Офисы приземлятся в аэропорту

Офисные центры на трассах, соединяющих аэропорты с центром города, – обычное явление в крупных городах Европы. Так же как бизнес-центры в непосредственной близости от взлетно-посадочных полос. Они есть везде – в Лондоне, Франкфурте, Роттердаме. «Аэропорт сам по себе является хорошим магнитом для развития коммерческой недвижимости», – отмечает Валерий Трушин, руководитель группы аналитики Colliers International. По его словам, в разных городах мира офисные парки, отели, торговля, рекреационные объекты являются логичными спутниками аэропортов.

Чем манит аэропорт

Факторами, притягивающими к аэропортам офисных девелоперов, является относительно низкая стоимость земли и высокая транспортная доступность будущих объектов. «Территории возле аэропортов интересны для размещения такого офисного формата, как бизнес-парки», – отмечает директор по стратегическому и инвестиционному консалтингу Praktis CB Вал Жердес. Напомним, что бизнес-парк, согласно определению Urban Land Institute, это комплекс малоэтажных офисных зданий, объединенных одной архитектурной концепцией, в которую интегрируется сложная инфраструктура – предприятия сферы бытовых услуг, общественного питания, торговые и развлекательные объекты. Часто в ее состав входят жилые помещения, ясли, детские сады. Удаленность от городских деловых зон компенсируется транспортной доступностью, низкими арендными ставками и высоким уровнем комфорта.

По мнению Вала Жердеса, удачным примером подобного симбиоза является «Стокли Парк» расположенный к западу от Лондона, по дороге в аэропорт Хитроу, и занимающий участок 160 га. «Стокли Парк» развивается с 1985 года и имеет общую офисную площадь 150 тыс. кв. м. В дальнейшем она будет доведена до 232 тыс. кв. м.

В создании архитектурной концепции объединили усилия сэр Норман Фостер, архитектурное бюро «Скидмор, Оуэн и Мерил» и бюро «Кон, Педерсен, Фокс». Площадь бизнес-парка застроена 3–4-этажными корпусами, тер-

ритория обеспечена водоемами, озеленена и облагорожена ландшафтным дизайном. Среди арендаторов – Canon Europe, Panasonic Europe, Adobe Sistem, Apple Computers UK Limited, Sharp Electronics, Marks and Spencer.

По словам Валерия Трушина, учитывая специфику местоположения, типичными арендаторами офисных площадей вблизи аэропортов в первую очередь являются те корпорации, чья деятельность связана с авиаперевозками: почтовые и логистические компании, транспортные и туристические, а также консалтинговые и аудиторские фирмы, банки, автодилеры. Здесь также популярен такой формат, как «офисы на час», например, оборудованные международным оператором Regus.

Посадка в Москве

В Москве магнитом для офисов стал аэропорт Шереметьево – вблизи него, в районе МКАД и Ленинградского шоссе, группируется целый ряд бизнес-парков. Среди них «Кантри Парк», находящийся на внешней стороне МКАД в городе Химки. Неподалеку реализуется проект «Бизнес-парк «Химки» площадью 100 тыс. кв. м, девелопером которого выступает компания ИКЕА. В этом же районе строится еще один бизнес-парк – «Гринвуд» (инвестиционная компания Coalco и Международный консультационный центр), общей площадью около 130 тыс. кв. м. К городу-спутнику Химки примыкает и проект бизнес-парка «Химки-сити» (350 тыс. кв. м) на пересечении Ленинградского шоссе и МКАД (девелопер Platzdarm Development), первая очередь которого выйдет на рынок в 2008 году.

Офисные проекты вплотную подобрались и к самому аэропорту Шереметьево. Речь идет о бизнес-парке «Шерризон», расположенном на территории свободной экономической зоны международного аэропорта Шереметьево. Бизнес-парк «Шерризон» включает в себя деловой комплекс общей площадью 3 600 кв. м, состоящий из пяти блоков, гостиницы класса «3 звезды» на 150 номеров и двухэтажного здания под ресторан. Также на территории комплекса организована открытая парковка на 150 машиномест. Близость международного аэропорта и свободная экономическая зона (СЭЗ) – основные факторы, делающие территорию комплекса «Шерризон» привлекательной для крупных логистических компаний, таможенных брокеров, компаний, обслуживающих деятельность аэропорта.

Примеры офисных центров в приаэропортовых территориях/p>

Источник: Colliers International

По мнению управляющего партнера LCMC Дмитрия Золина, ввод в строй терминала «Шереметьево-3» привлечет новых инвесторов, что приведет к резкому увеличению деловой активности в данном районе и сделает бизнес-парк основным центром сосредоточения крупнейших холдингов, оперирующих в районе Шереметьево. «Офисные площади в районе аэропорта могут быть интересны и компаниям, ведущим бизнес в обеих столицах, поскольку в этом варианте минимизируются затраты на перемещение между офисами в двух городах», – заключает эксперт.

Управление застройкой СЭЗ осуществляет компания «Шерризон», созданная по инициативе Правительства Московской области. Компанией, в целях развития свободной экономической зоны, привлечено свыше $200 млн внешних инвестиций, в том числе уже освоено – около $125 млн. Среди введенных в эксплуатацию проектов – таможенные терминалы «Союзтранзит» и «Терминал Европа», гостинично-таможенный комплекс «Фрахтсервисзон». Инвесторами проекта офисно-гостиничного комплекса «Шерризон» стали компании «Сити-отель» и ГАО «Москва». Генеральным подрядчиком проекта выступает компания «Арт-Фасад», которая специализируется на проектировании и строительстве объектов коммерческой недвижимости. Управле-ние и эксплуатацию гостинично-офисного комплекса осуществляет компания Best City Hotels CIS Management Services – оператор сети гостиниц Best Western в России и СНГ.

Определенные перспективы развития офисной недвижимости эксперты связывают и с самым комфортабельным аэропортом Москвы – Домодедово, первый этап реконструкции которого закончила Группа «ИСТ».

Офисы ждут хаба

Деловая зона «Пулково» за последние 15 лет многократно меняла вектор развития. Вслед за отработкой в девяностые промышленной функции в начале двухтысячных настало время ритейла. Его сменила пора интенсивного развития офисной и гостиничной сегментов. Мощным стимулом для девелоперской активности в этом направлении стал проект строительства нового международного терминала «Пулково-3».

Эксперты отмечают привлекательность зоны, прилегающей к аэропорту, для офисных центров различных форматов, в том числе бизнес-центров «перехвата», МФК и бизнес-парков. Среди факторов, влияющих на выбор площадок под офисы, они называют хорошую транспортную доступность. «Многие арендаторы не хотят тратить время в пробках, пробиваясь к центру», – считает управляющий партнер АРИН Игорь Горский. По мнению Дмитрия Золина, зона аэропорта Пулково привлекательна не столько для размещения центральных офисов, сколько для back-офисов крупных компаний. Наиболее востребованный формат здесь – бизнес-парки, с большим объемом площадей, вместительными паркингами и более низкими арендными ставками, чем в центре.

Аэропроекты

Среди давних «резидентов» зоны Пулково, ориентированных на проект с офисной функцией – Avielen AG, арендующая земельный участок площадью 6,2 га в Пулково-3 с 1993 года. Однако, лишь в конце 2007 года подрядчик первой очереди проекта ЗАО «СК «ГлавПромСтрой» забил первые сваи в основание фундамента. Проект Airportcity предполагает строительство двух бизнес-центров класса «А» общей площадью 22 тыс. кв. м и гостиницы категории «4 звезды» площадью 40 тыс. кв. м, а также паркинга на тысячу машиномест. Оператор отеля, британская сеть InterContinental Hotels Group, планирует открыть здесь гостиницу под брендом Crowne Plaza Hotels & Resorts. Сметная стоимость строительства – 125 млн евро. Финансируют проект акционеры Avielen A.G. – австрийская компания Warimpex Group (85% акций) и ОАО «Аэропорт Пулково» (15%). Архитектурный проект разработан бюро D3А (Чехия), генеральным проектировщиком с российской стороны выступил ФГУП «Ленaэропроект». Первая очередь делового комплекса будет исполнена в виде торговой улицы, раскинувшейся у выхода из зоны прилета «Пулково-2». Работы по первой очереди должны завершиться к концу 2009 года, а к 2010-му году будет сдан в эксплуатацию весь комплекс.

Другой проект в зоне аэропорта не имеет столь длинной предыстории, но гораздо ближе к финишу. Расположенный на Стартовой улице БЦ «А»-класса «Аэроплаза» уже готов под отделку. Заказчик строительства – компания «БизнесЛинк девелопмент», девелопером выступает «Невский проект». Бизнес-центр расположится в восьмиэтажном здании общей площадью 34 тыс. кв. м, и арендопригодной – 22 тыс. кв. м. В БЦ предусмотрен подземный паркинг на 175 машин и открытая стоянка на 125 мест. Арендные ставки 370–385 евро за кв. м (не включая операционных расходов и НДС).

По мнению Анны Романовой, старшего консультанта отдела по работе с владельцами офисных помещений компании Jones Lange LaSalle в Санкт-Петербурге, конкурентными преимуществами проекта является прекрасная транспортная доступность и близость к аэропорту, а также сроки ввода в эксплуатацию. Соседом терминала «Пулково-2» станет расположенный в 150 м от него МФК с офисной функцией – Pulkovo Sky. Девелопер, финская компания EKE, намерен к 2009 году построить комплекс, состоящий из трех зданий, общей площадью 82 тыс. кв. м.

Три башни по 14 этажей каждая соединены в проекте с многоэтажным паркингом на 850 машиномест. При этом арендопригодная площадь офисов класса «В+» составит 41 тыс. кв. м.

Между тем о привлекательности бизнес-функции в Пулково можно судить уже по тому, что в локальный офисный марафон включился крупнейший городской девелопер торговой недвижимости – УК «Адамант». Многофункциональный комплекс «Адамант-Парк», общей площадью 133 тыс. кв. м, должен к 2009 году расположится на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского проспекта. В его состав войдут офисы класса «А», четырехзвездный отель под брендом Sheraton на 360 номеров, торговая зона около 10 тыс. кв. м, ресторан, кафе, фитнес-центр. Также компания «Адамант» собирается разместить в комплексе экспозал площадью 3–5 тыс. кв. м, подземный и надземный паркинги на 600 и 400 машиномест соответственно. «Адамант» намерен инвестировать в проект $200 млн. Часть девелоперов пока не анонсировала свои проекты публично, но известно, что еще несколько проектов с офисной функцией находятся на этапе согласования.

Тем не менее далеко не все эксперты оценивают привлекательность деловой зоны Пулково как бесспорную. По словам Николая Вечера, генерального директора ЦПРН «Вечер», она станет сравнимой с аналогичными территориями в европейских городах только после реализации проекта нового аэропорта – Пулково-3.

Текст: Сергей Федоров