Игорь Метельский: Фонд имущества – лучший продавец госсобственности в стране

— Игорь Михайлович, вы возглавляете Комитет по управлению городским имуществом уже более четырех лет. Какие задачи удалось решить за это время? Какие цели ставите перед Комитетом на ближайшую перспективу?

– В первую очередь, нам удалось значительно увеличить доходы от использования государственного имущества. По сравнению с 2003 годом эта цифра возросла более чем в шесть раз. Так, по итогам прошлого года, благодаря работе нашего комитета, город получил более 42 млрд руб. Для сравнения отмечу, что в 2003-м весь объем петербургского бюджета составлял 75 млрд руб.

Позитивные изменения обусловлены несколькими факторами. Мы усовершенствовали методику сбора арендной платы за городские помещения. При расчете ставок начали учитывать вложения инвесторов в ремонт объектов. Совместно с Комитетом по строительству был создан эффективно действующий механизм продажи права аренды земли на торгах. Значительно возросли объемы приватизации. В 2005 году мы реализовали принадлежащие городу крупные пакеты акций. Тогда были успешно проданы доли в нескольких петербургских гостиницах. Началась реализация принадлежащих городу небольших помещений – подвалов, цокольных и первых этажей. Сегодня с аукционов ежегодно продаются порядка 800 подобных объектов, площадь которых составляет свыше 100 тыс. кв. м.

Мы провели большую работу по усовершенствованию системы предоставления городских территорий под реновацию. Успешно ведется реализация проектов реконструкции «Новой Голландии», строятся «Морской Фасад» и другие крупные объекты.

Кроме того, КУГИ корректирует систему учета объектов городской недвижимости. В нашем реестре на сегодняшний день находятся десятки тысяч объектов, которые необходимо использовать максимально эффективно.

Комитет сохранил возможность работать с федеральной собственностью – нам делегированы соответствующие полномочия со стороны Росимущества. Надо отметить, что это первый и пока единственный случай, когда центр передал местной власти право распоряжаться федеральными объектами.

За последнее время мы провели большую работу по реформированию системы продаж. Раньше официальный продавец петербургской собственности – Фонд имущества – был городским учреждением, что значительно осложняло многие аспекты его работы.

Летом 2005 года Фонд стал открытым акционерным обществом со 100%-ным участием городского капитала. Этот шаг позволил улучшить показатели проводимых учреждением продаж. На мой взгляд, Фонд имущества Петербурга стал лучшим продавцом государственной собственности в стране – этой структурой можно гордиться.

— Нужно ли, на ваш взгляд, менять существующую систему управления городским имуществом для повышения эффективности использования принадлежащих Петербургу объектов недвижимости?

– В 2004 году мы ввели дифференцированный подход к расчету ставок арендной платы для коммерческих и социальных учреждений, что существенно облегчило деятельность социальноориентированных структур. В последнее время значительно возросла потребность в помещениях для государственных нужд. К примеру, если раньше мы активно сдавали в аренду здания детских садов, то сейчас, с повышением рождаемости, отменили эту практику. Мест не хватает, поэтому приходится расторгать договоры и заново оборудовать имеющиеся площади под целевое использование. При этом мы стараемся максимально учитывать интересы предпринимателей, предлагая им в качестве альтернативы другие помещения.

Кроме того, по поручению губернатора мы открываем в центральных районах города сеть социальных учреждений. Проблема заключается в том, что в исторической части города практически отсутствуют недорогие кафе, прачечные, другие подобные объекты.

Для предпринимателей, которые готовы открывать такие точки, мы планируем вводить льготы. Однако при этом будем четко следить за тем, чтобы вновь открываемые социальные учреждения соответствовали своему статусу. Ведь порой бизнесмены хотят просто получить конкурентные преимущества, необоснованно пользуясь предоставляемыми городом скидками.

— Одно из важнейших направлений деятельности возглавляемого вами Комитета – подготовка земли для продажи на торгах права ее аренды. Сохранится ли практика предоставления отдельных участков под строительство жилья или же инвесторам будут предлагать лишь право освоения крупных территорий?

– Считаю, что на рынке продажи права аренды земли должны быть представлены как небольшие участки, так и крупные территории. Но, к сожалению, мы не можем напрямую влиять на процесс их подготовки. Ведь этой работой занимается Комитет по строительству. Полагаю, что это ведомство должно активизировать работу по разработке документации для выставления участков на торги. Однако проблема в том, что на Комитет возложена огромная нагрузка по реализации бюджетных проектов. С ростом финансирования приходится увеличивать объемы деятельности. По сути, Комитету необходимо выполнять две функции – быть заказчиком строительства десятков объектов и одновременно с этим готовить участки для их выставления на аукционы. Совмещать работу в обоих направлениях довольно сложно.

— Насколько эффективно функционирует система предоставления принадлежащих городу объектов недвижимости в аренду? Планируется ли корректировать ее?

– Система должна корректироваться и совершенствоваться в зависимости от потребностей рынка. На мой взгляд, работу по предоставлению городских объектов в аренду могли бы взять на себя коммерческие организации, 100% акций или долей которых являются собственностью Петербурга. Наглядным примером может выступать ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга». В этом случае скорость оборота недвижимости и доходность от сдачи ее в аренду возрастет в несколько раз.

Однако в этом вопросе необходимо четко разделять социальную и коммерческую составляющие. Если мы будем стремиться к максимальной прибыли и сдавать городские помещения под офисы и дорогие магазины по предельным ставкам, возникнут социальные проблемы. При этом необходимо в полной мере учитывать интересы представителей бизнеса, арендующих помещения у города.

— Каждый месяц Фонд имущества Петербурга реализует с торгов десятки небольших встроенных помещений, которые пользуются большим спросом среди инвесторов. Планируется ли в ближайшее время увеличивать количество выставляемых на аукционы объектов?

– Безусловно, да. Не исключено, что в скором времени мы станем продавать на торгах городские объекты, арендная ставка за которые превышает 50 условных единиц в год (эта величина устанавливается распоряжениями КУГИ). Конечно, эту планку планируется корректировать в зависимости от месторасположения предлагаемых площадей. Однако при этом будем максимально учитывать интересы добросовестных предпринимателей – занимаемые ими объекты на торги выставляться не будут. Если компания выполняет свои обязательства перед городом, никаких проблем у нее не возникнет. Если же арендатор периодически задерживает выплаты, его помещение реализуют с торгов, в которых, кстати, он сможет принять участие на общих основаниях.

— Год назад губернатор Петербурга Валентина Матвиенко запретила выставлять на торги помещения, занимаемые добросовестными компаниями. Cпособствовал ли этот шаг повышению ответственности арендаторов?

– Оценить эффективность данного шага довольно сложно. Скажу лишь, что за последнее время уровень ответственности арендаторов значительно повысился. Если в 2003 году регулярно задерживали плату за аренду городских объектов почти 15% предпринимателей, то сейчас эта цифра не превышает 3%. Если компания оказывается недобросовестной, мы не продлеваем с ней срок аренды больше чем на год. Количество желающих арендовать принадлежащие Петербургу помещения в последнее время значительно возросло. В этой ситуации мало кто хочет расставаться со своей недвижимостью – предприниматели стараются соблюдать условия договоров.

— В ближайший месяц Госдума РФ планирует утвердить во втором чтении проект закона «Об особенностях участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендованного государственного и муниципального имущества», где прописана возможность преимущественного приобретения арендаторами занимаемых ими казенных помещений. смогут ли положения этого документа защитить интересы малых и средних предприятий?

– Я полностью поддерживаю принятие этого документа. Государство должно постепенно уходить с рынка коммерческой недвижимости. И в этом отношении важен не столько экономический результат, сколько политические дивиденды. Однако я не уверен, что в нормативном акте нужно прописывать возможность поддержки среднего бизнеса. На мой взгляд, компании, попадающие в эту категорию, работают довольно устойчиво и могут самостоятельно решить свои проблемы с арендой. Кроме того, в документе необходимо лучше прописать критерии добросовестности. Согласно нынешней версии законопроекта добросовестным признается арендатор, который соблюдает все условия договора. То есть если он, к примеру, один раз в 10 лет задержал оплату на день, то формально его могут посчитать недобросовестным. Это вносит определенный дисбаланс между декларируемыми целями документа и реальной практикой.

— Закон «О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга» принят в 2004 году, однако применяется крайне редко. Можно ли говорить о том, что механизм оказался неэффективен? Как вы оцениваете имеющийся опыт передачи городских объектов в доверительное управление частным компаниям?

– Стоит отметить, что положения закона разрабатывались еще в начале 2000-х годов. В то время система приватизации практически не работала. И доверительное управление рассматривалось в качестве альтернативы. После того как приватизация заработала в полном объеме, этот механизм отошел на второй план. Я всегда говорил о том, что мы будем передавать в доверительное управление лишь самые сложные объекты, в которых много арендаторов и собственников. Этот механизм необходим для того, чтобы решались определенные задачи, связанные с урегулированием спорных ситуаций между ними. Однако, как оказалось на практике, доверительные управляющие не всегда способны справиться с подобной работой. Думаю, что практика передачи объектов в трастовое управление продолжится – до конца года мы планируем провести соответствующие конкурсы в отношении нескольких зданий. Тогда и посмотрим, сумеют ли управляющие решить поставленные перед ними задачи.

Доходы бюджета санкт-петербурга от использования имущества, находящегося в собственности города за 2007 год

Источник: данные КУГИ

Текст: Сергей Бардин