В столице Татарстана переизбыток торговых площадей. К такому мнению склоняются многие эксперты и аналитики. Их выводы обусловлены тем, что в последние годы торговые объекты в городе (как, впрочем, и в других крупных городах республики) действительно росли как грибы после дождя. Так, по данным мэрии Казани, в 2005 году на тысячу жителей города приходилось 775 кв. м торговых площадей.
Тогда татарская столица прославилась не только как город с тысячелетней историей, но и как мегаполис, по обеспеченности торговыми площадями идущий вслед за Москвой и Петербургом.
Казань идет на обгон
В минувшие три года строительноторговая лихорадка продолжалась, причем инвесторы и девелоперы явно были склонны к гигантомании. В результате сейчас, в начале 2008 года, на одну тысячу казанцев приходится уже 813 кв. м торговых площадей (в Петербурге – 779 кв. м на тысячу жителей, в Екатеринбурге – 701 кв. м, в Волгограде – 483 кв. м).
Президент Гильдии риэлторов Республики Татарстан Валерий Абсалямов категоричен в оценке ситуации. «Еще два-три крупных торговых объекта – и кризис будет очевиден», – считает он. – Борьба за посетителей и за арендаторов в последнее время необычайно обострилась».
Если брать не только современные ТЦ, то, по мнению заместителя генерального директора ОАО «Сервейинговая компания «Единая арендная система» Андрея Гируцкого, в городе сейчас действительно наблюдается избыток торговых помещений (в основном от 50 до 200 кв. м), предлагаемых в аренду. Впрочем, это можно сказать не только о крупных объектах: если анализировать ситуацию в целом, на рынке торговой недвижимости невостребованными остаются около 500 тыс. кв. м площадей.
Жертвуя форматом
Зато, замечает г-н Гируцкий, в связи с неослабевающим интересом к столице Татарстана крупных федеральных и зарубежных сетевых компаний уже заметен дефицит площадей размером от 5 тыс. кв. м, пригодных для организации гипермаркетов. Так, крупнейшая немецкая сеть розничных магазинов MediaMarket, специализирующаяся на продаже электроники, компьютеров и программного обеспечения, по некоторым сведениям, не пришла в Казань, так как не смогла найти помещений необходимого размера.
Учитывая, что выгодно расположенные торговые площади размером от 50 до 100 тыс. кв. м постепенно становятся редкостью, не исключено, что со временем некоторые крупные торговые компании (по-прежнему упорно желающие присутствовать в Казани) начнут открывать не гипермаркеты, а супермаркеты или универсальные магазины.
Так поступила федеральная сеть гипермаркетов детских товаров «Бананамама», с 2006 года открывающая в регионах не только гипермаркеты, но и универсамы.
И федеральная торговая сеть «Вестер», первый гипермаркет которой «Вестер Гипер» площадью 4,6 тыс. кв. м расположился в казанском торговом центре «Грани» на улице Сибирский Тракт. Нужно отметить, что федеральная сеть «Вестер», созданная в 2006 году, успешно развивает в регионах форматы супермаркета (общая площадь – 1,6–4 тыс. кв. м, торговая – 1,2–3 тыс. кв. м), универсама (общая площадь – 1,1–1,6 кв. м, торговая площадь – 0,8–1,2 кв. м) и «магазина у дома» «Сосед» (общая площадь – 400–600 кв. м, торговая – 300–450 кв. м).
| Многие деловые центры нуждаются в реконцепции с участием привлеченных профессионалов. |
То густо, то пусто
Как говорится, невероятно, но факт: хотя по количеству торговых метров на душу населения Казань «впереди России всей», в некоторых районах города торговля развита весьма слабо.
Так, если, согласно данным мониторинга, проведенного мэрией Казани, в Вахитовском районе на тысячу жителей приходится 1 620 кв. м торговых площадей, тот же показатель по Авиастроительному району составляет всего лишь 197 кв. м.
Вероятно, поэтому некоторые эксперты настоятельно рекомендуют девелоперам и инвесторам переключиться на не слишком хорошо освоенные районы – например, на тот же Авиастроительный, на активно застраивающиеся микрорайоны «Азино» или жилой комплекс «Светлая Долина», располагающийся в Высокогорском районе Татарстана, неподалеку от Казани. По мнению заместителя директора департамента проектного финансирования «АК Барс Банка» Ильи Вельдера, на этих территориях наиболее выгодно строить и развивать не столько крупные торгово-развлекательные комплексы, сколько супермаркеты, дисконт-центры или магазины шаговой доступности.
Кстати, именно развитие «магазинов у дома», похоже, в ближайшие два-три года будет активно поощряться муниципальными властями. К примеру, представителям малого бизнеса, открывающим такие точки, будет доступно участие в программе льготного кредитования, учрежденной при участии исполкома Казани. Напомним, в рамках этой программы КБЭР «Банк Казани» предоставляет коммерсантам, работающим в определенных отраслях, кредиты под 14% годовых, причем 5% компенсирует за счет бюджетных средств мэрия. Как рассказал начальник отдела поддержки предпринимательства Комитета экономического развития исполкома Казани Максим Иванов, в 2007 году пять кредитов на общую сумму 10 млн руб. было выдано именно предпринимателям, открывшим магазины шаговой доступности. Заметим в скобках, что вообще-то программа рассчитана на поощрение развития не столько сферы торговли, сколько производства товаров и услуг.
Председатель Комитета экономического развития исполкома Казани Азат Шарапов регулярно подчеркивает, что магазины шаговой доступности нужны городу не меньше, чем крупные торговые центры и гипермаркеты.
Кстати, по определению председателя Комитета потребительского рынка и услуг Джалиля Сулейманова, «магазином у дома» может считаться торговая точка, которая расположена вблизи жилых домов и в которой можно приобрести товары первой необходимости. Площадь объекта должна составлять не менее 150 кв. м. Наряду с торговым залом, рассчитанным на одновременное пребывание до 30 покупателей, магазин должен располагать небольшим складским помещением и холодильным обо- рудованием.
Кому офис дешевый?
В настоящее время объем рынка офисной недвижимости Казани составляет более 300 тыс. м. По прогнозам экспертов компании Jones Lang LaSalle, такие города-миллионники, как Новосибирск и Екатеринбург, достигнут такого же объема офисных площадей только к 2009 году.
На первый взгляд перенасыщенность рынка офисной недвижимости Казани еще более очевидна, чем рынка торговой недвижимости. Сейчас даже в центре города можно найти бизнес- центры (впрочем, для некоторых строений это слишком пышное название), в которых пустует 30–40% площадей.
Однако и здесь не все так просто. С одной стороны, как утверждает, к примеру, Валерий Абсалямов, предложение офисных помещений любого класса, от «А» до «D», в Казани сейчас уже намного превышает спрос. Многие из них остаются невостребованными.
По мнению Андрея Гируцкого, такая ситуация сложилась отчасти потому, что многочисленные бизнес-центры, появлявшиеся в Казани в 2005–2006 годах, строились без анализа и учета потребностей рынка. Выигрыш арендатора в итоге очевиден: выбор огромен, стоимость аренды подолгу остается стабильной, а собственник помещения готов идти на уступки…
Как отметил Валерий Абсалямов, в прошедшем 2007 году арендные ставки в офисах если и выросли, то не более чем на 5–10%. Причем существует немало офисных зданий (преимущественно классов «C» и «D»), в которых стоимость аренды не изменялась вовсе в течение 2007 года и истекшего периода 2008-го.
По информации CWSR, с начала 2007 года вплоть до ноября-декабря цены на аренду оставались неизменными. Однако мониторинг, проведенный компанией в январе, показал, что арендные ставки в качественных офисных зданиях все же поднялись – на 50–160 руб. за кв. м в зависимости от объекта. Так, с 860 до 1 тыс. руб. за кв. м увеличилась стоимость аренды в бизнес-центре «Корстон». Как поясняет консультант отдела по работе с арендодателями Cushman&Wakefield/ Stiles&Riabokobylko Елена Стрюкова, это связано с традиционным новогодним повышением цен. Сейчас в центре Казани стоимость аренды офисных помещений класса «А» составляет от 900 до 2,5 тыс. руб. за кв. м, класса «В+» – от 600 до 1 тыс. руб. за кв. м. Как правило, наиболее востребованные помещения – до 100 кв. м, хотя у крупных федераль- ных компаний пользуются спросом площадки по 150–250 кв. м.
Кстати, Елена Стрюкова, которая не вполне согласна с мнением, что рынок офисной недвижимости Казани перенасыщен, комментирует ситуацию так: «Во-первых, хотя и считается, что совокупная площадь офисной недвижимости в Казани составляет около 330 тыс. кв. м, к качественному предложению, то есть к офисам классов «A» и «B+» (об офисах класса «B» не говорю, поскольку в Казани к ним зачастую причисляют что попало), можно отнести около 100 тыс. кв. м. Объем офисной недвижимости класса «А» составляет 57 тыс. кв. м, «В+» – 44 тыс. кв. м. Во-вторых, арендаторы, прекрасно понимая преимущества современных бизнес-центров, предпочитают по возможности перебираться в них».
Кроме того, крупные федеральные и зарубежные компании, которые продолжают открывать представительства в Татарстане, выбирают именно высококлассные офисы. По мнению Елены Стрюковой, тот факт, что незанятыми остаются 5,5% имеющихся в городе офисных площадей классов «А» и «B+», отнюдь не свидетельствует о переизбытке: со временем «пустоты» заполняют новые арендаторы.
С тем, что процесс высвобождения низкокачественных офисов и миграции арендаторов в современные бизнес-центры продолжается, согласен руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «МЕГАЛИТ» Марсель Валиахметов. «Из-за падающего спроса арендные ставки в офисах «С» и «D» перестали расти, и, вполне возможно, продолжат снижаться и далее», – отмечает он. Что касается пустующих помещений в качественных офисах, то пока этот показатель не превышает 10–15%, ситуация, по мнению Валиахметова, абсолютно нормальна. «Если в бизнес-центре заняты все помещения, его востребованность, возможно, свидетельствует о том, что ставки были слишком низки. Практика показывает, что, подняв цены и оставив незанятыми около десятой части площадей, собственник часто получает больше прибыли, чем снизив арендную ставку и сдав все площади», – резюмирует Валиахметов.
Спасение – дело рук…
Итак, проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию офисных площадей классов «А» и «В+» в Казани продолжается. По прогнозу CWSR, к 2009 году объем офисной недвижимости города может увеличиться до 409 тыс. кв. м. Понятно, что в условиях настолько возросшей конкуренции, даже несмотря на постоянное появление новых потенциальных арендаторов, собственники офисных помещений классов «C», «D» и отчасти «B» рискуют либо лишиться значительной части доходов, либо окончательно остаться за бортом. По мнению Валерия Абсалямова, участь владельцев невостребованных помещений по большей части предопределена: им надо либо снижать ставки до минимально возможного предела, либо, отчаявшись, попытаться продать площадь в собственность какой- либо компании. Есть ли другие выходы из ситуации?
Эксперты предложили различные методы «выживания» для тех, кто желает успешно конкурировать на рынке офисной недвижимости. По мнению Елены Стрюковой, многие деловые центры нуждаются в реконцепции с участием привлеченных профессионалов, которая может включать, в частности, реинжиниринг (замену инженерных сетей), редевелопмент (внутреннюю перестройку объекта).
«Нужно смотреть в завтрашний день, понимая, что, если сегодня ты еще получаешь 500 руб. за кв. м, такое положение дел необязательно сохранится и завтра», – предупреждает Елена Стрюкова. С этим мнением вполне согласен Марсель Валиахметов, считающий, что капитальный ремонт и реконцепция здания оправдают себя даже в том случае, если собственнику придется взять кредит под эту же недвижимость. По мнению господина Валиахметова, оптимальное решение – «подтянуть» морально или физически устаревший офисный объект до наиболее востребованного класса «В» (или «B+»), конечно, когда такое усовершенствование в принципе возможно. Правда, есть одно «но»: если офисное здание расположено вдали от оживленных магистралей и не располагает удобной и просторной парковкой, то реконцепция тоже вряд ли исправит положение.
Другой предложенный экспертами вариант – перепрофилирование невостребованных офисных помещений классов «С» и «D» в торговые, производственные или складские. Хотя, конечно, и такие метаморфозы возможны далеко не всегда и ограничены местоположением, инфраструктурой и особенностями объекта. Кстати, несколько лет назад, по словам Андрея Гируцкого, из-за дефицита некоторые складские помещения Казани приходилось переоборудовать в офисы. Теперь, видимо, настало время для обратной трансформации...
Да здравствует МФК
Многофункциональность, похоже, станет главным козырем девелоперов и инвесторов, стремящихся застраховаться от недостаточного спроса на торговые или офисные площади. Во всяком случае в этом уверены Валерий Абсалямов и Елена Стрюкова. Как напомнила госпожа Стрюкова, пионером в этой области в Казани стал офисно-торговый комплекс Suvar Plaza, поя- вившийся в 2006 году в центре города, на пересечении улиц Павлюхина, Хади Такташа и Спартаковской. Общая площадь центра составляет около 60 тыс. кв. м, при этом торговая – 33 тыс. кв. м, офисная – 17 тыс. кв. м. Развлекательная составляющая включает четырехзальный кинотеатр Grand Cinema с зоной развлечений.
Многофункциональным объектом можно назвать отель «Корстон», также открывшийся в 2006 году. Сорокаэтажный мультифункциональный комплекс намерен построить на месте ресторана «Акчарлак» владелец ОАО «Эдельвейс- Групп» Айрат Хайруллин. Объем инвестиций в проект, предусматривающий торгово-развлекательный центр, офисные помещения, гостиницу и парковки, составит около 3 млрд руб.
Холдинговая компания «Кловер Групп», одна из ведущих инвестиционно-девелоперских компаний России, также собирается реализовать в Казани проект многофункционального комплекса площадью 95 тыс. кв. м.
Наконец, в районе Оренбургского тракта до 2009 года должен появиться мультифункциональный бизнес-центр «Азимут», включающий офисный центр класса «А», четырехзвездочную гостиницу, конгресс- центр, выставочный комплекс и фитнес-клуб. Общая площадь офисного центра составит 17 тыс. кв. м.
