Офисы и магазины премиум-класса выходят за пределы центра

Мы продолжаем публиковать запланированный цикл обзоров рынков элитной недвижимости России. На этот раз тема статьи – коммерческая недвижимость премиум-класса Северной столицы. Проект осуществляется в преддверии международной конференции Elite Estate, которая пройдет в Петербурге 20–21 мая 2008 года.

  Коридоры элитной торговли 
  Сегодня основными игроками на рынке элитной торговли являются бутики, наибольшая концентрация которых формируется на главной магистрали Петербурга – Невском проспекте, а также на Большом проспекте Петроградской стороны (так называемые Невский и Петроградский торговые коридоры). Поскольку количество парковочных мест в данных районах города ограничено, элитных торговых центров здесь крайне мало: доминируют бутики, расположенные во встроенно-пристроенных помещениях.
  По мнению экспертов, сегмент торговых помещений класса «люкс» в Петербурге проходит только стадию зарождения. «Одна из основных проблем бутиков высоких марок состоит в том, что их целевые потребители постоянно путешествуют по всему миру, а зачастую, де-юре проживая в России, де-факто проводят в Петербурге по два-три месяца в году, – говорит Елена Снегирева, консультант торгового департамента компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis. – Эти люди уже привыкли покупать себе одежду и обувь непосредственно в Милане и Париже, поэтому местным представителям нужно приложить удвоенные усилия для того, чтобы ситуация поменялась. Считается, что лишь около 5% жителей Москвы являются потребителями товаров уровня «люкс», а в Северной столице этот показатель еще ниже».
 Требования к помещению, в котором может расположиться бутик, очень жесткие. По словам Елены Снегиревой, это должно быть отдельное помещение/здание, выходящее фасадом на Невский проспект или Большой проспект Петроградской стороны, имеющее большие витрины (а не просто витринные окна), отдельный вход, высокие потолки (3,5 м и выше), соответствующее окружение. «Вопрос местоположения в таком случае даже не стоит: оно должно быть самое лучшее, – говорит г-жа Снегирева. – Помещение «чуть подальше и чуть подешевле» даже не рассматривается. Высокие марки традиционно не тяготеют к географической экспансии, и жесткого плана развития у них, как правило, нет».
  Сегодня в Петербурге существует пять центров торговли, имеющих в своем составе бутики. Торговый центр Apriori Gallery расположен на Большом проспекте Петроградской стороны, 56. Общая площадь здания – 8,5 тыс. кв. м. Четыре этажа занимает торговая зона, на двух верхних этажах расположены офисные помещения. Зона развлечений включает в себя панорамный ресторан. Арендаторами в торговом комплексе являются операторы таких брендов, как Nomination, Lancel, Swarovski, J.Lo by Jennyfer Lopez и др. Арендная ставка составляет в среднем 23 тыс. руб./кв. м/год (максимальная – 46 тыс. руб./кв. м/год).
  На Казанской улице, 3, располагается торговый центр Vanity Opera. Его общая площадь составляет 5,9 тыс. кв. м. В зону развлечений торгового центра входит ресторан La Terrazza. Арендаторами в торговом центре являются операторы таких брендов, как Prada, Christian Dior, Dolce&Gabbana, Lanvin, Nina Ricci и др. Паркинг составляет 57 машино-мест. Арендная ставка равняется 90 тыс. руб./кв. м/год.
  Торговый центр Grand Palace расположен на пересечении Итальянской улицы и Невского проспекта. Его общая площадь – 20 тыс. кв. м. В зону развлечений включены клуб-рестораны 7 Sky Bar, Lumier. Арендаторами в торговом центре являются Trussardi, Laurel, Wolford, Sonia Rykiel, J.M.Weston, St. James, Mania Grandiosa, Baldinini и др. Арендная ставка составляет от 21,8 тыс. до 41,4 тыс. руб./кв. м/год.
  На втором этаже Невской линии Большого Гостиного Двора располагается «Галерея Высокой Моды». Ее площадь составляет 2 тыс. кв. м. В галерее представлены такие бренды, как Alan Paine, Alberto Guardiani, Dolce&Gabbana, Gardesi, Givenchy, Gianfranco Ferre и др. «Галерея Русских Дизайнеров» расположена в торговом комплексе Baltiysky Fashion Gallery на Большом проспекте Васильевского острова, 68. Площадь галереи составляет 1,5 тыс. кв. м. Она специализируется на демонстрации коллекций российских дизайнеров: Larissa Pogoretskaya, Leonid Alexeev, Princess and Frogs, Vitamin (Елена Бионди), Sultanna Frantsuzova, Valentin Yudashkin и др.
  По мнению Дмитрия Золина, управляющего партнера компании LCMC, рынок торговых центров премиум-класса в Петербурге еще не сформирован и отличается низкой конкурентоспособностью. «Основной недостаток существующих конкурентных объектов (за исключением «Галереи Высокой Моды» – в силу ее выраженной направленности на демонстрацию дизайнерских работ) заключается в отсутствии четкого позиционирования объектов и определения целевой группы», – считает Дмитрий Золин. 
  Сейчас в нашем городе на разных этапах строительства и реконструкции находятся три торговых центра премиум-класса, причем два из них будут располагаться вне исторического центра города. На 2009 год намечен ввод в эксплуатацию первой очереди торгового комплекса «Невский Колизей». Его возводит итальянская компания Margheri Group. Комплекс будет располагаться вблизи поселка Бугры. Площадь объекта – 40 тыс. кв. м, емкость паркинга – 10 тыс. машино-мест. Планируется, что в торговом центре разместится торговая галерея известных европейских дизайнеров. Особенность проекта – формирование искусственного моря «Ривьера» с настоящими волнами, белым песком и другими атрибутами пляжной жизни. 
  В октябре 2005 года компания Mercury получила право на реконструкцию Дома ленинградской торговли (ДЛТ) на Большой Конюшенной улице, 21–23. Согласно проекту четыре этажа здания будут отведены под торговлю, а на пятом расположится ресторан. Во дворе торгового комплекса создадут стоянку на 350 автомобилей. Компания Mercury – известный продавец элитной одежды в России. Реконструированный торговый центр предположительно станет площадкой для марок, традиционно поддерживаемых этой фирмой.
  Торговый комплекс «Атлантик-Сити» разместится на участке, ограниченном улицами Савушкина, Беговой, Туристской, а также Приморским проспектом. Девелопер проекта – компания «Атлантик». Общая площадь комплекса составляет 108 тыс. кв. м, из которых 52 тыс. будет занимать торговая зона. Объект уже готов к сдаче, и открытие его планируется весной текущего года. В комплексе предполагается создание торговой галереи класса «премиум».

Офисная богема 
  Арендаторов, предъявляющих высокие требования к качеству офисных помещений, становится все больше. Спрос на бизнес-центры класса «А» в Петербурге превышает предложение. Несмотря на появление новых объектов высокого класса, эксперты сходятся на том, что на рынке по-прежнему наблюдается дефицит высококачественных офисов.
По данным компании LCMC на начало текущего года, в Северной столице действует 18 деловых центров класса «А», их общая площадь составляет 139,6 тыс. кв. м. Почти все высококлассные объекты располагаются в исторической части города: по одному – в Адмиралтейском и Калининском районах, три – на Петроградской стороне, три – в старой части Васильевского острова и 10 – в Центральном районе (см. таблицу).
  Уровень арендных ставок определяется близостью к историческому центру города. Например, в бизнес-центрах Адмиралтейского района ставки минимальны для объектов класса «А» – 740 руб./кв. м/мес. В деловых центрах на Васильевском острове, Петроградской стороне, Центральном районе, на Свердловской набережной средняя арендная ставка – 1,5 тыс. руб./кв. м/мес. средняя арендная ставка – 1,5 тыс. руб./кв. м/мес. Ставки аренды достигают максимальных значений в бизнес-центрах на Невском проспекте – до 2,75 тыс. руб./кв. м/мес.
  Каждый из бизнес-центров класса «А» в Петербурге – единичный, а часто и уникальный проект, поскольку высокий класс предполагает сочетание престижного местоположения, эффективного управления и сопутствующей инфраструктуры (техническая оснащенность, инженерия, достаточное количество парковочных мест).
Основная характеристика деловых объектов класса «А» – это престижное расположение. Как правило, офисы подобного уровня находятся в историческом центре Петербурга. Арендаторы делают такой выбор не только из соображений престижа, но также из-за удобства. «Деловая жизнь в основном сосредоточена в Центральном районе, Адмиралтейском, Петроградском, Василеостровском. Поэтому офис компании должен располагаться максимум в 20 минутах езды на машине до центра города, – говорит Дмитрий Золин. – Иначе собственнику бизнес-центра не удастся быстро возместить затраты за счет арендной платы. Однако необходимо отметить, что в последнее время появилась тенденция строительства офисных площадей класса «А» за пределами исторического центра города». Причина тому – дефицит земельных участков в центре, серьезные ограничения по реконструкции объектов. Среди возможных новых зон деловой активности называют Петроградскую набережную, Аптекарскую, Пироговскую, Выборгскую, Ушаковскую, Свердловскую, набережную Обводного канала. А также территории, прилегающие к Московскому проспекту и Пулковскому шоссе. Широкий спектр предоставляемых услуг, хорошая транспортная доступность и возможность организации цивилизованной и удобной парковки становятся решающими факторами при выборе деловых площадей. Вероятно, в ближайшие годы эта тенденция развития офисного рынка Петербурга сохранится.
Растет значимость грамотного управления бизнес-центрами. По словам генерального директора компании «Praktis. Управление и Эксплуатация» Анны Деркач, низкий уровень обслуживания может привести к понижению класса делового объекта. Качество работы управляющей компании должно соответствовать высокому уровню арендной ставки.
  Если клиенты заметят несоответствие между заявленным классом, стоимостью аренды и уровнем сервиса, они найдут другой объект с   лучшим сочетанием цена/качество. «Несмотря на высокую стоимость аренды, дорогой ремонт и хорошее местоположение, бизнес-центр не будет восприниматься как объект класса «А», если его управление осуществляют непрофессионалы – считает Анна Деркач. – Более того, из-за низкого качества работы управляющей компании строительные конструкции здания начнут ветшать, инженерные системы – выходить из строя. И единственным достоинством объекта станет его местоположение. Чтобы соответствовать классу «А», этого уже недостаточно».
  В 2008 году планируется ввести в эксплуатацию 11 бизнес-центров класса «А» общей площадью 122,5 тыс. кв. м. К наиболее крупным проектам относятся три офисных центра «Сенатор» (на улице Профессора Попова, на 18-й линии ВО и на Большой Пушкарской улице), бизнес-центр Renaissence Plaza на улице Марата, «Демидов Хаус» в переулке Гривцова и вторая очередь делового центра «Бенуа» на шоссе Революции.
В 2010 году прогнозируется открытие четырех объектов класса «А», в том числе двух бизнес-центров «Сенатор» (на улице Чапаева и улице Кропоткина) и первой очереди делового квартала «На Малой Охте». Их общая площадь составит 206,5 тыс. кв. м.
  После 2010 года предполагается ввод пяти крупных многофункциональных объектов, в составе которых построят высококлассные бизнес-центры общей площадью более 500 тыс. кв. м. К таким объектам относится многофункциональный комплекс Clover Plaza на Ушаковской набережной (2011 год). На 2012 год запланирован ввод в эксплуатацию двух деловых кварталов – «Полюстрово» на шоссе Революции и «На Малой Охте» на Малоохтинском проспекте, а также офисно-делового комплекса «Невская Ратуша» в квартале, ограниченном Дегтярным переулком, улицами Моисеенко и Новгородской. Открытие многофункционального комплекса «Парадный квартал» на территории, ограниченной улицами Радищева, Кирочной, Парадной и Виленским переулком, запланировано на 2013 год.
  В 2016-м в Северной столице должен появиться деловой квартал «Охта-Сити» на Красногвардейской площади.
По мнению экспертов, рынок офисной недвижимости Петербурга в сегменте класса «А» пока не насыщен. «Спрос превышает предложение, – говорит Олег Спивак, директор по консалтингу Becar Commercial Property SPb. – Заполняемость высококлассных бизнес-центров составляет 98–99%, причем в новых объектах это происходит уже на этапе строительства. Однако большое количество заявленных проектов позволяет говорить о возможном насыщении рынка в ближайшие четыре-пять лет».

  Звездная россыпь
  Гостиницы премиум-класса в Петербурге занимают всего 9% от общего количества отелей в городе. К классу «люкс» относятся пятизвездочные объекты или высококомфортабельные четырехзвездочные гостиницы, которые управляются международными операторами. По данным компании LCMC, на начало 2008 года в Северной столице существует 17 объектов премиум-класса, номерной фонд которых составляет 4 670 номеров, что равняется примерно четвертой части общего объема гостиничного номерного фонда в городе.
  К пятизвездочным гостиницам в Петербурге относятся семь объектов: Grand Hotel Europe (orient Express) на Михайловской улице, Corinthia Nevsky Palace на Невском проспекте, Astoria (Rocco Forte) на Большой Морской улице, Kempinski Moika на набережной реки Мойки, «Балтийская звезда» в Стрельне (Березовая аллея, 3), «Талион Империал Отель (Eliseev Palace) на набережной реки Мойки и Golden Garden на Владимирском проспекте. Четырехзвездочных отелей – десять. Наиболее крупные из них – это «Park Inn Прибалтийская» на улице Кораблестроителей, «Park Inn Пулковская» на площади Победы и Holiday Club в Биржевом переулке.
Большая часть гостиниц класса «премиум» располагается в центральных районах города – Центральном, Адмиралтейском. Василеостровском. В перечень основных услуг, предоставляемых отелями премиум-класса, входят ресторан русской и интернациональной кухни, винный погреб, оздоровительный центр (СПА или фитнес), круглосуточное обслуживание в номерах, услуги прачечной и химчистки, спутниковое телевидение, доступ в интернет, транспортные услуги, прокат машин, экскурсионное обслуживание, визовая поддержка и регистрация, банкетные и конференц-залы, парикмахерская, система видеоконтроля и безопасности, камера хранения.
  Стоимость размещения в гостиницах и мини-гостиницах премиум-класса зависит от нескольких параметров: близости привлекательных для туристов объектов, категории номера («стандартный», «полулюкс», «люкс», «апартаменты» и др.), уровня управления и известности бренда гостиничного оператора; спектра предлагаемых услуг.
Ценовой диапазон стоимости одноместного размещения в объектах класса «премиум» в стандартных номерах колеблется от 2 720 руб./сутки (гостиница «Нептун») до 11 970 руб./сутки (Kempinski Moika) во время «низкого» сезона и от 6 660 руб./сутки (Holiday Club) до 23 690 руб./сутки (Kempinski Moika) во время «высокого» сезона (цены с учетом НДС, без завтрака). Тарифы могут измениться в зависимости от загрузки в течение года.
  В 2008–2009 годах в городе запланировано введение в эксплуатацию семи высококлассных отелей с номерным фондом, составляющим 1,5 тыс. номеров. Это две гостиницы Movenpick на Большой Конюшенной улице и набережной реки Мойки, гостиница Starwood на Литейном проспекте, Corinthia на Невском проспекте, отель Intercontinental в переулке Антоненко, Novotel на Малой Морской улице и Domina Prestige на Большой Морской улице.
Эксперты рынка отмечают увеличивающийся интерес международных операторов к гостиницам премиум-класса Петербурга. На 2008–2009 годы запланировали выход на рынок Северной столицы такие международные гостиничные операторы, как SOK Holding (Финляндия), Вest Western, Starwood, Marriott International (США), Domina Hotels&Resorts (Италия), Accor (Франция), InterContinental Hotels Group (Великобритания) и др.
  География размещения отелей класса «премиум», по мнению экспертов, также расширится. «Гостиницы четырех- и пятизвездочные будут строить ближе к транспортным терминалам. Например, на Московском проспекте, на Васильевском острове (в связи с развитием территории по проекту «Морской фасад») и в пригородах (ближе к Пушкину, Павловску и Петродворцу), – считает Дмитрий Золин. – Это зависит и от нехватки земельных участков в центре города (или их дороговизны из-за обременений или высокой стоимости участков), и от развития депрессивных промышленных районов города как новых экономических зон».
Несмотря на обилие требований к высококлассной коммерческой недвижимости, понятия «класс «А», «люкс», «премиум» пока не имеют четких общепринятых определений, что может вводить в заблуждение как самих участников рынка, так и покупателей. Внести ясность в данные вопросы – одна из задач проводимой в Петербурге международной конференции Elite Estate.
 –21 мая 2008 года. В настоящее время на сайте www.proelite.ru осуществляется регистрация участников.
 

 Перечень действующих бизнес-центров класса «А» в Петербурге на начало 2008 года

Текст: Дарья Куксенкова