Александр Дрозденко: «Город похож на горшок с тестом» (aнонс журнала «Пригород»)

С тех пор много чего приключилось. Менялись законодательство, условия игры. Но предмет обсуждения остался прежним: мы снова говорим о земле.

- Александр Юрьевич, в январе было много шума и кривотолков вокруг кадастровой переоценки земель поселений. Проясните ситуацию, пожалуйста.

- Работу по переоценке выполнили специалисты ФГУП ФКЦ «Земля». На последнем в 2007 году заседании областного правительства были высказаны критические замечания, по результатам оценки в некоторых районах понадобилась корректировка полученных результатов. В начале февраля исправленная кадастровая оценка будет опубликована в «Вестнике Правительства Ленинградской области» и разослана по муниципальным образованиям.

Это не только наши проблемы. Мы специально пообщались с соседями - ни в одном субъекте федерации, ни у кого кадастровая оценка не проходит гладко.

Оценка – все равно вещь субъективная. Самую правильную цену земли установит рынок текущего дня.

- По предварительным результатам Кингисеппский район оказался дороже Всеволожского...

- Так в том-то и дело, что из МО первого уровня Всеволожского района только треть представила данные в полном объеме. И даже на обучающие семинары по предоставлению информации из двух десятков МО Всеволожского района приехали только четыре представителя.

- Это чья-то персональная вина?

- Не наша задача - выдвигать какие-либо обвинения. Это или недопонимание, или нежелание иметь в районе реальную кадастровую стоимость.

- От уровня кадастровой оценки  зависят выкупные цены, арендные ставки… Может быть, это в интересах бизнеса – не переплачивать за землю?

- Такие предположения высказывались... Конечно, у бизнеса есть свои цели, и некоторые предприниматели как раз не заинтересованы в переоценке, в приближении кадастровой стоимости земли к реалиям текущего дня. Сегодня выкуп земли идет по цене как минимум не ниже кадастровой, и арендные ставки определяются исходя из нее же, и земельный налог. Некоторые крупные компании интересовались ходом работ по оценке. Но четко могу сказать, что специалисты ФКЦ «Земля» не работали в контакте с бизнес-структурами – им это не нужно. Они просто не получили информации. А вот на уровне районов могут быть какие-то вопросы.

- Чего вы ожидаете от переоценки, что это даст?

- Мы планируем поэтапно, в течение трех лет, выйти на уровень получения земельного налога в объеме 3-3,5 млрд рублей. Сейчас мы получаем порядка 750 млн рублей.

- То есть увеличить поступления налога более чем в четыре раза.

- Да. И на наш взгляд, это совсем не критичное увеличение для бизнеса – до сих пор у нас был низкий уровень земельного налога. Когда мы только переходили на кадастр, потеряли несколько лет, и на 40% снизились суммы поступлений. Именно за счет недооценки, из-за того, что не вышли на реальные цифры стоимости в границах поселений. Теперь все будет нормально.

Мы рассылаем в МО рекомендации по установлению ставок земельного налога. По категориям и по видам плательщиков будем рекомендовать гибкие ставки.

По объектам социальной сферы будем предлагать коэффициент по нижнему пределу. По участкам, занятым бизнесом, особенно в сфере услуг – максимальные ставки. И таким образом отрегулируем процесс получения доходов в бюджет.

- В начале прошлого года вы говорили о пятистах участках, которые муниципалитеты нашли и могли бы выставить на продажу. Сколько удалось реализовать?  

- Пока могу сказать приблизительно (точные цифры будут в ближайшие дни) – 140-160 участков за этот год было реализовано.

- С аукционов?

- Другой формы не должно быть…

Мы рекомендовали всем муниципальным  образованиям проводить продажи через Фонд имущества ЛО. Но некоторые МО не очень активно с Фондом сотрудничали. Тот же Всеволожск часть участков реализовал через Фонд, но основная часть шла… Через менее известные структуры.

- Так ведь выгоднее продавать с максимальной оглаской, по максимальной цене… Или все же получается, что подешевле  – но кому-то из своих?

- Не все так просто. Возможна ситуация, когда на землю претендует строительная компания, которая может кроме денег что-то еще предложить муниципалитету. Например, квартиры. И это тоже важно – социальная очередь движется медленно.

Бизнес и местная власть иногда договариваются – в общих интересах. И не обязательно в корыстных. Хотя понятно, что в этой мутной воде всегда какая-нибудь золотая рыбешка может проплыть.

Но все же рынок стал более прозрачен. Два года назад он был вообще мутным. Если помните, до 1 ноября 2005-го земля выделялась постановлением главы МО, на внеконкурсной основе – «под изыскания». С последующей гарантией выкупа после строительства объекта…

- Как это было с участком под строительство коттеджного поселка в Токсово? Кстати, какова ваша позиция в этом конфликте?

- Я думаю, что ошибки были допущены еще на начальном этапе - и представителями фирмы HONKA, и местной администрации, и районной… Инвестдоговор подписывался с районом. И деньги шли через район. Понятно, что токсовская администрация не очень этим была довольна. И не была заинтересована объяснять населению, что и как будет строиться. Может, даже наоборот – была заинтересована подогревать ситуацию. На мой взгляд, проект интересный, эту зону в любом случае надо использовать и благоустраивать. Я население понимаю – но вы бы видели, что там творят те же аборигены летом… Там же просто свалка. Люди пришли, отдохнули – и все после себя оставили.

-  Там предлагают создать охраняемую природную зону…

- Я бы предложил свой вариант. Из 11 га, которые сегодня выделены HONKA, 2-2,5 га вернуть под общественную территорию. Оформить обременения, сделать здесь нормальную пляжную зону – со скамейками, с контейнерами для мусора, с нормальным освещением. А инвестору выделить те же 2 га, но выше. И HONKA реализовала бы проект, продолжая участвовать в газификации, в электрификации поселка – эти проблемы в Токсово все равно надо решать, с этим ли инвестором, с другим.

Там ведь по соседству есть еще участок, который на торгах приобрела компания «М-Индустрия». И обратите внимание - никакого шума, никаких протестов. Потому что все деньги токсовская администрация получила в свой бюджет. Хотя у «М-Индустрии» – более тяжелый, более сложный участок.

- Та модель компромисса, которую вы сейчас предложили, – это типовой механизм? Можно передоговариваться, социально нагружать инвестора «задним числом», уже после подписания документов?

- Так ведь договор был подписан на изыскания, а договор аренды пока не зарегистрирован. Пока это все не прошло через регистрационную палату – компромиссы можно найти. Юридические основания есть.

Другой вариант - вообще отменить, расторгнуть этот договор, чтобы выставить участок на торги. И тогда HONKA пойдет в суд и будет требовать возмещения и прямых затрат, и косвенных убытков. Мы получим серию судебных разбирательств, с исками с обеих сторон, вплоть до наложения арестов и запрета на сделки со спорными участками.

Нужен компромисс, и в интересах населения в том числе. Я вообще сторонник компромиссов

- Как вы относитесь к идее, которая была выдвинута администрацией города, – о создании пригородной зоны с особым режимом управления?

- Я прекрасно понимаю, что Петербургу надо развиваться. Город похож на горшок с тестом, тесто разбухло и начинает вываливаться. Это хорошо, что оно разбухает, что экономика города растет. Но оно вываливается за границы горшочка. И если вовремя не подставить другую посуду – тесто растечется и испортится.

С другой стороны – существуют два субъекта федерации. Наверное, должна быть сформирована какая-то пригородная зона. Возможно, нужно создавать какой-то совместный орган управления, комитет, который согласовывал бы размещение объектов в этой зоне.

У нас же был совместный комитет Петербурга и Ленобласти по развитию садоводств. Надо понимать, чего Питер хочет. У города есть экономические задачи – разместить свои предприятия. Но как только предприятие ушло на нашу территорию – оно у нас регистрируется и у нас будет налоги платить. Или городские власти заинтересованы в экологии – именно эти вопросы сейчас подаются как приоритетные. Зеленая зона, легкие Петербурга…

Самый простой вариант – создать постоянно действующий рабочий орган, которой совместно разработал бы документы территориального планирования использования пригородной зоны.

Первый этап – подготовить документы, согласовать с двумя субъектами. Вот парк Бельведер в Ломоносове – только зона отдыха, парковая зона, ни коттеджей, ни тем более производств. И с этим соглашаются оба субъекта. Границы Юкков расширяем на 200, на 400 га и там строим коттеджные поселки, «развлекушку» – но не производство. Ново-Девяткино, Мурино, Кудрово – строим жилье, в Уткиной заводи – производство определенного класса опасности. В Горелово – третья очередь Пулково, и тоже бизнес такого-то класса опасности…

Вот это все мы согласовали, подписали документы два правительства, два губернатора…

И пусть дальше этот совместный комитет ставит свою визу, свою согласительную печать на те решения, которые муниципальные власти принимают в границах этой зоны.

Важно, чтобы наши петербургские коллеги понимали: у них в одном лице и субъект федерации, и муниципальная власть. А у нас эти уровни разнесены, разграничены. И они должны понимать, что наши полномочия различаются.

Вот это было бы правильно.

- Вы с этой инициативой куда-либо выходили?

- Пока нет, я вам эксклюзив даю…

- А что вы думаете насчет объединения  города и области? Этот вопрос тоже активно обсуждается.

- Здесь есть и плюсы, и минусы. И первая проблема – вопрос столичного статуса. Есть, к примеру, Самарская область и есть Самара – одно из областных МО. Самое крупное, но одно из. Мы же привыкли к другому статусу: Петербург – не столица Ленобласти, у него другие амбиции, это вторая столица России. А при объединении мэр Петербурга будет в иерархии лицом менее значимым, чем губернатор объединенного субъекта.

Есть и экономические минусы, связанные с имиджем. Бизнес идет в Петербург в том числе и из-за статуса, потому что - вторая столица.

Политической и административной конструкции – не получается. А что касается экономики – механизмы и так переплетены. Крупнейшие фирмы Петербурга активно работают в ЛО, интересы наших компаний, таких как  Киришинефтеоргсинтез, плотно завязаны на Петербург и так далее…
Полный текст

Журнал «Пригород» - лучшее профессиональное издание Петербурга: премии «Каисса» 2006 и 2007 гг.

Также в номере: