Сегодня в Северной столице процесс перевода жилых помещений в нежилые регламентируется главой 3 Жилищного кодекса РФ, Законом Санкт-Петербурга № 279-36 от 20.06.2005 «О переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые» и Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 1272 от 31.08.2005 «О переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые в Санкт-Петербурге».
Перевод стрелок
Революционное значение Жилищного кодекса РФ состояло в том, что возможность перевода жилого помещения в нежилое из категории исключений перешла в разряд законных прав собственника. Внедрение новой практики не обошлось без эксцессов: в Петербурге, например, переводы были заморожены примерно на девять месяцев. Бизнес терпеливо ждал: хотелось верить, что эта жертва не будет напрасной и, после того как формальности утрясутся и механизм наладится, все потери будут с лихвой компенсированы.
Но беда пришла с неожиданной стороны. Теперь полномочия по переводу были делегированы территориальным управлениям районов. И когда приемочные комиссии «на местах» были образованы и начали свою работу, выяснилось, что отныне требования к переводчикам зависят от… географии.
В одном районе стали требовать согласия всех собственников квартир в жилом доме на перевод одной-единственной в нежилой фонд, в другом – одобрения только соседей, чье жилье непосредственно примыкает к переводимому помещению, в третьем – не требовали вовсе.
В мае 2007 года выдачей разрешительных писем в КГА вместо районных инспекторов стал заниматься один человек – начальник отдела эстетики. И если до этого письмо из КГА заявитель получал через две недели, то теперь счет пошел на месяцы.
|
Бизнес давно готов играть по правилам, но, когда этих правил нет, приходится выкручиваться кто во что горазд. |
Современная тенденция такова: КГА вообще перестал принимать письма на один конкретный объект (квартиру), требуется подавать их в соответствии с концепцией, которая предусматривала бы размещение отдельных входов во всем доме. С точки зрения эстетики – претензии предъявить трудно. Но правда жизни показывает, что законопослушный собственник после долгого и мучительного согласования концепции вполне может обнаружить в своем доме уже сделанный вход по соседству – убивающий всю эстетику напрочь, но тоже согласованный.
А казалось, что ЖК РФ сделает процесс перевода таким же формальным, как и регистрацию права собственности…
Примечание переводчика
В этом году началась реализация городской целевой программы «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге». По мнению полномочного представителя президента Российской Гильдии риэлторов Павла Созинова, эта программа может стимулировать спрос со стороны инвесторов на квартиры, расположенные на первых этажах, – но лишь в случае, если будут решены все проблемы с разночтениями в реализации законного права перевода данного недвижимого имущества из жилищного фонда в нежилой. «Наиболее сложными в этом отношении считаются Петроградский, Центральный и Адмиралтейский районы, – отмечает он. – Однако именно в этих районах сосредоточено наибольшее количество коммунальных квартир – около 40 тысяч».
Трудности перевода
В статье 24 Жилищного кодекса РФ описаны случаи, при которых возможен отказ в переводе. Их всего четыре.
1. Непредставление определенных в части 2 статьи 23 настоящего кодекса документов.
2. Представление документов в ненадлежащий орган.
3. Несоблюдение предусмотренных статьей 22 настоящего кодекса условий перевода помещения.
4. Несоответствие проекта переустройства и перепланировки помещения требованиям законодательства.
Чтобы проследить фактическую невозможность отказа, разберем первый случай. Перечень документов простой:
- заявление о переводе помещения;
- правоустанавливающие документы на него;
- технический паспорт жилого помещения;
- поэтажный план дома (все эти четыре документа – из разряда «либо они есть, либо их нет», и обсуждать тут нечего.)
Наконец, пятая бумага, из которой и «растут ноги». Это – подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переводимого помещения. Следовательно, если у вас есть согласованный проект, то – по закону – отказать в переводе вам не могут.
Согласно тому же ЖК РФ в переводимое помещение должен быть отдельный вход с улицы. Перевод допускается только в том случае, если квартира находится на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, но при этом помещение, расположенное непосредственно под переводимой квартирой, не является жилым.
С отдельным входом связана одна проблема, вызванная разночтением. К общему имуществу собственников в многоквартирном доме, кроме чердаков, подвалов, лестничных пролетов, коммуникаций и т. д., Жилищный кодекс относит также ограждающие (несущие и ненесущие) конструкции. И вот как раз в части изменения общего имущества необходимо согласие двух третей собственников.
Однако же подобная неоднозначная практика сохраняется и поныне. Несмотря на то что, например, председатель Жилищного комитета Юнис Лукманов придерживается такой точки зрения: «В случае нарушения прав иных собственников помещений в многоквартирном доме при осуществлении перевода в нежилой фонд защита их прав осуществляется в судебном порядке. При этом на заявителей возлагается обязанность доказывания того, какие непосредственно их права, предусмотренные действующим законодательством, были нарушены».
Указание на необходимость конкретизировать вид ущемления прав – вполне обоснованное. Бывают ситуации, когда ни земельный участок, ни подвальное помещение при переводе не затрагиваются и отдельный вход уже имеется. И переводчику можно вменить в вину только «нарушение наружных ограждающих конструкций». Но, по идее, ту же логику можно распространять и на замену оконных рам на стеклопакеты или же на остекление лоджий. Ведь это тоже ограждающие конструкции, ненесущие.
По мнению исполнительного директора риэлторской компании «Русский дом» Алексея Слокотовича, любые требования о необходимости получения согласия других собственников при переводе помещения в нежилой фонд неправомочны. И тем более тогда, когда отдельный вход уже имеется в наличии, а такие квартиры на первых этажах существуют.
Переводные картинки
Как уже было сказано, первой инстанцией, куда обращаются при переводе для получения разрешительного письма на проектирование, является КГА. И неоднократно уже фиксировались эпизоды, когда (до начала проектирования!) КГА требует получить согласие собственников на изготовление отдельного входа. Ссылаясь при этом на Жилищный кодекс, в котором ничего подобного не написано.
Очевидно, театр абсурда должен выглядеть так. Приходит собственник помещения на первом этаже и говорит:
– Уважаемый сосед, дай мне свое согласие на изготовление отдельного входа!
– Какого? Ты покажи проект…
Даже если не учитывать тот факт, что граждане у нас инертные, любой разумный и законопослушный человек скажет: «Если твой отдельный вход будет проходить через мою квартиру или загораживать мои окна – я против. Ты покажи, что ты хочешь сделать, и, если мои права не ущемляются, я не буду возражать».
Но допустим, что требование о согласии собственников-соседей выдвинуто позже, уже на уровне районной администрации и уже при наличии проекта. Допустим даже, что предприимчивый человек умудрился в заочной форме (закон это допускает) провести такое собрание, получив письменные согласия всех собственников квартир. Где гарантия того, что этот протокол потом не будет обжалован некоей «инициативной группой»? А таких примеров предостаточно.
Можно сколько угодно говорить о правовом государстве. Но зачастую правым оказывается тот, кто больше и громче кричит. И никаких законных средств воздействия на таких крикунов нет. Демократия оказывается охлократией, властью толпы.
Игра в переводного
Получается, что проблема лежит не в юридической плоскости, а – если так можно выразиться – в эмоционально-бытовой. История с мансардами, вызвавшая большой резонанс, каким-то образом спроецировалась на ситуацию с переводом. При этом граждане не понимают разницы: мансардостроитель извлекает выгоду для себя, пользуясь общим. А при переводе квартиры первого этажа человек использует свое, к тому же по сути отказываясь от пользования частью общего имущества.
Только вопрос-то не в этом: препятствуя переводу, люди пытаются защитить себя от будущих неприятностей. А если, рассуждают они, здесь будет не салон элитной мебели, который работает с 11.00 до 19.00, а круглосуточная бильярдная с баром?
|
Первой инстанцией, куда обращаются при переводе для получения разрешительного письма на проектирование, является КГА. |
Но извините, есть статья 288 Гражданского кодекса РФ, согласно которой размещение в жилых домах предприятий, учреждений и организаций, которые не занимаются промышленным производством, законом не запрещено, несмотря на то что это также может причинить вред и беспокойство проживающим в доме.
Если же в бытовой демагогии двигаться дальше, то можем прийти и к следующему. Когда над вами селится молодая семья, вероятность того, что у них через некоторое время родится ребенок, очень высока. Он будет плакать по ночам и не давать вам спать. Значит ли это, что молодым семьям нельзя жить в многоквартирных домах и заводить детей, не получив согласие соседей? И что, например, лучше – собака с пятью щенками у соседа в квартире наверху или офис международной авиакомпании внизу?
Бюро переводов
При работе с КГА это необоснованное затягивание сроков в ходе рассмотрения как вопросов по созданию отдельного входа, так и других, находящихся в компетенции КГА. На стадии согласования проекта с районным архитектором главный архитектор не утверждает проект, а «рекомендует» обратиться в конкретную проектную фирму, которая согласует проект в КГА (это негласно известно всем, работающим с КГА).
В нормативных документах согласования с Госпожарнадзором не требуется, но по факту оно необходимо в администрациях районов и других инстанциях. Управление «Дортехнологии» и ГАТИ требуют в обязательном порядке (негласно) предусмотреть парковочные места. Проектно-инвентаризационное бюро Центрального района сознательно затягивает сроки без каких-либо дополнительных мотивировок. Отсутствуют ответственные исполнители.
Теперь – в отношении Жилищной инспекции. В данном случае круг вопросов, которые рассматривает Жилищная инспекция, не конкретизирован, так как инспекция не подписывает никаких актов по работам.
|
Справка «ДН»: Этапы перевода жилого помещения в нежилой фонд
|
И перечню этому не видно ни конца ни края. Итак, основные проблемы связаны с искусственным затягиванием сроков и с необходимостью согласовывать проект в дублирующих организациях. Следовательно, для инвесторов происходит удорожание помещений.
И, следовательно, город теряет значительные средства только за счет прямых платежей, которые не идут в казну. А рынок, развитие которого искусственно тормозится, способен вобрать в себя миллиардные инвестиции. Но ведь еще и не создаются новые рабочие места. Например, вместо снесенных ларьков далеко не быстрыми темпами создаются магазины шаговой доступности. Поскольку где же им размещаться, как не в переведенных из жилищного фонда в нежилой помещениях на первых этажах. Не говоря уже о том, что собственники нежилых помещений – самые дисциплинированные плательщики за коммунальные услуги, причем платежи превышают в разы плату за квартиру. Бизнес давно готов играть по правилам, но, когда этих правил нет, приходится выкручиваться кто во что горазд. Законное право собственника на использование своего помещения в тех или иных целях уперлось в бюрократическую стену.
