Московские ТЦ: борьба центра и окраин

Московский рынок ритейла все еще далек от насыщения. Поэтому множество жителей столицы, особенно в уик-энд, устремляются в крупные моллы на окраинах, чтобы удовлетворить свои все возрастающие потребности или развлечься. Пока платить за это удовольствие приходится огромным количеством затраченного времени. Весь процесс, включая дорогу туда и обратно, занимает целый день. Это не совсем подходит занятым людям, а таких в столице становится все больше. В то же время транспортная ситуация, складывающаяся в Москве, лишь ухудшается.

В то же время к 2010 году в пределах третьего транспортного кольца (ТТК) ожидается открытие более 20 торговых объектов – как строящихся, так и проектируемых в данный момент. Крупнейшие торговые площади, которые появятся в ближайшее время на ТТК и в центре Москвы, перечислены в таблице (один из них – ТЦ на улице Вавилова – открылся в прошлом году). Не станут ли они решением проблемы? А если так, не отразится ли открытие новых объектов отрицательно на по-пулярности ТРК за МКАД?

Максим Гасиев, региональный директор по торговой недвижимости Colliers International, ожидает именно такого эффекта. «Успех мегацентров на МКАД снизится, потому что москвичи будут все покупки совершать в центре города. Люди вскоре переключатся на торговые центры, более близкие к месту проживания или работы».

Однако не все эксперты оказались столь категоричны. «Привлекательность торговых центров, расположенных на МКАД, для жителей столицы действительно снижается, хотя и весьма незначительно, – отмечает Ольга Ясько, руководитель департамента аналитики Colliers International. – Этому способствует появление в черте города новых торговых объектов, привлекающих потребителей благодаря более удобному расположению, а также набору арендаторов, сопоставимому с суперрегиональными торговыми центрами, расположенными на МКАД. Однако не стоит думать, что популярность ТЦ на МКАД снизится значительно. Ее восполнит приток посетителей из ближайшего и среднего Подмосковья». Возможно, открытие нескольких новых торговых комплексов в центре Москвы приведет лишь к оттоку некоторых операторов из галерей мегамоллов на МКАД или к снижению ставки аренды. Более того, в ближайшем будущем на МКАД планируют открыть еще пять крупных объектов. Это также перераспределит поток покупателей между моллами.

Большинство экспертов склонны к оптимистичным прогнозам по поводу ближайших перспектив торговых моллов на Кольцевой. «Даже вся совокупность городских ТЦ вряд ли оттянет на себя поток покупателей, едущих сегодня за покупками на МКАД, – считает Юлия Никуличева, директор отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle. – Во-первых, в спальных районах, расположенных вдоль МКАД, выше плотность населения. Во-вторых, в центре города все дороже, так как арендная плата там выше. В-третьих, даже если арендаторы одни и те же, то у них разный формат: на МКАД продавцы располагают большими площадями (и могут предложить более широкий ассортимент). Следовательно, покупатели едут за Кольцевую в надежде на максимальный выбор. Поэтому на ТТК и на МКАД совершаются разные типы покупок. Конечно, огромное количество людей работает в центральной части города, но на основательный шопинг они отправляются в выходные, причем из дома».

К аргументам в пользу этой точки зрения можно отнести менталитет и стиль жизни москвичей, которые считают покупки одним из основных видов развлечений, не жалея для этого ни времени, ни денег. По мнению Юлии Никуличевой, даже ухудшение ситуации на дорогах вряд ли серьезно изменит существующее положение вещей. Ведь москвичи, в отличие от жителей Петербурга и центральных регионов России, люди очень мобильные. «Сегодня мегамоллы показывают высокую доходность, – говорит эксперт. – В мегамоллы на МКАД, помимо москвичей, едут и люди из соседних регионов: их привлекает огромный выбор товаров, отсутствующий на периферии. Да и вообще, Москва – огромный город, потребность в торговых площадях здесь будет ощущаться еще лет семь-восемь как минимум, так как заявленные проекты, призванные ее удовлетворить, строятся довольно медленно».

На активность подмосковной аудитории обращает внимание и Роман Чепцов, директор по развитию компании Prime City Properties. «Посетителями торговых моллов в районе МКАД являются не только москвичи, но и жители области, – утверждает он. – Не стоит недооценивать потребительский потенциал Подмосковья, который будет лишь расти в ближайшие годы».

«Трудно предположить, что в пределах ТТК удастся разместить торговые центры в количестве, способном оттянуть на себя спрос москвичей и жителей Московской области», – соглашается Екатерина Щербакова, руководитель проекта Storm Properties. Кроме того, она уверена, что одним из главных факторов, побуждающих покупателя выбирать тот или иной торговый центр, является наличие парковки. «Нормы и правила проектирования, планировки и застройки г. Москвы», закрепленные в МГСН 1.01.-99, предусматривают строительство паркингов при торговых центрах из расчета одно машино-место на 15–25 кв. м торговой площади. Мегамоллы укладываются в этот регламент – в отличие от большинства ТЦ в центре города.

Другие эксперты считают, что значительная часть столичных жителей в дальнейшем начнет совершать покупки в ТЦ нового типа, таких как аутлеты, в которых появятся товары со скидками. При этом продукция, предлагаемая гипермаркетами, специализированными центрами и автосалонами, расположенными на окраинах, будет востребована всегда. Соответственно, задача модернизации мегамоллов сегодня остро не стоит. «В ближайшее время ожидать полной реконцепции торговых центров на МКАД не приходится, возможна лишь ротация арендаторов в некоторых из них, – говорит Ольга Ясько. – Этап создания концептуально новых объектов на рынке торговой недвижимости еще только прогнозируется: значительная доля торговых центров, ввод в эксплуатацию которых ожидается в ближайшие три-пять лет, мало чем отличается от уже существующих».

Итак, постоянно меняющаяся ситуация на рынке торговой недвижимости может каким-то образом отразиться на степени доходности торговых монстров на МКАД, но никак не на их успехе в целом. Множество факторов формируют своеобразную центробежную силу, которая и в дальнейшем будет заставлять покупателей устремляться за покупками на окраины.

Крупнейшие планируемые торговые объекты в центре Москвы

*торговая площадь в составе многофункционального центра

Источник: Colliers International

Текст: Инна Казанова