- Вячеслав Васильевич, международная конференция Elite Estate станет первым мероприятием в России, посвященным обсуждению проблем и перспектив развития рынка элитной недвижимости. Какие, на Ваш взгляд, вопросы необходимо решить на нем в первую очередь?
- Тема элитной недвижимости всегда была одной из самых интересных и обсуждаемых. На конференции мы должны решить ряд насущных вопросов - определить критерии жилья высшего класса, поговорить о новых тенденциях и технологиях, используемых в строительстве дорогих домов. Речь также пойдет об особенностях работы брокеров с такими объектами, роли консультантов в реализации проектов возведения жилья высшей ценовой категории.
Интересно будет обсудить тенденции и перспективы развития рынка элитной недвижимости, прогнозы изменения цен. Необходимо также затронуть проблему строительства и реконструкции в центре города. В частности - поговорить о сложностях, с которыми сталкиваются девелоперы при подготовке и согласовании проектов, реализуемых в исторических районах мегаполисов.
Преимущество данной конференции в том, что все эти темы мы сможем рассмотреть комплексно, объединив в одной дискуссии мнения представителей власти, брокеров, консультантов и девелоперов.
- В рамках Elite Estate планируется обсудить опыт строительства элитного жилья в мегаполисах и пригородных территориях. Каким образом месторасположение этой недвижимости влияет на ее цену?
- Конечно, в первую очередь стоимость жилья высокой ценовой категории зависит от района, где оно находится. Важную роль также играет соседство с памятниками архитектуры, вид из окон, наличие рядом парков или скверов.
Если говорить о пригородной недвижимости, то на ее цену влияет фактор транспортной доступности и особенности ландшафта территории, где она расположена.
На качественные и эксклюзивные объекты существует постоянный и высокий спрос. А дефицит земельных ресурсов в престижных районах свидетельствует о том, что предложение в данном сегменте будет всегда ограниченным.
Сегодня отечественные компании накапливают опыт реализации качественных проектов, и в этом процессе большую роль играют консультанты и профессиональные архитекторы. В том числе - специалисты международного уровня, которых девелоперы все чаще привлекают для реализации эксклюзивных проектов в сфере жилой и коммерческой недвижимости.
- Четкие критерии, которым должна соответствовать элитная недвижимость, в России отсутствуют. На Ваш взгляд, каким параметрам должны соответствовать объекты, позиционирующиеся в данном сегменте?
- Неформально система критериев элитной недвижимости существует. Она определяется предпочтениями потребителей, которые, образно говоря, голосуют за качественные объекты кошельком. Надо ли формулировать ее официально – вопрос открытый. На рынке уже есть примеры реализации по-настоящему качественных, эксклюзивных проектов. Руководство опытных компаний, специализирующихся на строительстве элитного жилья, понимает, каким должен быть успешный проект. Причем такие участники рынка постоянно актуализируют свои подходы. Здесь необходимо знание мирового рынка недвижимости. Нужно использовать самые современные технологии и материалы, следить за тенденциями развития различных архитектурных направлений.
При выборе партнера по разработке архитектурной концепции девелопер должен обращать внимание не только на опыт компании в создании подобных объектов, но и на ее имя. Бренд известного бюро в дальнейшем станет важным преимуществом проекта в глазах покупателя.
- Будет ли и в дальнейшем увеличиваться спрос на объекты высокой ценовой категории?
- Сегмент элитной недвижимости всегда был, есть и будет самым малочисленным на рынке строящегося жилья. Каждый проект, при условии его грамотной концепции, уникален. В настоящий момент объемы возводимой в Петербурге элитной недвижимости составляют лишь 9% от всего количества строящегося жилья.
Потенциал для роста при этом все-таки есть. Для создания новых объектов можно задействовать территории в центре города, где раньше располагались промышленные предприятия. Здесь целесообразно возводить именно недвижимость высокой ценовой категории, иначе проект будет экономически не выгоден.
Зачастую на освобожденных от производств землях строятся целые комплексы, в которых располагаются офисы, объекты социальной инфраструктуры, жилые дома.
Рост цен на первичном рынке элитного жилья по итогам прошлого года составил более 46%. С начала года стоимость такой недвижимости «поднялась» еще на 20%.
А с 2005 года средняя стоимость элитного жилья на первичном рынке возросла более чем на 300%.
- Продажа элитного жилья требует от риэлтора большого мастерства. Какими качествами должен обладать агент, осуществляющий операции с такой недвижимостью?
- Работа с элитными объектами – это высший пилотаж в риэлторском бизнесе. Агенту необходимо обладать такими качествами, которым невозможно научить, например, в рамках тренинга. Человек должен иметь высокий социальный статус и культурный уровень, богатый жизненный опыт. Риэлтору также надо иметь связи в кругах потенциальных покупателей и знать иностранные языки.
Поэтому, как правило, к таким специалистам предъявляются очень строгие требования. Что, однако, не исключает необходимости дальнейшего обучения.
- Каковы перспективы развития ипотеки в сегменте элитной недвижимости? Много ли людей приобретают подобное жилье с помощью заемных средств?
- Пока ипотечными кредитами покупатели элитного жилья почти не пользуются – с помощью заемных средств приобретается не более 5% таких объектов.
Это объясняется рядом причин: во-первых, покупатели недвижимости высшей ценовой категории, как правило, имеют возможность консолидировать денежные средства из различных источников – получить кредит в банке или изъять средства из собственного бизнеса.
Для таких людей фактор наличия ипотечной программы при покупке жилья не играет особой роли.
- На конференции речь также пойдет о перспективах развития элитной коммерческой недвижимости. Высок ли спрос на соответствующие объекты?
- Рынок офисной недвижимости класса А весьма перспективен. Спрос остается высоким, а уровень обеспеченности населения такими помещениями заметно уступает среднему показателю в городах Европы. Это свидетельствует о дефиците офисных площадей в Петербурге. Постоянно растут арендные ставки – за последние три года они увеличились более чем на 70%, а в этом году, скорее всего, повысятся еще на 15%.
Инвесторы проявляют к рынку большой интерес. Заявлен целый ряд проектов строительства бизнес-центров и деловых кварталов. Однако для того, чтобы выйти на уровень развитых европейских стран, объем предложения офисов класса А в Петербурге должен вырасти в несколько раз.
- Что бы Вы хотели пожелать участникам Elite Estate?
- Мне бы хотелось пожелать удачи в деле проведения самой конференции, а всем ее участникам – интересных дискуссий и эффективного обмена опытом. Надеюсь, в дальнейшем Elite Estate укрепит свой статус одного из ключевых мероприятий на российском рынке элитной недвижимости и будет способствовать его качественному развитию.
Досье:
Вячеслав Васильевич Семененко, президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области, вице-президент Корпорации «Петербургская Недвижимость». Родился 17 марта 1970 года. В 1992-м окончил Ленинградский государственный университет. В 1994-1995 годах возглавлял компанию «Кредо-Петербург». В 1995 году пришел в агентство «Петербургская Недвижимость» на должность генерального директора. В 2002 году назначен вице-президентом Корпорации «Петербургская Недвижимость». Женат, воспитывает сына.
