В целом офисный сегмент представлен зданиями проектных и научно-исследовательских институтов, административными строениями промышленных предприятий, коммерческими центрами офисного назначения, а также реконструированными объектами нежилого и жилищного фондов.
Рынок офисной недвижимости в городе-герое Новороссийске находится пока на начальной стадии развития. Офисные помещения рассредоточены по всей центральной части города, в районе набережной. «Несмотря на возможные проблемы, вызываемые климатическими особенностями, девелоперы стараются приблизить офисы к порту, поскольку значительная часть арендаторов специализированных площадей классов «А» и «В» – транспортные, логистические, крюинговые компании», – комментирует Рубен Алчуджян, управляющий директор компании Praedium.
«Анализ потребительских предпочтений показывает, что среди арендаторов наиболее популярны небольшие офисы в центре города, – рассказывает Ольга Широкова, руководитель департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. – На большие помещения (от 100 кв. м) спрос низкий, так как компании, которые нуждаются в больших площадях, могут позволить себе возвести офисное здание на заказ (сектор build-to-suit). Ярким примером такого строительства является здание TPS на Портовой улице».
Крупнейшим же проектом стала офисная часть многофункционального комплекса «Новосити» компании GVA Sawyer, состоящая из двух отдельных офисных центров категории «А» высотой двенадцать и шесть этажей. Административные помещения разместят и в двухуровневой стилобатной части. Небольшая офисная часть есть также в торгово-развлекательном центре «Южный пассаж».
«В городе распространена следующая практика строительства коммерческих помещений: как правило, на первых этажах располагаются торговые площади, а верхние этажи сдаются под офисы, – замечает Ольга Широкова. – Застройщики предпочитают создавать качественные бизнес-центры формата mixed-use, так как в данном случае появляется возможность снижения рисков за счет диверсификации площадей. Это обусловлено медленными темпами реализации офисных помещений высокого класса. В настоящее время наибольшим спросом пользуются недорогие низкокачественные офисы».
По данным Blackwood, средняя величина арендной ставки на высококлассные офисные помещения в Новороссийске составляет 1 000–1 200 руб. за кв. м в месяц, а наем площадей более низкого класса колеблется в диапазоне от 350 до 750 руб. за кв. м. Средняя цена продажи составляет порядка 41 тыс. руб. за «квадрат». В бизнес-центрах высокого класса большинство компаний предпочитает покупать помещения на стадии строительства.
Лучше всего в городе развивается торговый сектор. Эксперты утверждают, что в городе существует достаточный платежеспособный спрос. Исходя из средних показателей в Краснодарском крае, специалисты принимают за среднедушевой денежный доход жителей Новороссийска 5 530 руб. в месяц. На лето в сам город и ближайшие курорты – Анапу и Геленджик – съезжаются курортники. Приток туристов в общей сложности может составлять более 1,5 млн человек. Именно в «высокий сезон», с февраля по октябрь, наблюдается всплеск покупательской активности.
Однако пока рынок торговой недвижимости Новороссийска формируют в основном городские рынки (они же наиболее популярные объекты), а также торговые центры и стрит-ритейл. По данным «Южной оценочной компании «Эксперт», среди всех помещений нежилого фонда Новороссийска доля площадей, предназначенных для торговли, составляет 54%, или около 325 тыс. кв. м.
| ПРЯМАЯ РЕЧЬ: Кирилл Завьялов, генеральный директор структурного подразделения GVA Sawyer в Краснодарском крае Рынок торговой недвижимости Новороссийска имеет хороший потенциал для развития. Подтверждение этому в нескольких факторах: в отсутствии многих форматов розничной торговли и качественных торговых центров; в преобладании в структуре предложения форматов рыночной торговли; в отсутствии многих федеральных и глобальных сетевых операторов и брендов; в объявлении о вводе в ближайшее время качественных торговых и многофункциональных площадей; в существующем спросе (в том числе неудовлетворенном) со стороны сетевых операторов на качественные объекты торговой недвижимости. |
Существующие в Новороссийске торговые центры можно причислить к качественным весьма условно, поскольку в основном эти площади в общем не предназначены под торговую составляющую. В зданиях отсутствуют единое управление, общая концепция, системный подход к подбору арендаторов. Да и таких условно качественных торговых объектов имеется всего четыре, не считая специализированных ТЦ. А уже их торговая площадь не превышает 5 тыс. кв. м, и характеризуются они отсутствием зоны развлечений, а также продуктовых и иных «якорей» среди арендаторов.
К основным торговым коридорам города можно отнести улицу Советов, Анапское шоссе, улицу Ленина, проспект Дзержинского, улицу Карла Маркса. Помещения там достаточно востребованы среди местных, региональных и федеральных операторов розничной торговли, в том числе сетевых. При этом в большинстве случаев арендные ставки для торговых помещений формируются на первичном рынке (арендодателем выступает непосредственно муниципалитет), в связи с чем говорить о сложившемся рынке аренды торговых помещений пока рано.
На сегодняшний день средний диапазон тарифов, по сведениям GVA Sawyer, составляет $100–450 за кв. м в год (с НДС). При этом расценки дифференцируются в основном по признаку местоположения, то есть по районам города. Средняя стоимость продажи квадратного метра торговой недвижимости в Новороссийске, по данным Praedium, – около $3 тыс.
Имеющиеся в городе сетевые торговые операторы больше всего представлены в формате стрит-ритейла. Среди них нет якорных операторов торговых центров. Также отсутствуют форматы гипермаркетов, cash&carry, полноценный DIY (do it yourself – товары для ремонта и строительства, иногда – для дома).
Сравнительный анализ предложения объектов недвижимости в Новороссийске, Краснодаре и Казани, проведенный GVA Sawyer, показал, что спрос в Новороссийске вполне может поглотить качественное предложение порядка 70 тыс. кв. м площадей в торговых центрах как минимум 20 тыс. кв. м формата гипермаркета и минимум 13 тыс. кв. м формата DIY. Конкуренция наблюдается в категории товаров «электроника» и «бытовая техника».
Специалисты GVA Sawyer утверждают, что на структуру рынка торговой недвижимости Новороссийска, несомненно, повлияют новые проекты, которые станут знаковыми для города.
К ним нужно отнести прежде всего ТРЦ «Красная площадь» на пересечении Анапского шоссе и трассы Новороссийск – Геленджик – Сочи общей площадью около 40 тыс. кв. м. В составе комплекса не планируется размещение продовольственных операторов. В помещениях ТРЦ расположатся бутики, кинотеатр, ресторанный дворик.
Комплекс «Новосити», расположенный в центральной части Новороссийска, на Мысе Любви, будет включать, по предварительным оценкам, около 4 300 кв. м качественных торговых площадей. Там разместятся также офисы, две гостиницы и жилая составляющая.
В составе многофункционального комплекса Premium Palace & Apartment, также в центральной части Новороссийска, в районе улицы Советов, наряду с жильем, офисами и гостиницей планируется строительство торгового центра общей площадью около 4 тыс. кв. м. Тот же инвестор – Инвестиционная компания AVARTI, другое название – ООО «Морсервис групп», намеревается разместить примерно такое же количество торговых площадей в составе двух других планируемых многофункциональных комплексов (которые будут включать в себя также жилье и гостиницу) в районе Мысхако – Myskhako Beach & Apartment и Grand Myskhako Beach Hotel & Apartment. В каждом из них проектируется около 2 тыс. кв. м торговых объектов.
