Складской бум

В течение 2007 года на рынке складской недвижимости Петербурга было введено в эксплуатацию около 220 тыс. кв. м качественных площадей. «По нашим данным, на начало 2007 года общий объем складских площадей классов «А» и «В» составлял в Петербурге порядка 300 тыс. кв. м, – рассказывает Кирилл Малышев, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International. – Таким образом, годовой прирост составил около 73%». По данным специалистов компании Colliers International, на конец 2007 года общий объем предложения в сегменте качественных складских помещений составил около 520 тыс. кв. м, 270 тыс. кв. м из которых относятся к классу «А».

Курс на укрепление

Одной из основных тенденций рынка складской недвижимости являются рост числа заявленных проектов, а также их масштабы. «Если в 2005–2006 годах в эксплуатацию вводились преимущественно складские комплексы площадью от 10–20 тыс. кв. м (логистический центр на Кубинской ул. компании Lipsanen & Co, логистический комплекс PNK Logistics в Шушарах), в 2007 году – 20–30 тыс. кв. м (терминал «Старая Деревня», «ПАН», «Астрос Логистик Центр»), то в 2008–2009 годах ожидается ввод проектов площадью по 200 тыс. кв. м

и более (МЛП «Уткина Заводь», «ГОРИГО», «Логопарк Нева», «Мегаполис ЛенКАД»)», – рассказывает Наталия Мартин, маркетолог-аналитик департамента консалтинга компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге. Кроме того, сегодня анонсирован ввод рекордного для Петербурга проекта площадью около 790 тыс. кв. м (логистический парк «Колпино» компании «Евразия логистик»).

В 2007 году в эксплуатацию были введены первые очереди крупных складских комплексов. «К знаковым событиям прошлого года я бы отнес прежде всего открытие и ввод в эксплуатацию первой очереди строительства комплекса МЛП «Уткина Заводь», – говорит Владислав Ковалевский, руководитель департамента индустриальной и складской недвижимости компании «Knight Frank Санкт-Петербург.» – На сегодня в сданных в эксплуатацию помещениях свободных мест уже нет».

Площадь введенной в эксплуатацию очереди МЛП составила более 80 тыс. кв. м. Общая же площадь комплекса – более 200 тыс. кв. м. В промышленной зоне «Предпортовая» компания «Интертерминал» ввела в эксплуатацию 46 604 кв. м площадей ТЛК «Интертерминал-Предпортовый». Кроме того, продолжает активно развиваться промзона «Шушары». По данным Knight Frank, в 2007 году здесь были также введены комплексы класса «А» «PNK-2» площадью 40,2 тыс. кв. м и «ПАН» площадью 17,5 тыс. кв. м. «Кроме того, в Шушарах началось строительство самого масштабного проекта – складского комплекса класса «А» компании «Евразия Логистик» общей площадью 790,7 тыс. кв. м», – добавил Кирилл Малышев.

Холодильный дефицит

«В последние несколько лет на рынке складской недвижимости наметилась тенденция специализации складов. «В настоящее время заявлено несколько проектов технопарков с определенной специализацией – медицинский технопарк в Большой Ижоре, мебельный технопарк в промзоне Ржевка и др., в состав которых будут входить специализированные складские мощности, – рассказывает Наталия Мартин. – Однако наибольшее развитие в сегменте специализированных складских комплексов получили низкотемпературные склады». По ее мнению, дефицит качественных специализированных складских площадей вынуждает крупных российских импортеров к строительству собственных складов-холодильников в Петербурге. Поэтому начиная с 2002 года новые холодильные мощности ввели такие компании, как «Равиолло» и «Дарья». «Холодильные системы этих компаний используются только для собственных нужд, их общий объем составляет 12,8 тыс. т, – заметила госпожа Мартин. Кроме того, собственными складскими помещениями обзавелись «Интерхолод» (3 тыс. т), «Хома» (5 тыс. т), «ПетроФриго» (5,4 тыс. п/м) и «Фрукон» (0,5 тыс. т). В ближайшие два года на рынке низкотемпературных складов ожидается появление четырех-пяти объектов высокого класса.

Стабильные 15%

По данным специалистов компании Colliers International, в конце 2007 года ставки аренды на складские помещения класса «А» составили $115–140 за кв. м в год, ставки класса «В» варьируются от $110 до $120 за кв. м в год (без учета НДС и эксплутационных расходов). Стоимость ответственного хранения составляет $0,4–0,5 за паллето-место в день в складских помещениях класса «А» и $0,34–0,42 за паллето-место в день в складских помещениях класса «В» – не включая погрузочно-разгрузочные работы и НДС.

Рост стоимости арендных ставок на качественные складские помещения по сравнению с 2006 годом практически не изменился и составил около 10–15% годовых в зависимости от качества помещений. «Но вследствие острого дефицита качественного предложения площади поглощались и по завышенным ставкам, – заметил Владислав Ковалевский. – Это, в свою очередь, говорит о том, что у нас сейчас все – рынок продавца, а коренной перелом наступит в 2008 году после ввода в эксплуатацию большинства заявленных площадей. Тогда станет понятно, насколько сильная будет конкуренция между комплексами и что сможет предложить девелопер проекта».

Дефицит качества

По мнению Романа Уревича, руководителя отдела маркетинговых исследований Praktis CB, сегодня наиболее востребованы качественные складские площади от 3 тыс. кв. м. «Однако вследствие дефицита качественных складских площадей спросом пользуются практически все блоки площадью от 500 до 20 тыс. кв. м», – добавил он. Аналогичного мнения придерживается Кирилл Малышев: по его мнению, наиболее востребованными остаются небольшие складские блоки до 4 тыс. кв. м, и лишь около 4% компаний готовы арендовать складские площади более 10 тыс. кв. м. С ним согласны и эксперты компании Knight Frank. «В настоящее время на рынке присутствует значительный неудовлетворенный спрос на складские помещения высокого класса, – рассказывает Владислав Ковалевский. – При этом более 60% заявок на аренду помещений поступает в сегменте складов класса «B». Однако если спрос больших арендаторов уже достаточно хорошо удовлетворяется теми проектами, которые сейчас подходят к завершению, то спрос арендаторов на площади в пределах 1–3 тыс. кв. м еще далек от насыщения, потому что подобных проектов, готовых к вводу, пока на рынке просто нет». Кстати, по мнению специалистов GVA Sawyer, свидетельством повышенного спроса в данном сегменте рынка является и тот факт, что договор аренды на большинство складских площадей заключается еще на стадии строительства и к моменту ввода комплекса практически все площади уже заняты.

До насыщения далеко

В 2008 году продолжится активное развитие рынка складской недвижимости. По данным компании GVA Sawyer в 2008 году ожидается ввод примерно 1 430 тыс. кв. м качественных складских площадей, в том числе класса «А» около 1 330 тыс. кв. м, класса «В» – около 100 тыс. кв. м. Таким образом, при условии ввода в срок всех заявленных проектов, объем рынка качественных объектов класса «А» и «В» вырастет примерно на 216% и составит по итогам 2008 года примерно 2,1 млн кв. м. А в том, что сроки удастся выдержать, специалисты практически не сомневаются. «С вероятностью в 95% могу сказать, что все складские комплексы, заявленные к вводу в 2008-м, будут сданы, – заявил Владислав Ковалевский. – При этом большинство помещений, которые должны быть введены в первую очередь, уже закреплены за конкретными арендаторами». Рост арендных ставок, по прогнозам специалистов, останется на уровне 2007 года и составит около 15% годовых.

Строящиеся качественные складские комплексы, открытие которых планируется в 2008 году:

Текст: Анна Отрощенко