— Каковы основные итоги развития рынка в 2007 году?
– С точки зрения привлечения инвестиций 2007 год был ознаменован тем, что на рынке недвижимости Петербурга появились новые игроки – международные инвестиционные фонды и ипотечные банки. Зарубежные инвесторы проявили интерес к реализуемым в городе проектам офисной, торговой и складской недвижимости. И приняли участие в этих проектах, предоставляя финансирование, создавая совместные предприятия. Эта тенденция будет развиваться и в дальнейшем.
До 2007 года активного присутствия зарубежных инвесторов на рынке не наблюдалось. Это ограничивало суммы контрактов и требования к качеству проектов. С приходом в Петербург международного капитала рынок недвижимости поднялся на новый уровень. Повысилось качество инвестиционных продуктов.
| Петербург уже обогнал Москву по стоимости квадратного метра складских площадей. Арендные ставки выше только в Лондоне. |
— Перечислите, пожалуйста, зарубежные фонды, которые уже сегодня активно работают на петербургском рынке.
– Серьезных сделок с участием зарубежных инвесторов еще не так много, но они есть. Сегодня на этом рынке активно работают, например, такие компании, как Catella, Raven Russia, Sponda и другие. Создано совместное предприятие RREEF и RBI. Hypo Real Estate осуществляет финансирование про- екта «ЛЕТО».
— Каким сегментам петербургского рынка недвижимости отдают предпочтение иностранные фонды?
– У каждого фонда есть свои приоритеты. Например, Raven Russia специализируется на складской недвижимости и активно инвестирует в этот сегмент рынка. Merrill Lynch могут заинтересовать офисные, складские и жилые проекты. Банк Morgan Stanley проявляет интерес к проектам жилой недвижимости и уже вошел в капитал одной из компаний – застройщиков жилья. Я имею в виду сделку между Morgan Stanley и RBI Holdings. Интерес иностранных инвесторов к Северной столице обусловлен появлением проектов инвестиционного качества. Выгодное географическое положение Петербурга как транспортного узла по отношению к странам ЕС, стабильная политическая ситуация в городе, актив- ное развитие экономики и увеличивающаяся прозрачность рынка привлекают сюда крупные зарубежные компании. Сегодня многие иностранные инвесторы и девелоперы предпочитают начинать свою активную деятельность в России с Северной столицы. В качестве примера можно привести компанию HOCHTIEF Development.
— В чем специфика петербургского рынка коммерческой недвижимости по сравнению с другими регионами?
– По объемам рынок коммерческой недвижимости Петербурга занимает второе место после Москвы. Конечно, столичный рынок значительно крупнее петербургского. Впрочем, если сравнивать петербургский и московский рынки по сегментам, оказывается, что в сфере торговой недвижимости Петербург по количеству торговых площадей на душу населения опережает Москву. По геополитическому положению Петербург можно сравнивать также с Гамбургом. Этот город традиционно является перевалочным пунктом Северной Европы для товаров всех видов и стыковочным узлом для межатлантической торговли стран Балтии. На тысячу жителей в Петербурге приходится около 200 кв. м качественных торговых площадей, в Гамбурге – 262. Что касается развития рынков офисной недвижимости или многофункциональных комплексов, то Москва по-прежнему сохраняет за собой ли- дерство как по объему рынка, так и по количеству объектов инвестиционного качества. В Петербурге первый качественный многофункциональный проект реализуется в этом году компанией International Hotel Investments, входящей в состав Corinthia Group. Это коммерческий комплекс Nevskij Plaza. В его рамках будет реконструирован и расширен – за счет создания торговых и офисных площадей, а также конференц-залов – пятизвездный отель Corinthia Nevskij Palace. На мой взгляд, проект Nevskij Plaza станет знаковым для Петербурга. Многофункциональный комплекс такого масштаба (его площадь составит 54 628 кв. м) построят в историческом центре Петербурга впервые.
— Каковы перспективы развития петербургского рынка коммерческой недвижимости в 2008 году?
– Рынок торговой недвижимости Петербурга в 2008 году в результате насыщения площадями вступит в новую фазу развития. Появятся такие форматы, как ритейл-парк и суперрегиональный торговый центр. Наступивший год будет интересен появлением новой тенденции на рынке офисной недвижимости. К сдаче в 2008-м запланированы два крупных бизнес-центра, расположенных за пределами центра города.
Это многофункциональные комплексы «Аэроплаза» рядом с международным аэропортом Пулково-2 и «Атлантик-Сити» вблизи станции метро «Старая Деревня». Есть мнение, что сегодня такие объекты эффективны в Москве. Однако признание и право на жизнь в столице этот формат получил только год назад. До этого офисы за пределами исторического центра города не были востребованы на рынке. В конце года, по итогам сдачи этих объектов в аренду, мы узнаем, кем будут востребованы децентрализованные проекты класса «А» в Петербурге. По сравнению с 2007 годом прирост качественных складских площадей в 2008 году ожидается небольшим. Главный проект года – логистический парк «Лого- парк Нева» инвестиционного фонда Raven Russia и холдинга Avalon Group. Петербургский логопарк станет первым реализованным проектом региональной программы Megalogix.
Под брендом Megalogix компании планируют построить помещения класса «А» в 15 городах России. Кроме того, возможно, в этом году в эксплуатацию сдадут складской терминал компании «М-Индустрия» общей площадью 95 тыс. кв. м и вторую очередь складского комплекса «Уткина Заводь» компании МЛП площадью 120 тыс. кв. м.
|
ДОСЬЕ «ДН»: Андрей Розов, руководитель филиала компании Jones Lang LaSalle в Петербурге Источник: данные компании |
— Петербургский рынок складской недвижимости переживает сегодня бурное развитие. С чем связан интерес инвесторов?
– На мой взгляд, потенциал рынка складской недвижимости в Петербурге гораздо выше, чем в Москве. Наличие порта и активное участие администрации в решении проблем транспортно-логистической инфраструктуры создают благоприятные условия для успешного развития этого бизнеса.
Появление качественных логистических комплексов приведет к тому, что те грузы, которые сегодня проходят через город транзитом, будут обрабатываться в Петербурге – это даст дополнительный стимул развитию экономики. Все участники рынка это понимают – отсюда интерес девелоперов и инвесторов к петербургскому рынку складской недвижимости и рост арендных ставок на складские площади.
— Насколько вырастут арендные ставки на складскую недвижимость в этом году?
– В среднем в 2008 году ожидается рост ставок на 10–15%. В уже существующих проектах – 5–7 %. Рост арендных ставок на новые складские площади – более значительный.
