— Когда была образована «ФД-Груп»? Сколько реализованных проектов у вас за плечами?
– Юридически компания создана в 2005 году. Но по факту наш холдинг занимается девелопментом уже 15 лет. Сначала мы строили сеть автозаправочных станций – не только для себя, но и для «ТНК BP», «Кириши-автосервис». В Петербурге около 60 построенных нами АЗС. Затем компания начала работу в сфере офисной недвижимости. В числе прочего мы построили два здания для магазинов «Пятерочка» и одно для гипермаркета «М.видео». Из крупных проектов назову преобразование компании «Лето». Да, да, это именно та, что поставляла еще в советское время на наши столы огурцы и помидоры. По сути, мы провели редевелопмент «Лета», перенеся производство овощей на областную землю. Для этого в составе холдинга была образована компания «Фаэтон-Агро», объединившая шесть совхозов. Ее продукция и будет продаваться под привычным брендом «Лето». На освободившемся участке – а это более 200 га – на Пулковском шоссе мы создали крупнейшую в Петербурге торговую зону, большой жилой массив, ведутся изыскания под строительство логистической зоны. Готовится большой проект торговой зоны на Шафировском, Индустриальном проспектах – более 20 га, планируется малоэтажная застройка в Стрельне – 47 га.
— Но строительство автозаправочных станций не «кануло в Лету»?
– Нет. Наша компания продолжает выполнять такие заказы. Сейчас мы строим красивые и современные заправки «Аэро». Их уже больше десяти по городу. Ежегодно мы приобретаем пять-шесть земельных участков для новых станций. В Москве планируем построить сеть АЗС с газовой составляющей.
— Какие направления в девелопменте являются приоритетами для вашей компании в настоящее время?
– Для нас интересно то, что перспективно. Я бы распределил эту перспективность следующим образом: на первом месте – торговая недвижимость, на втором – офисы, затем гостиницы, логистика и, наконец, промышленность. Но по мере насыщения этих рынков интерес девелоперов будет смещаться. В конечном итоге самым перспективным направлением будет именно промышленная недвижимость.
— Сейчас очень популярна тема перевода предприятий за город и освоения бывших промышленных территорий. Вашей компании это интересно?
– Для нас это очень актуальная тема. Ведь фактически мы работаем на рынке ленддевелопмента. По собственным подсчетам мы занимаем 4–5% этого рынка.
| Риски в девелопменте – это основной фактор ценообразования: чем они боль- ше, тем меньше платит инвестор. |
Перемещение предприятий вызывает у нас большой интерес. Думаю, впереди крупные проекты. Мы собрали высококлассных специалистов по переводу земельных участков из одного статуса в другой, по приобретению земли и т. д. Сейчас они занимаются, в частности, участком в Тосно. На 57 га будет создан крупный логистический комплекс, первая очередь которого планируется к сдаче в 2011 году.
— На какие сроки окупаемости вы обычно ориентируетесь?
– Сроки окупаемости составляют примерно 7–8 лет. Но точная цифра всегда зависит от целого ряда факторов. Один из важнейших – какие средства вкладываются в проект, собственные или привлеченные. Собственные, понятно, дороже. Поэтому мы привлекаем более дешевые деньги в виде банковских кредитов. Так, в Краснодаре Сбербанк открыл нам проектное финансирование.
— В прессе писали о разногласиях между вашей компанией и ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» по участку на Боровой улице. Какова судьба проекта, который вы намеревались там осуществить?
– Вы говорите о торгах по участкам на Шафировском проспекте и на Боровой улице? Случай с Боровой мне представляется менее болезненным. Что касается Шафировского – там продавался «короткий пакет» (минимальное количество согласований). В таких торгах далеко не всякая компания будет участвовать, потому что несогласованный проект – всегда большой риск. Но кто-то идет на торги, чтобы заработать именно на этих рисках, то есть купить участок, пройти изыскания и согласовать проект. Так вот. Мы получили от Фонда неверную информацию об обременениях – получилось так, что реализация нашего проекта требует переноса объекта, который не может быть никуда перенесен по санитарным нормам. При этом договор с Фондом составлен так, что последний не несет никаких обязательств за предоставленную первичную информацию.
|
Досье «ДН»: Андрей Григорьевич Черняк Родился 28 июля 1972 года в городе Львове, Украина. Закончил Военную Академию связи в 1995 году по специальности «инженер-исследователь» и Высшую школу приватизации в 2003-м – «менеджмент организации». Оба диплома – с отличием. В 1999 году начал работу в Холдинговой Компании «Фаэтон» с должности сотрудника отдела управления. 2001–2003 годах возглавил отдел развития сети АЗС. В 2003-м – начальник Управления развития бизнеса ООО «ХК «Фаэтон». С 2004 года переведен на должность начальника Управления инвестиций, в настоящее время возглавляет инвестиционно-девелоперскую компанию «Фаэтон Девелопмент Груп» в составе Холдинговой Компании «Фаэтон». Источник: данные компании |
Но этот случай, скорее, исключение. За три года Фонд проделал огромную работу. Из непонятного чиновничьего аппарата он превратился в достойную сильную коммерческую организацию. Его работа стала более открытой, количество продаваемых объектов выросло. Но там должны понимать, что риски в девелопменте – это основной фактор ценообразования: чем они больше, тем меньше платит инвестор. Деньги, которые мы потратили, купив участок на Шафировском, потеряны. Что касается участка на Боровой, то наш проект близок к проекту «Лукойла» в Москве. Мы хотели соединить АЗС с парковкой и офисным зданием. Ведь недостаточное число парковочных мест снижает класс офисного здания. Многие из-за нехватки машино-мест вынуждены выдавать свои офисные центры за более классные. Мы так не хотим – по мере насыщения рынка клиент начнет хорошо разбираться в данном вопросе. Так вот, на Боровой меcт для парковки не хватает. Там проложен кабель большой мощности. А в документах, с которыми нас знакомили перед торгами, указаны не соответствующие фактам обременения.
— Если сравнивать российские требования и СНиПы с западными, где нормы более строгие?
– У нас в стране принято много документов, регламентирующих строительство, причем на федеральном уровне. И с каждым годом их становится все больше и больше. Из-за бюрократических проволочек иногда при строительстве небольшого объекта приходится готовить документацию чуть ли не на целый район. На западе таких регуляторов меньше. Там, кстати, АЗС строят вплотную к жилым домам. На мой взгляд, уровень безопасности наших заправок на порядок выше. К сети АЗС мы предъявляем одни из самых строгих требований в Европе.
— Деятельность вашей компании хорошо известна в Петербурге.
А в других регионах?
– Наши представители уже работают более чем в 14 городах страны. В нескольких созданы полноценные представительства. В настоящий момент у нас в портфеле целый ряд проектов в регионах: мы создаем сеть автозаправочных станций в Москве, реализуем сельскохозяйственные проекты в Воронеже и Оренбурге, строим торговые комплексы в Краснодаре, рассматриваем интересные проекты по коммерческой недвижимости в Нижнем Новгороде и Оренбурге.
