Кто эти люди?
Секреты инвестирования в долевое строительство раскрыл генеральный директор ЗАО «Недвижимость Санкт-Петербурга» Сергей Грудинин на семинаре в рамках Ярмарки недвижимости. Зал был заполнен. Всем не терпелось узнать, кто может инвестировать деньги в «долевку», зачем это делать, как и почему это работает?
Инвестирование в долевое строительство – тема популярная. Посредничеством в этой сфере занимаются все агентства. Но преимущество – за крупными компаниями, потому что их клиенты инвестируют уже лет 10 и, как правило, получают на руки прямые договора о покупке квартир долевого участия у выбранных компанией застройщиков или подрядчиков.
Среди клиентов, конечно, в основном фирмы, но и частные лица тоже есть. Кто-то накопил денег и хочет вложить, кто-то кредит взял. Пул клиентов крупного агентства составляет примерно двадцать человек. Причем некоторые из этих людей со временем «утекают» за границу, вернее не они сами, а их деньги. Заработали энную сумму на инвестировании в российскую «долевку» и переключились на недвижимость зарубежную. Те, кто остался, используют инвестирование в долевое строительство как постоянный заработок.
Секреты получения прибыли
Смысл в том, чтобы любой инвестор получил прибыль как можно быстрее. Средний цикл прокручивания денег – от полугода до года. Секрет первый – прибыль растет за это время за счет роста цен на недвижимость. Секрет второй – «гипотетическая» квартира (которую вы приобретаете на стадии фундамента или даже котлована) стоит в среднем на 20 процентов дешевле, чем готовая. Секрет третий – скидка за опт. Оптом приобрести «гипотетическую» квартиру может и агентство, и компания, и частное лицо. Из этих трех компонентов и складывается та выгода, которая интересует инвестора.
Добавка к стипендии
В клиентском пуле компании «Недвижимость Санкт-Петербурга» есть один молодой человек, студент лет двадцати. Он прокручивает свои деньги уже второй раз. В прошлом году приобрел «гипотетическую» квартиру за 1 млн 600 тыс. руб., а через полгода получил 2 млн 200 тыс. руб. Воодушевился и решил повторить. Вложил 1 млн 800 тыс. руб., дали объявление и неожиданно нашли покупателя на 2 млн 600 тыс. руб. «И он в шоке, и мы сами в шоке», - говорит Сергей Грудинин.
Встает закономерный вопрос: почему конечный покупатель сразу не может найти квартиру по этой цене?
Риэлтор – акула в море недвижимости
Во-первых, этих квартир нет в листингах. Искать их нужно в других местах. Этим и занимаются сотрудники агентств, не без подключения личных связей. Например, можно выкупить квартиру у поставщиков строительных материалов за цену, составляющую 75% от рыночной стоимости.
Во-вторых, есть «квартиры-отказники». Это когда кто-то ее забронировал, а потом передумал. «Риэлторы как пронырливые акулы в мире недвижимости - они выискивают такие объекты, выкупают их с привлечением средств агентства и предоставляют желающим инвестировать», - говорит Сергей Грудинин.
Правда юрист Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости Лариса Ярмоленко утверждает, что конечному покупатели найти такую квартиру тоже возможно, просто обычно этот покупатель не знает, где искать, поэтому идет сразу в агентство или к застройщику.
В-третьих, риэлторы всегда в курсе, как у того или иного застройщика складывается ситуация с регистрацией жилья, известны все судебные процессы фирмы и прочая «подноготная».
Кролики – это не только ценный мех…
…А инвестирование в долевое строительство – это не только способ заработать денег. Некоторые клиенты, прокручивая деньги раз за разом, улучшают свои жилищные условия. Например, один мужчина за три года переехал из однокомнатной хрущевки в двухкомнатную «нехрущевку» и еще одна «двушка» у него осталась для дальнейшего вложения денег. Мало того, что этот человек количественно улучшил свое жилье, он сделал это еще и качественно. В данном случае новая квартира – это новые технологии, материалы и т. д. По большому счету, переезд людей из хрущевок в новостройки – это тот же переезд из бараков в хрущевки, только на современный манер.
Стопроцентная прибыль
Сергей Грудинин уверяет, что бывает и такое, но только у «рискованных» застройщиков. Риски есть в любой сделке. В долевом строительстве чем рискованнее, тем больше прибыль. И наоборот – кто готов ждать долго, и желает спокойно спать по ночам, 100 % прибыли не наварит. «Честно говоря, я сомневаюсь в существовании стопроцентной прибыли, - сказала Лариса Ярмоленко, - но практика зарабатывания крупных сумм денег через инвестирование в долевое строительство существует. Все это действительно работает».
Есть правила, позволяющие снизить риски, и правила эти просты. Фирма-застройщик должна быть финансово устойчивой, много лет существовать. В Санкт-Петербурге такие застройщики всем известны, список их есть в любом агентстве. Последнее серьезное банкротство Сергей Грудинин припомнил только за 1998 год, Лариса Ярмоленко добавила: «Банкротства были, но в основном среди мелких фирм. Крупные по-прежнему на плаву».
Они не виноваты
Конечно, нужно смотреть на практику застройщика – в первую очередь, соблюдение сроков сдачи. Заявленные сроки сдачи жилья с реальными различаются примерно так же как прогноз погоды от ситуации на улице. Застройщиков, сдающих жилье точно в срок, – единицы. И это происходит повсеместно. Задержки связаны с действиями Водоканала и Ленэнерго. При подборе объекта агентство всегда рекомендует или не рекомендует фирму, у которой практика сдачи объектов нормальная или, соответственно, сроки не соблюдаются. Такая информация в крупных фирмах имеется практически по любому строящемуся в городе дому.
Кстати, Лариса Ярмоленко уверяет, что сейчас «пунктуальных» застройщиков становится все больше. По ее словам, такие компании как «Гатчинский ДСК» и финский YIT если и задерживают сдачу объекта, то не больше, чем на месяц.
Фиксированный недостаток и последний секрет
Генеральный директор Центра развития проектов Корпорации «Петербургская Недвижимость» Илья Еременко оценил общую ситуацию с «долевкой» так: «Продажа готовых квартир - это перспектива будущего. Для этого необходимы длинные и относительно недорогие кредиты, а наши банки сегодня к этому не готовы. Сегодня компании привлекают инвесторов, в том числе и частных, для строительства, а инвесторы, в свою очередь, получают в дальнейшем прибыль от перепродажи».
Главный недостаток такого способа вложения денег – сумма инвестиций не может быть произвольной, она равна квартире. Это не пай, где можно тысячу рублей заплатить и ждать прибыли, поэтому оценивайте свои возможности, исходя из этого.
А последний секрет такой – инвестиции, идущие в строительство недвижимости, которая еще не имеет статуса собственности и не зарегистрирована в ГБР, налогом не облагаются. Пока.
