Игорь Водопьянов: Офисы покидают центр Петербурга

— Игорь Михайлович, специалисты высказываются в том смысле, что бизнес-центров сегодня не строят только ленивые?

– Я с этим абсолютно не согласен, потому что бизнес-центры – это очень медленно окупающийся бизнес. Если строить офисную недвижимость на заемные средства, то основной вопрос, который стоит перед девелопером, – где взять эти заемные средства. Сегодня банки не осуществляют проектного финансирования в связи с тем, что нельзя получить достаточный объем документации. Поэтому финансирование возможно только залоговое. Но даже если у девелопера есть залог, кредит дадут только под 12–14% годовых. А прибыль от бизнес-центра составляет 16–17% в год. Таким образом, если строить только на заемные средства, то владельцем бизнес-центра можно стать только лет через 25. Поэтому строят не те, кто «неленивый», а те, у кого есть лишние деньги.

— А поскольку у нас таких инвесторов не так много, то можно ли предположить, что до насыщения рынка офисной недвижимостью пока далеко?

– Могу с уверенностью сказать, что сейчас у нас рынок продавца. В Петербурге существует дефицит высококачественных офисов. Все, что строится, – сдается в аренду. И такая ситуация сохранится лет пять. А что будет потом, прогнозировать невозможно. Разве могли мы предположить в 2003 году, что у нас произойдет в 2008-м? Не могли! Могли мы думать, что стоимость нефти превысит отметку $100 за баррель и в стране появится много денег? Не могли. А если, к примеру, через пять лет стоимость нефти упадет до $20 за баррель, то все встанет. Отсюда итог – все рынки привязаны к развитию страны. А развитие страны привязано к ценам на энергоносители.

— Вы строите на собственные средства?

– Нет, на заемные. Одним из вариантов привлечения капитала для нас была продажа акций компании на Лондонской бирже. Однако к тому моменту, когда мы выходили на IPO, рынок шел вниз. К примеру, акции компании ЛСР, размещенные за две недели до нас, уже упали на 15%. Поэтому для нас IPO не удалось. Конечно, не исключено, что мы еще вернемся к этому вопросу, но не ранее чем через два года.

— Подводя итоги прошлого года, обозначьте, пожалуйста, основные тенденции развития рынка офисной недвижимости.

– Во-первых, это уход бизнес-центров на окраины. Центр города переполнен, строить просто негде. Поэтому большинство высококачественных офисных объектов появляются на периферию города. Арендные ставки продолжают стабильно расти – по итогам 2007 года они увеличились в среднем на 12–15%. И это неудивительно: как я уже говорил, у нас дефицит предложения высококачественных офисных площадей.

— Изменились ли требования арендаторов к бизнес-центрам?

– Безусловно, требования стали выше. Сегодня для арендаторов фактор местоположения бизнес-центра менее важен, нежели его внешний вид, техническая начинка, а также уровень обслуживания. При этом я убежден, что вся инженерия возводимого офисного здания должна быть новой: только в этом случае можно быть уверенным, что в течение 15 лет к вопросу модернизации коммуникаций объекта возвращаться не придется. Что касается ремонта помещений, то для арендаторов, как ни странно, внутренняя отделка менее важна, нежели внешний вид – фасад бизнес-центра. Объясняется это просто: внутренние помещения арендатор может отремонтировать самостоятельно по своему вкусу, а вот фасад здания – это то, что самостоятельно уже не изменишь.

В последнее время появилась тенденция укрупнения арендуемых площадей. Сегодня наибольшим спросом пользуются помещения до 400 кв. м. На мой взгляд, это связано в первую очередь с тем, что экономика страны растет, и, соответственно, компании, которые умеют работать, получают новые заказы. И для их выполнения организации вынуждены расширяться. Кроме того, уже сегодня появилась особая категория арендаторов, которым нужен эксклюзивный узнаваемый офис. У нас подобными арендаторами являются компании «Яндекс» в бизнес-центре «Бенуа» и «Доктор Вэб» в БЦ «Лангензипен». Как правило, переговоры с такими организациями ведутся на первых этапах строительства объекта. Совместно с компанией-заказчиком мы составляем техническое задание, которое и реализуем в процессе строительства бизнес-центра.

— Может быть, требование эксклюзивности связано еще и с тем, что москвичи привыкли к другому уровню бизнес-центров? Насколько в этом плане мы отстаем от них?

– Несомненно, наш класс «А» отстает от столичного не только по масштабности, но и по помпезности. Уровень капитализации Москвы намного выше, поэтому вложения в бизнес-центры там больше. Отсюда и разница в арендных ставках: в столице стоимость аренды на уровне $200 за кв. м в месяц уже никого не удивляют.

— В планах вашей компании строительство складского комплекса. Каковы, на ваш взгляд, перспективы этого сегмента рынка?

– Да, в настоящий момент мы строим складской комплекс. Думаем, что он будет заполнен на 100%. Но это наш первый и последний складской проект, поскольку нет фактора конкурентного преимущества. Главное достоинство проекта на сегодня – его местоположение. Но пройдет какое-то время, и складские терминалы появятся по всему периметру Петербурга. И такой фактор, как местоположение, уже перестанет быть преимуществом. Кроме того, чтобы построить склад, не нужно большого ума. Взял кусок земли, построил там коробку, обшил сэндвич-панелями, остается только найти электричество и решить вопрос с газом. А мне это не интересно. И вообще, я скептически отношусь к тому, что у нас в Ленобласти будут осваиваться большие земельные участки.

— Сейчас вы реализуете два проекта жилой недвижимости: «Красные зори» и «Охта Разлив». Почему занялись жильем?

– У нас появились площадки, на которых целесообразнее возводить именно жилье. И если мы занимаемся строительством объектов коммерческой недвижимости, то почему бы не попробовать себя и в жилом сегменте? На мой взгляд, жилье будет востребовано всегда, а строить его намного проще. Но здесь есть другой подводный камень – это ТСЖ. Это самое товарищество может выбрать себе недобросовестную управляющую компанию, которая испортит все реноме проекта.

Как решить эту проблему, мы пока не знаем. В настоящий момент у нас есть опыт самостоятельного управления бизнес-центрами. При этом какое-то время назад мы пытались отдать управление на аутсорсинг, в итоге стоимость эксплуатации возрастала, а качество падало. Но жилье – это совсем другое. Ведь собственники – это сборище неуправляемых людей. И попробуй проведи среди них собрание, чтобы принять какое-то решение! Возможно, к окончанию строительства комплексов появятся нормальные управляющие компании, которые смогут качественно эксплуатировать наши жилые комплексы. Но в любом случае думать об этом пока рано.

— Таким образом, вы попробовали себя во всех сегментах недвижимости, кроме торговой. Будете ли вы его осваивать?

– Торговая недвижимость – это наиболее сложный и быстроизменяющийся сегмент рынка коммерческой недвижимости. У торговли есть своя наука. И она меняется намного интенсивней, чем в сегменте бизнес-центров. У нас есть торговая зона в бизнес-центре «Эврика», и, надо признаться, для нас это как больное дитя. С этой торговой зоной одни хлопоты: арендаторы заезжают, выезжают, постоянно там ведутся какие-то ремонтные работы. С офисами все гораздо проще. В общем, торговая недвижимость – это пока не наше. И, возможно, нашим никогда не станет.

Текст: Анна Отрощенко