выставляет его на продажу, то, как правило, он продается, так как для любого объекта недвижимости всегда найдется свой покупатель: дело во времени либо в деньгах. «Белых слонов» в городе немало, и определенное их количество будет сохраняться всегда».

Убыточно-прибыльный

Алексей Чижов, директор по консалтингу Praktis CB, полагает, что проекты, которые условно можно отнести к «белым слонам» все-таки являются прибыльными. Но подход к оценке их перспектив должен быть совершенно иной. «Нередко это здания с серьезными обременениями как охранного характера, так и функционального: город настаивает на сохранении исторически присущих им социальных и культурных функций, т. е. функций, не приносящих доход. Естественно, что относительно проектов с такими обременениями неприменимы параметры средних по рынку сроков окупаемости и доходности. Но инвестор платит все-таки не за престиж (слишком дорого). Дело в другом. Жизненный цикл объектов подобного рода гораздо длиннее, чем стандартных ритейл- или офисных центров. Торговый центр в спальном районе из стандартных сэндвич-панелей через десять лет пойдет на реконцепт или будет снесен. Гостиный Двор, Апраксин двор, «Пассаж», сохраняя свою историческую ауру, будут работать еще десятки лет. При своевременном вхождении в такой проект «премия» по сравнению со стандартными объектами – это плата за уникальное место и более длительный срок использования объекта. Например, Дом Зингера. Офисные помещения в нем после реконструкции сдаются по $1,2 тыс. за кв. м в год – это верхняя граница арендной ставки для офисов в Петербурге. Реновация исторических зданий необходима в сочетании с привлечением эффективных собственников, город действительно не способен эффективно эксплуатировать старые пассажи, торговые ряды и т. п. Привлечение TriGranit, например, к реконструкции Бадаевских складов – это правильный шаг, как и передача «Пассажа» Чигиринскому и ДЛТ – Куснировичу».

Алексей Чижов полагает, что целесообразность сохранения старых универмагов, торговых рядов и иных памятников диктуется тем, что их основная целевая аудитория – туристы. «В мире есть аналоги, когда старые универмаги сохраняются именно в премиальном сегменте в своих исторических зданиях. Например, «Хэрродс» и «Сэлфриджес» в Лондоне (туда ходят как в музей), KDW в Берлине. Но сохранившиеся здания старых торговых рядов уже приватизируются или передаются в долгосрочную аренду («Пассаж», ДЛТ) и их надо приватизировать с сохранением функции», – говорит Алексей Чижов. «Другое дело, что есть псевдопамятники, например Кировский и Фрунзенский универмаги, не представляющие никакого туристического интереса и убогие по архитектуре – их можно и снести», – продолжает он.

Ошибки в расчетах

Вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов Юрий Борисов считает, что специально «белых слонов» никто не выращивает: «Я более чем уверен, что ни один проект не планируется как убыточный. Сегодня неуспешные опыты связаны, в первую очередь, либо с отсутствием концепта как такового, либо с неправильным продвижением на рынок к конечному потребителю. В отличие от сетевого ритейла, сетевой девелопмент не столбит места только ради расширения экспансии».

С ним солидарен Андрей Тетыш, председатель совета директоров «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН): «Убыточность объекта недвижимости – это нонсенс. Надо сделать много ошибок, чтобы доходы от сдачи в аренду не покрывали расходы на эксплуатацию здания. То, что после расходов на эксплуатацию почти не остается средств, – это бывает. После всех арендных платежей и вычета всех эксплуатационных расходов остается настолько мало, что ради таких доходов покупать объекты недвижимости невыгодно. Уверен, что «Пассаж» как объект недвижимости – не убыточен. Другое дело, что может быть убыточен бизнес внутри этого объекта.

При консультировании наших клиентов мы всегда делаем акцент на то, что объекты недвижимости и доходы от ведения бизнеса на площадках этих объектов не должны смешиваться. Когда собственник внимательно соотносит доходы и расходы, пытаясь отделить, что он зарабатывает как владелец объекта недвижимости и что он зарабатывает как собственник бизнеса, который занимает эти помещения по рыночным ставкам аренды, для 70–80% владельцев здания наступает состояние шока. Потому что в трех случаях из четырех его бизнес, на котором, как он считал, зарабатывал деньги, не приносит ему даже тех средств, которые он мог бы получать, сдавая свои помещения в аренду. Таких примеров у нас много».

Ближе к Европе

Вице-президент ЗАО «Строймонтаж» Сергей Цветков согласен с тем, что понятие «белые слоны» должно быть больше знакомо не владельцам недвижимости, а владельцам бизнеса, который ведется на арендуемых площадях: «Многие магазины на Невском проспекте, например, убыточны. Арендные ставки очень высоки и не отбиваются операционной деятельностью. Но владельцы не закрывают эти торговые точки, так как они работают на престиж всей сети и служат своеобразной рекламой для остальных, прибыльных магазинов». большинство экспертов сходятся во мнении, что коммерческая недвижимость на Невском уже не один год живет по собственным законам – ставки аренды и стоимость квадратного метра на главной улице города в разы выше, чем на любой другой магистрали.

Если рост ставок в торговых центрах в 2007 году едва одолел инфляцию, то нежилые помещения на первых этажах Невского штурмовали показатели роста в пятьдесят и более процентов. Сделки по $3 тыс. за кв. м в год казались торговым операторам страшным сном всего год назад – сегодня есть уже масса компаний, которых они не пугают. По данным компании Knight Frank St. Petersburg, в отдельных случаях арендные ставки могут достигать и $4 тыс. за кв. м в год. «Средняя арендная ставка, по нашим оценкам, сейчас составляет около $350 за кв. м в месяц. Цены растут примерно на 20% в квартал. По этому показателю Невский уже опережает многие европейские города. Многие арендаторы готовы переплачивать в рекламных целях: по сути, размещение на Невском проспекте становится одним из компонентов рекламного бюджета. Сейчас основные потребители торговых площадей в сердце Северной столицы – это крупные сетевые ритейлеры, банки и бренды премиум-класса», – говорят в компании ASTERA.

Слоны-карлики

Наибольший спрос на Невском – на торговые помещения размером 200–350 кв. м. Поскольку именно они сейчас в явном дефиците, многие арендаторы готовы согласиться на то, что на первом этаже будет располагаться лишь около 50% общего метража, а остальное – в цоколе или на втором-третьем этажах.

Недвижимость для бизнеса на Невском проспекте – вопрос престижа. По оценкам консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg, на главной улице города проходимость составляет от 75 до 120 тысяч человек в день. При этом аренда здесь плохо окупается. Рост арендных ставок на Невском и в последнее время на Большом проспекте Петроградской стороны – явление постоянное и объяснимое. Длина этих «премиальных» улиц не становится больше, состав собственников достаточно постоянен, а плотность бутиковой торговли, единственно уместной здесь, еще не достигла уровня Тверской улицы в Москве.

Несмотря на плохую окупаемость, за подходящими по площади помещениями выстраиваются очереди. Большинство арендаторов и покупателей – либо крупные компании, выходящие на рынок и нуждающиеся в «стартовом» помещении, чтобы занять свою нишу на рынке, либо сетевые фирмы, желающие поднять свой статус за счет переезда в центр. Участники рынка говорят, что многие московские и зарубежные компании не идут в Петербург только из-за того, что не имеют возможности открыть свой первый магазин или ресторан в престижной части города.

Людмила Рева, директор департамента брокерских услуг ASTERA St. Petersburg, констатирует: «Сегодня за Невским проспектом закрепился ста-

тус главной торговой магистрали Петербурга, что полностью совпадает с общемировыми тенденциями. С точки зрения роста арендных ставок Невский сегодня не отстает от многих престижных улиц крупных европейских столиц. со стороны крупных розничных сетей, банков и брендов премиум-класса интерес к помещениям на этой улице постоянно увеличивается, что ставит перед брокерами все более сложные задачи».

Чаще всего, принимая решение снять помещение на Невском, торговый оператор рассчитывает, что это позволит ему поднять уровень продаж в других торговых точках, в т. ч. в моллах. «Например, Calzedonia до этого присутствовала исключительно в крупных ТЦ, поэтому для них выход на Невский – это уже новый этап развития розничной сети. Такую же стратегию размещения использовали Райффайзен банк, BSGV, сеть аптек «Здоровые люди», Dixis, «Шоколадница», Camaieu, Oggi, 585», – говорят в ASTERA.

Престиж или прибыль

Коммерческие площади на главной улице Петербурга могут позволить себе только крупные сетевые операторы, в активе которых имеются бренды мирового уровня. «Хотелось бы предостеречь потенциальных арендаторов торговых площадей на Невском, выходящих на рынок с малоизвестными торговыми марками и ожидающих получения большой прибыли: ставки аренды здесь в несколько раз выше, чем на остальных магистралях города, тогда как уровень продаж не растет так же быстро. Пустой магазин, пусть даже на центральной улице, не может положительно влиять на имидж марки», – считает Мария Киселева, региональный менеджер по развитию бизнеса Аdidas-Group.

«Что касается других улиц, то вполне возможно, что скоро такая же ситуация будет на Большом проспекте ПС. Особняком стоит Большая Конюшенная улица: там недавно отрылся Louis Vuitton, скоро откроется бутик Margiela, и мы, в частности, придерживаемся мнения, что скоро это будет улица бутиков, причем много будет монобрендовых магазинов, которые ранее не были представлены в Питере», – полагают эксперты ASTERA.

Для многих иногородних компаний, выходящих в Петербург, сегодня стоит вопрос: открывать большой магазин в городе или можно закрепиться на 20 м, но уже на Невском? Все зависит от профиля ритейлера: прибыльность от использования 20 кв. м на Невском может быть выше, чем от 300 кв. м на Ленинском проспекте, но это справедливо прежде всего для раскрученных брендов. Для одних магазинов, например недорогих сетевых дискаунтеров, размещение на Невском нецелесообразно: им удобнее взять крупное помещение в спальном районе, где можно было бы выставить сразу всю продукцию. Очень важно просчитывать соотношение стоимости одного изделия к метражу: именно поэтому для дорогой ювелирной продукции Невский является приемлемым вариантом.

Отдельно стоит отметить магазины, размещение которых имеет исторические корни. Тот же «Елисеевский» или Дом Книги с момента основания располагались на Невском – попытки их выселения вызывают неизбежное недовольство общественности, и городские власти вынуждены принимать активное участие в их судьбе.

Текст: Елена Корсунская