Выступая на недавнем заседании комиссии по строительству Законодательного собрания Ленинградской области, заместитель председателя регионального парламента Герман Мозговой заявил о необходимости рассмотреть проблему деятельности управляющих компаний, тем более что некоторые из них оказываются «бабочками-однодневками» и исчезают, едва начав работу. Мы попросили депутата изложить его видение ситуации.
- Герман Владимирович, каким вам видится нынешнее положение дел с управляющими фирмами?
- Как состояние жилья, так и управление им я бы оценил как неудовлетворительное. И не только в Ленинградской области: здесь с этим намного лучше, чем в других регионах, где я бывал в командировках, делился опытом и имел возможность увидеть состояние многоквартирного жилья и управления им.
Просто сегодняшний законодатель предполагает, что вопрос решится сам по себе, он считает, что у нас есть три формы управления многоквартирным фондом, определенные Жилищным кодексом: один из них сособственники жилья выберут, и все. Но с момента принятия такого решения собственники, в соответствии с кодексом, несут полную ответственность за техническое и санитарное состояние домов – в том состоянии, в котором дома перешли к ним.
Капитальные ремонты не делались годами, существуют серьезные технические прорехи, из-за которых жилой фонд часто может быть отнесен к разряду ветхого или даже аварийного. Эту проблему собственники жилья вряд ли могут решить самостоятельно, без бюджетной поддержки. Управляющие компании, которые появились с принятием нового Жилищного кодекса, с удовольствием берутся за управление тем жилым фондом, который находится в удовлетворительном состоянии и не требует серьезных затрат на текущий и тем более капитальный ремонт. Они менее охотно берутся за жилье, находящееся в плачевном техническом состоянии.
Их можно понять. Это особенно заметно за пределами мегаполиса: себестоимость управления жильем определяется, в том числе, компактным расположением или, напротив, разбросанностью зданий на обслуживаемой территории. Одно дело – управлять кварталом в городе, и другое – тем же количеством площадей в области, где жилые дома находятся иногда на расстоянии нескольких километров друг от друга.
- Но, может быть, это становится затруднением только для слабых компаний, не имеющих кадров и технической базы?
- Проблемы с управляющими компаниями есть и в таком мегаполисе, как Санкт-Петербург. Вспомните знаменитую историю с обанкротившейся компанией «Питер Дуссман». Казалось бы: вот он, выход… Мы смотрели бравурные репортажи по телевидению: вот они создают мобильные бригады и решают все проблемы. Ан нет! Сегодня, с учетом тех требований, которые закон предъявляет к управляющим компаниям, с учетом тарифов на обслуживание жилья, его состояния, платежеспособности населения – все, как правило, складывается в отрицательный баланс работы управляющей компании. А в Ленобласти это еще сопряжено с некомпактностью жилья. Когда я работал в Ломоносовском районе, мы рассчитали: для того, чтобы управление жилым фондом было рентабельным, нужно обслуживать не менее 250 тыс. кв. м жилья. В Ломоносовском районе около 1 млн кв. м многоквартирного жилья. То есть компания должна управлять четвертью этого фонда, чтобы управление было рентабельным. Причем лучше, если это жилье находится в деревнях, которые расположены недалеко друг от друга.
А ведь управление жилым фондом – это полномочия органов власти первого уровня, то есть бывших волостей – с их-то бюджетом! У них порой денег хватает только на содержание своего аппарата, не более. А им, кроме жилфонда, передали еще все дороги. Обязательные полномочия просто не на что исполнять. Но это уже проблема межбюджетных отношений.
- То есть денег на ремонт нет, а без него нормальное текущее содержание невозможно…
- Как эти сложности преодолевать? Создан фонд поддержки ЖКХ. Я присутствовал на совещании с участием руководителей регионов, которое проводил Дмитрий Медведев. Многие выступавшие весьма скептически относились к количественной оценке, на основании которой определялась сумма субсидий. Почему? Очень просто. Согласно закону, жилищная комиссия, которая только что признала жилой фонд аварийным, обязана передать акт в администрацию, а та должна тут же принять меры, то есть расселить людей. Такие комиссии, несмотря на настоятельные требования, собираются с большим скрипом, а подобные решения выносятся не всегда. Потому что следствием таких актов должно быть расселение, а ни одна администрация на сегодняшний день не может себе этого позволить. Нет маневренного фонда, нет достойного жилья, которое отвечает санитарным и социальным требованиям.
Хочется надеяться, что на федеральном уровне представление о том, как решать эту проблему будет адекватно ситуации. Конечно, рассчитывать, что люди организуют ТСЖ и начнут самостоятельно управлять своим жилым фондом, можно только в том случае, если мы за счет государства приведем жилье в такое состояние, которое не требовало бы от них затрат на капитальный ремонт в ближайшие несколько лет.
Государство еще окончательно не определилось, готово оно финансировать капитальные ремонты или нет. А иначе никакого ТСЖ не возникнет и самостоятельного управления жилым фондом не будет. Никакой базы, кроме существующей (я имею в виду персонал), на местах нет. Слишком много препятствий надо преодолевать, хотя все кроется в отношении властей на местах к реализации федерального закона.
- На заседании комиссии по ЖКХ Законодательного собрания области вы говорили о случаях, когда управляющие компании принимают жилой фонд, но вскоре исчезают.
- К сожалению, такие случаи были. Если раньше, до вступления в силу Жилищного кодекса, эти компании управляли жилым фондом и в их обязанности входило только поддержание технического и санитарного состояния дома, то теперь управляющая компания еще и является абонентом энергосбытовой компании на поставку воды, канализации, тепла. А это большая проблема. Пойдя на управление домом, компания должна собирать с него 100% платежей. Иначе при 80-процентных сборах задолженность перед энергосбытовыми компаниями через полгода будет уже в объеме месячных платежей. А еще через три месяца можно будет найти все признаки банкротства.
Это относится не ко всем муниципалитетам, накоплен и положительный опыт – и таких островков по области достаточно, чтобы его перенять. Положительный опыт управления жильем есть в Сосновом Бору, Гатчине, Выборге, Тосно. Есть положительные, но есть и отрицательные моменты в Ломоносове. Жители вместе с администрацией вынуждены были обращаться к региональной жилищной инспекции и требовать ее решения о замене управляющей компании.
- Управление жильем требует информирования жителей, сбора информации о платежах, ведения архивов, создания единой компьютерной базы. Удается ли это новым компаниям?
- Так работает Выборгская управляющая компания по ЖКХ. Кстати, в тот период, когда я сам отвечал за эту работу в Ломоносовском районе, мы, по ее примеру, создали расчетно-кассовый центр. Это очень важно. Потому что вся паспортно-информационная база, вся расчетная база оказалась в структуре, которая не зависела от смены управляющих компаний. Законодательно мы не нашли возможность включить в условия конкурса, чтобы управляющая компания обязательно заключала договор на ведение базы, выставление счетов и сбор денег с РКЦ. В конце концов, мы это сделали раньше, чем в городе, – и спасли базу. Представляете, управляющая компания – ЖЭК, он сам эту базу и держал. Стал банкротом, ушел. Где база – непонятно, все надо восстанавливать заново. В будущей правильной конструкции решающее значение принадлежит сохранению базы по жилому фонду, по тому, кто там живет, то есть РКЦ.
- Вы сказали, что за 5-7 месяцев долги способны привести компании к банкротству. Это может стать массовым явлением к концу года?
- Возможно.
- Компания ушла – что дальше? Что может быть в такой ситуации? Или уже было, если вы знаете такие случаи?
- Знаю такой случай. Ушла компания – объявлен конкурс, приходит новая компания. И хорошо, если компания ушла, а начисления платежей и сбор денег – не ее функция. Это произошло в Ломоносовском районе, в поселке Кипень. Недобросовестная управляющая компания, много нареканий, отсутствие прозрачных отчетов и т. д. Население и администрация возмутились и отказались иметь с ней дело. Нашли способ принятия коллективного, солидарного решения. Провели конкурс, наняли другую компанию. Она не так давно работает. Пока довольны.
Сейчас та же ситуация у той же самой компании, которая пыталась работать в Кипени, возникла в Русско-Высоцком. Два поселка находятся недалеко друг от друга. Жители Русско-Высоцкого посмотрели и решили поступить таким же образом: почему бы нет, хуже вряд ли будет.
- Вы говорите о проблеме новых управляющих компаний. Но ведь в целом ряде мест их просто нет, там просто акционируют то, что было до сих пор, – ЖЭКи.
- Чаще всего так и есть. А как по-другому? Вот сложившийся рынок труда в поселке. В ЖКХ там работают поколениями. Вот приходит новая управляющая компания с городским менеджером. С чем она сталкивается? Со старой материально-технической базой – но ее туда можно привезти, взять в аренду помещения для мастерских. А кто там будет работать? Работать будут те же самые люди. При смене управляющих компаний этот контингент кочует из одной в другую, качественный сдвиг заметен только в управлении, но не в исполнении. Исполнение, к сожалению, остается прежним. Кое-где решают вопрос за счет мигрантов, иногда легальных, иногда – нелегальных. Они очень хорошо работают. Все, что связано с санитарным содержанием – мыть, чистить, подметать и убираться, – на очень высоком уровне исполнительства.
- Компаниям, созданным на местах из прежних ЖЭКов, бежать некуда. Что дальше? Накопление долгов, банкротство – и все?
- Дальше – федеральный уровень решения проблем. В соответствии с Законом «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» № 185-ФЗ от 21 июля 2007 года, любой дом через управляющую компанию и администрацию первого уровня может заявить о себе как об объекте капитальных вложений, например, капитального ремонта, полного или частичного. Конечно, нужны серьезные согласования. Нужно подтверждение цены, а значит, должна быть документация или аварийные акты.
А еще нужно согласие жильцов-сособственников жилья на 5-процентное финансирование. И вот здесь как раз – остановка. Все говорят: а с какого вдруг перепуга я должен платить эти 5% от стоимости ремонта? А сколько это? И даже если получается, что это – 500-700 рублей, люди считают, что это просто очередное надувательство. Но как по-другому людей приобщить к управлению их же коллективной собственностью (крыша, подвал, трубы, стояки, лестницы, окна и двери в парадной – общие)? Надо реализовывать этот закон. А конкретные суммы могут быть скорректированы только с учетом практики применения закона.
- Каковы, на ваш взгляд, перспективы на ближайшие месяцы по управляющим компаниям и ТСЖ? Что может всерьез сдвинуться, поменяться за полгода-год?
- Должен появиться положительный пример: конкретный многоквартирный дом, конкретные жильцы, конкретная администрация – все вместе получили финансирование на конкретные ремонтные работы, они завершены или, по крайней мере, ведутся – это будет положительным примером для других жителей многоквартирных домов. У наших людей такая ментальность: услышать мало, надо увидеть. Надеюсь, что благодаря финансированию, которое было выделено еще в конце прошлого года, эти процессы будут происходить. У нас нет другого источника этих работ, кроме федерального бюджета. Местные бюджеты не могут себе этого позволить.
-Что сейчас разумнее всего было бы сделать обеим ветвям власти области, чтобы удержать положение?
- Может быть, следовало бы на региональном уровне принять решение о дополнительных гарантиях…
- Гарантиях кому?
- Обеим сторонам. И тем, кто платит, и тем, кто предоставляет услуги. Я был одним из тех, кто говорил на всех уровнях, на которых возможно было высказать свою точку зрения, что следует как можно дальше по времени отодвинуть норму кодекса о выборе управляющих компаний: страна не готова к этому. Хотя мы, на местах, готовы: мы живем в этой ситуации с 1985 года, с момента, когда прекратилось финансирование капитальных ремонтов. Положение меняется, хотя и медленно, финансирование пошло. Хуже точно не будет.
|
ДОСЬЕ Мозговой Герман Владимирович |
