Инвестиционная активность зависит от спроса

Доходность в сегменте офисной недвижимости все еще существенно превышает показатели развитых рынков Европы и США. По данным Knight Frank, cтавка капитализации при покупке инвестором готового бизнес-центра в Петербурге составляет 8–10%, доходность девелопера достигает в среднем 16–21%. По данным Colliers International, офисная недвижимость в 2007 году подорожалав среднем на 10–15%.

Иностранные намерения

В прошедшем году ряд компаний заявил о своем выходе на рынок офисной недвижимости Петербурга. Среди них – московская девелоперская компания «Евраз Капитал», Africa Israel Investments Ltd и многие другие. На рынке появляются сделки по совместному участию в проекте инвестиционных фондов и девелоперов. Так, девелопер EKE привлек финансового партнера Vicus, а Warimpex Group – фонд CA Immo.

Тем не менее, инвестиционные сделки в офисном сегменте пока редкость. Наиболее известные из них – приобретение «Петровского Форта» фондом EPH, «Атриума» на Невском пр., 25, Dawney Day, покупка компанией Sponda бизнес-центров Inform Futura и – на Калужском пер., 3, приобретение британским фондом Northern European Properties Ltd. действующего БЦ «Грифон» у шведской компании Ruric. Британский инвестиционный фонд Fleming Family & Partners (FF&P), специализирующийся на приобретении готовых объектов, запускает свой первый девелоперский проект в Петербурге – на наб. Адмирала Лазарева. Многофункциональный комплекс площадью около 200 тыс. кв. м будет построен на месте бывших зданий завода «Вулкан».

Британская инвестиционная компания Ovental Investments в ближайшие два года планирует вывести на рынок города бизнес-центр и два торгово-развлекательных комплекса общей площадью около 40 тыс. кв. м. Всего компания намерена вложить в проекты в Северной столице около $150 млн. Австрийская компания Raiffeisen evolution project development GmbH (дочерняя структура Raiffeisen International Bank Holding) построит многофункциональный комплекс San Gally площадью 100 тыс. кв. м на Лиговском пр., более 40 тыс. кв. м которого займут офисные площади класса «А». Это крупный проект редевелопмента бывшей производственной площадки, объем инвестиций в реализацию которого может составить около $250 млн. По словам генерального директора «Knight Frank Санкт-Петербург» Олега Баркова, чья компания выступает консультантом проекта, район Лиговского проспекта до Обводного канала сейчас крайне недооценен инвесторами и девелоперами, и класс объектов, расположенных здесь в настоящий момент, явно не соответствует потенциалу этой зоны.

По словам Дмитрия Чубика, директора департамента по привлечению проектов компании «Абердин Проперти Инвесторс Санкт-Петербург», международный холдинг «Абердин» через специально созданный для работы в России инвестиционный фонд планирует вложить в проекты офисной недвижимости в России до 600 млн евро. «Объем инвестиций в Петербурге в 2008-м будет зависеть прежде всего от наличия готовых к продаже проектов с адекватными ожиданиями со стороны продавцов. Приоритетными на 2008 год являются существующие офисные центры (построенные и сданные в аренду). При этом мы стремимся оценить перспективы рынка на ближайшие как минимум 10 лет, поскольку наш фонд рассчитан именно на этот срок. Петербург обладает неформальным статусом второй столицы России; к тому же перевод ряда федеральных функций и штаб-квартир ряда федеральных компаний, несомненно, потребует большого количества качественных офисных площадей, что также свидетельствует о перспективности данного сегмента», – считает Дмитрий Чубик.

С русским размахом

Интерес инвесторов смещается от центра города в сторону периферийных районов, где начинается формирование новых офисных кластеров. Только в деловой зоне «Пулково» в перспективе пяти-семи лет можно прогнозировать появление как минимум 150 тыс. кв. м качественных офисов, среди которых «Аэроплаза» (JFC, 32 тыс. кв. м), Airport-City (Авиелен А.Г., 20 тыс. кв. м), «Адамант Парк» (УК «Адамант», 50 тыс. кв. м). «Невский Альянс» совместно с компанией «Фемида» реализует строительство делового центра класса «В+» SOKOL CITY площадью 132,5 тыс. кв. м в Приморском районе.

Однако инвестиционный рынок Петербурга пока еще слаб и неразвит. Одна из причин в том, что на текущий момент средняя площадь офисного проекта – 5 тыс. кв. м, что мало интересно крупным международным фондам. Проекты объемом в 10 тыс. кв. м только начинают появляться, а проекты, заявляемые международными инвесторами, – в диапазоне 50–100 тыс. кв. м. Хотя российские инвесторы, в отличие от иностранных, все-таки берутся за финансирование и реализацию более масштабных многофункциональных проектов редевелопмента территорий с большой площадью офисной функции. Среди них – «Охта-центр» (ОАО «Газпром нефть», 1 млн кв. м офисов), «Морской фасад» (УК «Морской фасад», 1,5 млн кв. м), «Невская Ратуша» (инвестор – ОАО «Банк ВТБ», 250 тыс. кв. м), «Апраксин двор» (ОАО «Главстрой СПб», 70 тыс. кв. м), офисный комплекс «Полюстрово» (УК «Теорема», 400 тыс. кв. м), «Электрик Сити» (группа ЛСР, 340 тыс. кв. м) и др.

Разница в подходах

По мнению генерального директора Группы компаний «Невский Альянс» Александра Чупракова, и отечественные компании (прежде всего ПИФы), и зарубежные инвестиционные фонды будут в равной степени заинтересованы во вложении средств в офисное строительство Петербурга: «Мы работаем по схеме, которая отличается от общепринятой, – продаем помещения в коммерческих объектах в собственность. Свои проекты мы ведем в партнерстве с компаниями-застройщиками. На наш взгляд, данная схема более привлекательна, чем просто работа с подрядными организациями, ведь у них нет такой мотивации, как у компаний, которые являются совладельцами проекта».

По словам заместителя генерального директора ЗАО «МК ПСБ» Артура Кима, если объект приобретет зарубежный инвестор, для управления он привлечет профессиональную управляющую компанию. Появление на рынке сильных игроков, в том числе западных, по его мнению, приведет к конкуренции между УК, и как результат – повысит требования к качеству управления, ориентированного на достижение европейского уровня качества предоставления услуг.

Подходы к работе у российских и зарубежных инвесторов разные. Директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International Николай Казанский отмечает, что крупные международные компании имеют четкое понимание цели, которой они в итоге желают достигнуть на российском рынке, и более четкие требования к выбираемым объектам. У российских инвесторов есть свои плюсы, например, опыт работы на локальных рынках и большая смелость вхождения в проекты. В целом венчурный характер многих российских компаний позволяет им входить в проекты с высокими рисками, но с большей прибылью. «Кроме того, есть еще одно важное различие между иностранными и российскими инвесторами – большинство отечественных компаний имеют более высокую скорость принятия решений. У западных организаций при большом объеме финансовых средств присутствует высокая степень бюрократизма в процедуре принятия решений. У них немного консервативный поход к бизнесу, они более осторожны, часто не готовы входить в рискованные проекты. Но все чаще наши компании интегрируются в международные рынки, и уже сейчас сложно проводить жесткое разделение «российские – иностранные». Здесь многое зависит от отдельных компаний и политики их руководителей», – добавляет Николай Казанский.

Ключевые объекты, планируемые к вводу в 2008 году

Источник: Knight Frank Research, 2008

Текст: Яна Карелина