— Екатерина Владимировна, 16 января Юридической фирме «Экотон», первой среди петербургских риэлторских компаний, исполнилось 16 лет. Событие знаковое: региональный рынок недвижимости вступает в период взросления и теперь может оценивать прошлое с высоты собственных лет. Если говорить об инвесторах – частных лицах, как менялись их предпочтения и интересы?
– Когда рынок только возник, все пытались, что называется впрок, купить комнату в коммунальной квартире. Я хорошо помню времена, еще до деноминации, когда комната стоила 100 тыс. руб., то есть нынешние сто рублей. Сегодня в это невозможно поверить! Покупали, расселяли, пытались таким образом инвестировать. Так что первый этап – это, условно говоря, вложения в расселение. Особым шиком считалось купить комнату в коммуналке, идущую под расселение и, соответственно, получить в итоге квартиру.
Прошел довольно большой период времени, и после кризиса, примерно к 2000 году, граждане пошли дальше и стали скупать первые этажи. На втором этапе приоритеты поменялись. Во-первых, комнаты стали самостоятельной единицей, то есть «квантом» продаж, во-вторых, цена на них выросла до $40 тыс., а на сегодня, пожалуй, и до $50–60 тыс. Граждане, а также компании с небольшими свободными средствами стали искать другие способы вложения, приумножения и сохранения своих капиталов. И обратили внимание на коммерческую недвижимость. Вернее, на ту недвижимость, которую можно после некоторых преобразований считать коммерческой.
Сегодня стоит выделить три направления. Первое – это работа с квартирами на первых этажах, которые переводятся в нежилой фонд и далее превращаются в небольшие магазины и офисы. Второе – это попытки расселять дома – или подъезды, если не получается целый дом. И потом искать покупателей на мини-гостиницы. И третий вариант, наименее распространенный, – покупка или расселение каких-нибудь развалюх со значительными вложениями в реновацию, реконструкцию, надстройку.
— При сдаче в аренду за какой срок можно окупить вложения, скажем, в помещение под небольшой магазин?
– От вида использования зависит очень многое. Получить все согласования для того, чтобы можно было открыть продуктовый магазин, достаточно сложно. С промтоварным или бутиком попроще, но тоже значительно труднее, чем с офисными помещениями. Опять же: с какого момента начинать считать? Если со времени получения первых арендных платежей, то большинство называют срок 6–7 лет. Срок окупаемости вложений – важный показатель, естественно, наряду с суммой вложений и иными нематериальными целями, которые может преследовать инвестор.
— Значит ли это, что сложился определенный стандарт, которого придерживаются даже крупные инвесторы?
– Все зависит от назначения объекта. Для гостиниц, например, срок окупаемости всегда выше – 7–8 лет. Если взять западные мерки, то там гораздо скромнее аппетиты и больший срок окупаемости считается абсолютно нормальным.
Но не следует забывать и о том, что от момента приобретения объекта недвижимости до получения первых арендных платежей в России проходит очень много времени. Минимум год, а чаще всего – два. Прежде чем ты предложишь на рынок некий готовый товар, необходимо в него вложить дополнительные средства. И объем этих затрат год от года растет, возможно, даже большими темпами, чем цены на недвижимость.
— С какой целью инвестор обращается обычно к услугам агентства недвижимости?
– В первую очередь за информацией по наличию объектов, которые отвечают заданным критериям. Очень часто обращаются по вопросам перевода в нежилой фонд – оформление, согласование и т. д. Естественно, при необходимости расселения без риэлторов тоже не обойтись.
Они, в свою очередь, часто предлагают сотрудничество с архитектурными бюро, хотя у многих клиентов есть свои представления о том, с кем работать.
Следующий шаг – сдача в аренду через агентство, контроль за сменой арендаторов. Как правило, если клиент доволен работой агентства, он предпочитает и дальше хо- дить проторенными тропками.
Значительно реже агентствам недвижимости предлагают заняться управлением, но это уже касается крупных объектов, в частности бизнес-центров. А вот в мини-гостиницах обходятся без услуг риэлторов. Хотя посуточная сдача в аренду элитных квартир в чем-то сродни наполнению мини-гостиниц. А этим риэлторы, специализирующиеся на сдаче в аренду, заниматься любят.
— С точки зрения видов использования помещений – какие из них возглавляют рейтинг популярности?
– Наиболее дефицитными остаются по-прежнему помещения под торговые точки небольшой площади (от 50 до 150 кв. м): решения о покупке принимаются очень быстро, за неделю-две. Готовый к использованию объект найти практически невозможно. Причем вне зависимости от того, приобретается он в собственность или берется в аренду. При этом зачастую колеблются собственники, мучительно решая, хотят они продать объект или «посдают еще».
— Складские помещения?
– С ними ситуация такая же, как и с производственными помещениями: востребовано то, что дешево. Поскольку люди, которые решаются на какие-то инновации, сегодня вынуждены экономить на всем.
В последние годы этот рынок резко меняется. Стали строить нормальные логистические терминалы с полным набором услуг. В них стоимость арендной платы зависит уже не от площади, а от объема занимаемых помещений. И малому бизнесу все труднее конкурировать во всех областях, в том числе и в торговле.
— Для инвестора в жилую недвижимость стоимость однокомнатной квартиры и есть цена вхождения на рынок. Что может служить мерилом на рынке коммерческой недвижимости?
– Цена входного билета, конечно, здесь выше. За исключением тех редких случаев, когда идет работа с какими-то руинами, которые приобретаются за бесценок. На этот рынок идут не из-за дешевизны, а потому что быстрее окупаются вложения. Если за аренду квартиры вам будут платить примерно 0,4–0,5% в месяц от ее стоимости, то при сдаче коммерческого помещения доход будет в три-четыре раза выше.
Цены же на «коммерцию» и жилье растут примерно одинаково – только рост происходит в разное время.
— Какие тенденции последних лет Вы могли бы отметить?
– Ситуация примерно такая же, что и с торговыми павильонами. Крупные инвесторы постепенно выдавливают с рынка мелких. Особенно отчетливо это видно в гостиничном сегменте. На Лиговке, к примеру, настроили больших гостиниц, и малый бизнес тут же столкнулся с проблемой заполняемости мини-отелей. Следующим шагом будет, скорее всего, продолжение данной тенденции в офисном сегменте.
|
ДОСЬЕ «ДН»: Екатерина Владимировна Романенко Источник: данные компании |
